数据触目惊心，重大利空或导致房价开启新一轮下行

　　昨天，央行公布了最新的7月金融数据，总体来说，利多股市，但对楼市利空。我们接下来依次对股市和楼市做出分析。

　　货币增速再次超预期。

　　M1增速：预期5.27%，实际5.6%，前值4.6%；

　　M2增速： 预期 8.28%，实际8.8%，前值8.3%；

　　上述预期值取自国内多家主要券商预测值的算术平均值。

　　上个月我们曾分析过，M1增速和M2增速，都出现了持续上行的趋势性现象。并且依据该数据和其他逻辑，我们对股市的判断，7月开始就转向了全面牛市。 本次的数据再次印证了其趋势性，M1和M2再次创下两年来的新高。

　　M1和M2剪刀差继续缩小，且M1继续增长，M1作为企业盈利的前瞻指标，其强势增长强化了股市的牛市预期。

　　从我们4月初在3100点下方大规模买入建仓（详情请点击： ），到今天的3600点，我们对减仓极为谨慎，就是因为预期牛市。

　　在知识星球，这一个多月以来，我们一起坚定持仓。

　　7月底调整，我告诉大家我不减仓；

　　8月有人担心懂王可能的不续签，我告诉大家我不减仓；

　　上周媒体炒作两融余额杠杆资金创10年新高，我告诉大家我不减仓（理由参见：）；

　　众多财经自媒体告知大家可能有调整，我坚定看好牛市告诉大家我不惧调整不会减仓。

　　甚至昨天星球有人提问说为什么我去年10月提醒大家减仓，而今年再次突破前高却维持不减仓的判断。去年10月的判断依据可参见：

　　而今，牛市根基继续在数据层面兑现，所以，即使有调整，大概率也会维持在3600上方。

　　近一个月，我多次强调要转变为牛市思维。牛市的基本面逻辑可参考：

　　但请注意，尽管是牛市，我们却并不推荐任何小白参与进来或买入，牛市只卖不买，是我们的纪律约束，以防任何黑天鹅的风险。该买的，我们在4月初3000点时已通过大规模买入建仓完成。当时已在公众号和知识星球同步过。

　　当然，昨天发布的数据也有不足，就是7月信贷罕见负增，居民和企业的贷款均为负数，社融虽不及预期（ 预期：1.41万亿，实际：1.16万亿 ）但同比还是有多增3864亿。

　　7月数据的社融和信贷背离加剧，显示我们的信用扩张依然靠政府部门加杠杆，由于本月刚出9月贴息新政，给了股市拉动居民部门杠杆的预期，略微对冲了数据的不利影响。

　　是否能真实拉动对于股市并不重要，重要的是现在有了拉动的预期。而股市只看预期。预期的兑现，要等10月公布9月数据才能证实或证伪。那么就到时候再看。

　　接下来我们来分析大家都关心的楼市，因为居民信贷和楼市休戚相关，居民信贷负增，对楼市是重大利空影响。

　　依照惯例，我们先上房价和居民债务的关系图。

　　如上图，是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。 居民债务周期就是房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（点击： ）。

　　其底层逻辑，我们过去解释过，就是成交量并非房价涨跌的前瞻指标，而只有居民债务才是。

　　因为任何一个成交，一定有一个买方，一个卖方。如果说买方是看多所以买入，那是不是说卖方都是看空呢？或者说，既然买方和卖方数量对等，是否可以说，有多少买入的看多方，就有多少卖出的看空方呢？

　　当然不是！

　　这背后的秘密，就隐藏在我们上面说的居民新增贷款数据里。

　　比如，A把房子卖给B，作价100万。虽然B是看多所以买入，但A却不一定看空，A可能是为了置换，所以卖出获得100万后，再买入200万的房子，并增加100万的负债。

　　从这里我们可以看到，买卖双方都是看多。只是一个是新买入，一个是置换。而置换链条传导的终端，就是新房。

　　新房是净卖出，但卖出新房的开发商并不是看空所以卖出，而只是为了赚钱。

　　也就是说，尽管市场上买方和卖方的数量必然相等，但也会出现大多数人看多或者大多数人看空的情况。

　　那么问题来了，怎么判断大多数人看多还是看空？

　　答案是居民新增债务，因为只有在大家看多时，才会尽可能利用债务去持有房产，这样在房价上涨时，才会赚更多钱。这种情况在数据上的体现，就是居民新增贷款大涨。

　　反之，当大家看空，就会卖出多余房产减少债务，或是失业者的向下置换。向下置换者虽然也有买入，但很明显他是看空者而不是看多者。

　　这种情况下，买方买房虽然新增了贷款，但卖方卖房却归还了贷款，我们把这种情况，称之为债务的转嫁，也就是居民总债务并未增加。体现在数据上，就是居民新增贷款不断创下新低。

　　好了，那么昨天央行发布的数据到底是什么样的，我们来看一下。

　　从上图可以看到，今年7月，无论是单月新增贷款，还是截止到7月的累计新增贷款，都比创下10年新低的2024年还要低，单月负增长达到2024年的2倍，1~7月累计新增居民贷款，只有2024年的一半。

　　实际上，6月是有边际改善的，上个月我们分析时说，要连续看3个月的数据，结果本月数据就是一盆冷水。

　　数据触目惊心。

　　所以，数据层面的反馈，就是居民新增贷款继续大幅收缩，结论就是房价或将开启新一轮下行。

　　上周，我们分享了北京部分热门区域近3个月突发下跌20%的消息，跟居民贷款数据也能印证上。且目前下行趋势，还未有止跌迹象。

　　这说明楼市的止跌回稳之路，依然漫漫，还需要更多努力。

　　后记：

　　从我最近一两年接受到的各种一对一咨询看，最多比例就是炒房客的，因为很多人之前都是极限杠杆，目前有相当多的人濒临资不抵债或是已经资不抵债，而这些，都会变成未来楼市持续被迫砸盘的潜在力量。

　　而他们卖房归还债务的动作也体现在当下居民新增贷款低增或是负增的数据上。

　　对于这类咨询，我在咨询中曾多次劝诫立即卖出止血，因为一旦在楼市底部被清盘并背上大量债务，人生就很难再翻盘了。我还记得去年有个在广州大量持仓的人找我做了两次一对一咨询，最后在9月后止跌回稳的反弹中，卖出了全部的投资类房产。

　　虽然前半生积蓄因卖房亏损接近清零，但至少后半生没背上债务，人生还是充满希望的。考虑到今年广州又有大幅下行，等到今年再来卖出，必然是要搭上后半生了。所以也是感谢止跌回稳的政策。

　　长远看，我依然看好中国经济。等到这一轮资不抵债的炒房客逐步清盘释放卖盘后，楼市会从当下的快速下行，逐步过度到缓慢下行，最后迎来磨底实现止跌回稳，这个过程可能会非常长，但我相信 最终 是可以走出新周期的。

　　最后，本文是依据全国居民债务数据做出的分析，然后北上深等各个主要城市的居民债务数据，我本周会更新到星球里，星球同学可以查看对照下自己城市的缩表进程。

　　我们之后会持续跟踪数据，等到居民缩表接近尾声，债务清盘接近尾声，楼市会开始进入缓慢下行和 磨底阶段 ，当数据开始确认曙光迹象，就到了我们可以考虑买房的时刻。

　　止跌回稳之路虽然崎岖，虽然很长，但最终应该还是可以实现的。