浙江
刚刚，杨府山江南里76套商铺整体拍卖落锤，底价成交。
杨府山江南里曾以“温州第一个开在公园里的商业综合体”的名号风光开业，如今却落得要整体拍卖的境地，实在令人唏嘘。
先简单看下法拍信息。
根据平台公告，拍卖标的为温州市鹿城区华光路99号杨府山公园地下商业街地下一层01室等共计76处商铺的整体权益，起拍价2000万元，商铺总建筑面积约6698.13平方米，土地规划用途为批发零售用地，兼容住宿餐饮、文体娱乐及其他商服功能，目前主要作为商场使用。
仅1轮出价，该标的被竞买号V4208的买家以底价2000万元竞得，折合单价约2986元/㎡。
图源阿里法拍
老实讲，这个结果还挺意外，小编原以为该标的要流拍了，没想到在最后五分钟有人出价了，最终底价成交。
不知道这位买家能否让江南里“起死回生”？
近年来，该综合体经营持续低迷。目前商业街内店铺空置率极高，仅剩少数餐饮店铺维持运营，部分店铺虽在大众点评平台显示“营业中”，但实际客流稀少。
图源阿里法拍
江南里位于滨江CBD杨府山公园地下商业街，共有商铺约409套，计商业面积约1.98万方。项目于2017年12月开盘，毛坯惠前均价约3.5万元/㎡。但在2020年1月开业后，同年10月开始陆续对部分商铺调整价格，多数商铺价格调价后单价在约5-7千/㎡。与首开相比，价格平均降价了2万多元/㎡。
2021年12月调价信息/来源温州房管网
不过，江南里所售商铺由管理公司统一经营，统一管理。其中-1层218-248号商铺为统一业态，不可单独改变业态状态。
至于调价的原因，坊间一直有声音怀疑项目调价是为打包出售，或为了避税，开发商相关联企业等准备自己吃进等。
虽然调价多少次仍无人接盘，终于这次整体拍卖找到了“接盘侠”。
江南里的衰落，主要有以下几个方面：
“网红”光环难以持久。江南里初期凭借“温州首个下沉式公园商业体”引入乐联超市、汇星国际影城等知名品牌，以及举办地下集市、烟火夜市等活动，吸引了大量人气。但网红效应通常来得快、去得也快，消费者容易产生审美疲劳。
2020年开业实拍图/来源网络
其次，周边新兴大型商业综合体如温州印象城、吾悦广场、滨江万象城等的激烈竞争，导致客流被严重分流。
再者，项目自身也有不少缺陷。如地下空间固有的导视不清、可达性弱等问题，逛起来像“走迷宫”，进一步加剧了招商难、运营难的困境。
还有就是消费习惯与观念的改变。近年来，消费者愈发理性，更看重消费的性价比，追求物超所值。单纯依靠“网红打卡”营销、缺乏实质竞争力的项目难以吸引复购。同时，电商的发展对传统商业的冲击影响深远。
其实，不仅是网红综合体，网红店铺也面临同样的困境。
近日，無料书铺南塘店发布闭店通告，宣布因经营压力过大，将于2025年9月中旬之前完成闭店，并将在温州市区另设新址继续经营。
此前，温州另一家网红书店——西西弗书店（印象城店）在7月初就传出了关门的消息。
显然，网红经济并不长久。无论是综合体整体拍卖，还是具体网红店关门，都在用各自的方式给温州商业敲响一记警钟——没有持续内容迭代和精细化运营，任何“流量入口”都会变成“资产出口”。
那么，易主后的江南里会有怎样的改变，不妨期待一下。
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