货币增速持续爆发，楼市即将迎来大变天

昨天，央行公布了最新的6月金融数据，数据全面超预期。

M1增速：预期2.7%，实际4.6%；

M2增速： 预期 8.08%，实际8.3%；

社融增速：预期8.81%，实际8.9%；

新增贷款：预期1.84万亿，实际2.24万亿；

上述预期值取自国内多家主要券商预测值的算术平均值。

近几个月，M1增速和M2增速，都出现了持续上行的趋势性现象。其中，M2创下近15个月以来的新高，M1创下近25个月以来的新高。

M1和M2剪刀差也在快速缩小，表明定期存款向活期转变，企业投资扩张或居民消费的意愿可能在增强。从下图中可以看到，本月的M1有一个跳升。整体趋势向上。

从最近的股市表现看，股市已提前反映了这些利好（大家知道，A股走势，一定反应在数据之前），我前段时间在知识星球多次提到，目前出现了牛二的迹象，但未能确认。昨天的金融数据，给前一段时间的股市表现提供了数据基本面方面的支撑。

从我们4月初在3100点下方大规模买入（详情请点击：）到今天的3500点，股市持续上涨，但速度并不激进，能否兑现牛市，还需继续确认。

如果预期牛市，要通过什么确认？

创业板

这个我们在知识星球多次提到过。

但是，隐忧也是存在的。数据上，不得不承认的是，近几个月的数据持续上升，主要靠的是财政刺激，而非企业和居民的自发债务扩张。

社融表现如下图。

如图，贷款部分有企稳迹象，但并未出现明显反转，社融增速的持续走高，主要靠的是政府债券的持续扩张。

由于政府部门的债务扩张对冲了企业和居民部分的债务收缩，使得总体增速依然在持续增长，未来可持续关注接下来几个月的数据。看数据反转的确定性是否在持续增强。是否能带动 企业和居民的债务扩张。

接下来我们来聊下大家最关心的楼市。

按照惯例，我们依然是拿出这张图。

如上图， 是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。 居民债务周期等同于房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们也据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（2023年的发文请点击： ）。

居民债务对于楼市涨跌的关键作用，可能老读者已经很清楚了。以下蓝字部分是对该作用的解释，新读者可以看一下，老读者可直接跳过蓝字部分。

我们先展开 来解释下， 很多人会把楼市成交量当成是房价上涨的决定因素。然而，楼市成交量只是房价上涨的必要条件而非充分条件。

从去年9月底提出止跌回稳以来，北上深等一线城市都出现了成交量的大涨。

很多炒房客根据过去楼市成交量大涨3~6个月，必然推动房价上涨的“历史规律”，预测房价将会出现上涨而抄底，这是典型的刻舟求剑。

因为他们对房价上涨的底层逻辑理解错了。

所以我们看到，在成交量持续大涨几个月后，价格却依然疲软，挂牌均价依然在下行。

其背后的原因，在于，只有 居民贷款，才是楼市成交量背后的成色。

因为楼市放量，存在着放量上涨和放量下跌两种情况，当有增量资金进入楼市时，才会出现放量上涨。

什么是增量资金？简单的说就是贷款，根据银行货币学，大家知道贷款就是货币创造。

当我只有100万买不起300万的房子时，我可以贷款200万去购买300万的房子。这多出的200万，就是我通过货币创造而产生的增量资金和增量购买力。

这部分购买力，并不是基于我过去劳动的积累，而是我通过贷款凭空创造出来的。

在增量资金存在的楼市中，会产生明显的置换链条。

A首付100万贷款200万，买入B的300万的房子。

B拿到300万后，贷款600万，买入C的900万的房子。

C拿到900万后，贷款1100万，买入开发商的2000万的房子。

在这个链条中，贷款总共新增了1900万，创造了1900万的购买力。和最初A的100万，共同创造了2000万的购买力（开发商新房2000万）。

当一个市场，所有人都在通过贷款去获得增量购买力，就会持续推动房价上涨。

但如果是存量博弈，

比如A贷款200万买了B的房子，B拿到200万归还了自己的贷款，就不会产生后续的置换链条。这种情况只是债务的转移（B转移给A）。从社会整体看没有新增债务。

在这种情况下，成交量高反而说明出货量大，也就是我们常说的放量下跌。

所以，我们只要看居民的整体新增贷款，就能获知楼市的增量购买力，也就能了解到楼市是否会上涨了。而前面的示意图，正是说明了债务和房价的关系。

那么，我们来看昨天发布的6月最新数据。

从总量看，截止6月的累计值，是十年来最低，但6月单月，相比去年 却 没有继续下行，而是有持平或略微增长。

我认为这是楼市在居民债务层面触底的一个迹象，但要确认至少还需要3个月以上。

我们可以观察接下来两个月的量，由于去年5月有楼市刺激，如果今年6~8月在没有增量政策刺激的情况下，新增居民贷款至少能稳定在去年数据的水平上，那么可视为楼市在贷款支撑方面触底企稳了。

但是，即便贷款支撑触底，但房价，还会再继续下跌一段时间，只是，如果居民债务持续稳住甚至开始反转，那么房价的触底，应该也就不是遥遥无期了。房价的下跌终局，就是匹配住新的债务增量。从这个时间点开始，楼市开始企稳反转，也就会迎来变天。

但是，更大概率的，如果接下来居民债务没有稳住，那么我们只能继续跟踪或等待。

当然，我们上面所说的，都是 聚焦于人口净流入的一线城市和强二线城市。因为长期角度看，全国楼市会持续受到人口下行因素压制，所以我们放弃对三四线城市的跟踪判断。

央行曾在过去一年持续发声，第一是让大家不要再期待货币总量的高增速，第二是说增加货币供给会加剧通缩（点击：）。从这些发声看我们认为货币增速上行是小概率。

但我们从最终的数据层面，依然看到了M1和M2增速的不断上行。这是我认为要在未来几个月跟踪居民债务和货币增速的核心原因。

当然，我也看到，部分券商研报已经发布了“货币宽松是否还有必要”的疑问。

所以，接下来，大家可以先看股市，如果股市盘整甚至下行，那么说明货币宽松可能告一段落，如果继续走牛，那么M2增速大概率还会持续上行。

如果货币增速持续上行，我们就更要紧盯居民债务，来追踪楼市触底的那个时间点。

但不管怎样，通过各方数据的确认，我们会帮大家找到那个出手楼市的最佳击球点。

后记：

有人可能会问，为什么我的文章中，要用居民整体贷款而非 中长期贷款。这个并非我的疏忽，而是我认为这个数据才是最精准的。因为我们长期搏杀在市场一线，知道里面的门道。

有一种低息的大额短期贷款，是需要房产抵押的，会被用于置换高息的房贷，而这种被统计数据归为短期的贷款，实际上是可以不断展期的。所以其本质依然是房贷。对于这一点我不展开，但凡搏杀在楼市一线的，懂的都懂。

最后， 全国的居民贷款数据在昨天已发布到6月。但各个城市的居民贷款数据还只更新到5月，预计接下来的两周，各个城市的居民贷款数据会陆续发布。

对于公众号的读者，可查看自己所在城市的本地统计局或本地央行获取该项数据。

对于知识星球的读者，我会在下半月及时公布6月份的各大城市的居民债务增速数据（上一篇发布是在7月3日）。然后每周一的楼市周评，我会继续跟踪最新的数据，以及分享我的看法，供大家参考。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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