广州旧改又来一个新势力

广州东部旧改再度势起。

前几天，广州增城三个旧改项目同一天有了新的进展，中新村、金星村和九如村三大旧改项目完成备案，投资额分别为63.03亿元、33.89亿元和104.89亿元，合计201.81亿元。

其中，中新村、金星村两个旧改烂尾已久，而九如村却是一个意外惊喜。三条旧村加起来建设体量达503万㎡。

继广州城投、科学城集团、知识城集团之后，广州旧改诞生了一个新势力——增城城投。

公告显示，三条旧村均为同一个建设单位：广州市增城区东进城市开发投资有限公司（下称“增城城开”），为增城城投全资子公司。

其实，增城城开成立仅4年时间，是专门负责城市开发运营（投资、建设、运营）业务的平台。天眼查显示，该公司成立于2021年3月，注册资本为5亿元。

增城城开的诞生有一个很重要的背景：广州东部交通枢纽片区及相关配套项目策划及开发建设。

2023年初，广州发布了新版的城市更新专项规划。其中，增城围绕着东部枢纽片区，到2035年之前，推进33个旧村改造项目，重点建成广州东部交通枢纽商务区，包括新塘站、增城站等。

在一个月前，增城城开召开了年度总结会议，提出了5大聚焦主业发展理念，积极推进旧改工作、多元土地开发、房地产项目开发建设、产业园策划开发、基础设施建设。具体项目包括中新镇新福大道东侧129亩地块项目、希音增城面料中心等。

增城城投做旧改不是第一次。

早在2021年，增城城投悄悄拿下了永宁街湖中村旧改。这是增城最早一批推进“净地出让”模式改造项目，也是一个mini项目。一年后，增城城投也参与到朱村凤岗村旧改安置工作中，完成广州科教城项目回迁安置。

但作为一个刚成立城投平台，增城城投无论是资金、经验，显然都是有限的。

况且，广州城投、科学城集团、知识城集团已有前车之鉴，而增城城投拿下的三个项目，有2个已是“难啃的骨头”。

中新村一直被视为增城旧改“第一村”，无论是推进计划，频频纳入重点推进名单，还是规划上建成东部TOD智慧科教学旅服务城，加上又是“地产一哥”保利地产操盘。

结果令人大失所望。

早在2019年9月，中新村旧改完成村民表决，敲定合作企业为保利地产，改造面积92公顷，投资额120亿元。而在表决前，项目已经“先拆后批”，完成首期地块拆迁和平整工作。

完成表决，即陷入漫长的停滞状态。保利敢于一直磨洋工，理由很简单：无需支付临迁费。

早前，村民因为项目3年没有发放临迁费、4年没有支付搬迁奖励，于是，联合向所在区管理部门寻求帮助，争取自身权利。最后发现搬迁合同上被人“搵笨”。

一位村民告诉我们，签订拆迁的合同，临迁费支付时间是按改造方案批复日开始计算，而不是村民交付私宅日计算。

说明根本就没有临迁费的说法。这种做法，也直接打消了村民配合拆迁的想法。不过，对于保利来说，无关紧要。

因为它早有退出的念头。

在广州推进旧改新模式之后，保利相继与中新村、海珠三滘村终止了合作，退出改造推进工作，包括花都三东村一直传闻要退出。

当前，保利就聚焦在主城区核心地段“珠金琶”，广州其余项目几乎没有参与拿地的兴趣。

金星村旧改不同，中鼎、融创联合体在2020年初完成拆补方案、实施方案表决，当年8月立即启动拆迁。

很不幸，次年，融创西南率先爆雷，并波及整个集团，金星村旧改也陷入停滞，也一直拖欠临迁费。直到2023年5月，临迁费问题终于得到解决，开发商陆续进行发放。

这时，金星村旧改成功纳入广州市2023年度第二批城市更新项目名单，但在2024年9月，其公开寻求国企接盘，想要申请城中村改造专项借款继续拆迁。

但依然一片静悄悄。

等到今年1月初，增城区召开了高质量发展大会，并在会上提出实施城市更新大攻坚行动，启动5条旧村改造，总投资100个亿。转折点终于迎来了。

西洲村、湖中村、碧谭村三条由区属国企操盘旧村改造项目，大概率会继续推进之外，中新村、金星村同样被认为是最有可能纳入名单的旧改项目。最终结果也是如此。

增城城投接盘之后，推进是否会加快速度？当前，持有观望态度。

毕竟，高达202亿元的投资规模摆在眼前。

2020年7月，增城城投通过股权划转方式整合而来，所以内部有两条主线：资产经营管理、投融建管服。顾名思义，前者是对过往资产未来需要消化整合，后者则是开展新项目投资建设。

尽管经过近5年时间发展，增城城投目前集合公用事业、城市开发、工程建设、产业运营、城市服务5大主业的区属国资平台，拥有10个部门、11个二级子公司，但今年1月份，总资产规模仅为560亿元。

三条旧村总投资额，是增城城投总资产约36.1%。

改造体量相当庞大，其中，融资住宅（即对外销售是商品房部分）建面达246.66万㎡，这是一个天量的供应房源。

如果能吃下来，增城城投将挤入广州开发区集团、科学城集团、知识城集团等众多老牌东部区属国企的头部阵营。

到时，不只是广州旧改，也一跃成为广州区属国企的新势力。