房子稳住了，一切就都稳住了！

作者按：先“叠个甲”，本文有阅读门槛，需要一点经济、金融知识基础，更重要的是情绪自控能力。不喜勿入，恶意留言一概不回。以下正文：

8月18日的国务院第九次全体会议，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的表态明确。意料之外，情理之中。

意料之外，是因为“730”政治局会议没提房地产，近年来罕见。一时之间，各路研究“政策风向”的追风人照例要狠狠脑补、各种发挥。房地产不再是政策重点、房地产已经稳住了，诸如此类。没想到“打脸”来得那么快。

情理之中，是因为纵然千人怨、万人仇，都不能改变一个事实：房地产在中国经济中扮演着无法替代的角色。

稳金融、稳流动性、稳消费，都和房地产息息相关。

01

房地产和金融

众所周知，中国的金融体系装满了房地产。

2024年的一次高规格研讨会上，中国城市规划学会副理事长赵燕菁指出：在银行的贷款中，以不动产作为抵押物的贷款占比高得惊人，超过了70%到80%。这里面不仅包括直接给购房者的贷款，还包括给房地产开发商和政府的贷款。

这一判断符合细分领域的实际情况。

政府端：地方政府融资对土地抵押物的依赖度一直很高，而且近年来还在加速。今年7月新出炉的数据显示，全国地方政府新增专项债中土地储备类专项债占比升至70%，创年内单月新高。

企业端：企业80%的融资来自银行贷款，银行对公贷款中56%以房地产抵押。其中，制造业企业抵押物78%为厂房土地。

个人端：3月末，RMB个人贷款83.87万亿元中，以个人房贷为主的中长期消费贷款余额48.91万亿元，占比近六成。其次则是24.97万亿元的个人经营贷款，占比约三成。实际上，个人经营贷的抵押物主要也是房产。和房地产无关的短期消费贷拢共只有10万亿。综合起来，个人贷款业务中的“含房量”在七成以上。

银行信贷极端依赖房地产作为“筹码”，我们的金融系统甚至没有其他底层资产可以替代房地产的“筹码”作用。

四大底层资产，大宗商品、股票、债券和房地产。大宗商品主要依赖进口，而且主要用于生产消费，很难沉淀为稳定的金融资产。A股的资产“质地”姑且不论，区区50-100万亿的市值注定不堪大用。债券的主要信用基础也是房地产，和银行贷款的情况半斤八两，甚至更糟。比如大量实际上已经成为“垃圾债”的城投债，就是靠银行不肯收的劣质地产作为抵押物发行的。

所以，名义上是四大底层资产，实际上中国金融体系中只有房地产一家独大——政府手上的地，企业和居民手上的房。

之所以中国的金融体系高度依赖房地产，本质上就是因为金融资产的供给不足且单一。中国经济高速发展四十年，没有产出可堪一用的金融资产。矮子里拔将军，就剩下“带病上岗”的房地产。

这一畸形的结构性问题，病根不是房地产，而是落后、低效的金融体系。不是“房地产绑架了中国经济”，而是发育严重滞后的金融体系只做大了房地产。

这几年房地产疲软后，政策面也试图另觅出路。增加国债发行、激活股市、鼓励信贷等等，都有加大金融资产供给力度的意图。但是，冰冻三尺非一日之寒，至少到目前为止，房地产在金融体系中一家独大的地位丝毫没有改变。所以，稳房地产就是稳金融。房地产要是真跌成了白菜价，金融系统满地爆雷。覆巢之下安有完卵，地方政府、企业、个人都无法幸免。

02

房地产和流动性

正因为房地产在金融体系尤其是银行贷款业务中无所不在的“存在感”，所以房地产走弱直接导致流动性不足（即所谓“通缩”）。

中国的货币供给体系分“上半身”和“下半身”。“上半身”是央行的基础货币供给，“下半身”则是商业银行贷款。前者握着政策调控的水龙头，后者才是实体经济货币供给的主渠道。

这几年流动性不足，不是央妈不努力，而是央妈的政策工具只能管到货币供给上游的M2，下游实体经济的M1得靠商业银行放贷。实际上，央妈的洪荒之力已经把M2快速推高到了极限。2024年底M2已经高达313.5万亿。M2与GDP之比达到了2.3：1。公认的安全区间是1-2.2:1，央妈已经“超额完成任务”。

可是，M2蓄满了水，硬是流不到M1。去年9月M2增速和M1增速的剪刀差达到了10.1%的历史高位，是5%安全线的两倍，看得人心惊肉跳。好在目前已经回落到了3.2%，但货币在实体经济的流动性不足依然是不争的事实。

显然，流动性不足不是上游缺钱，而是商业银行放贷的主渠道不畅。

近年来，贴近实体经济基本面的企业和居民的贷款增长均明显放缓。以2024年为例，企业贷款余额169.73万亿元，同比增长9.2%，增速比上年低3.8个百分点。居民个人贷款的表现更弱，2024年底RMB个人贷款余额82.83万亿元，同比增长3.4%，比上年增速低3.5个百分点。净增2.74万亿元，比上年同期少增2.42万亿元。

造成“贷款人稀缺”的原因有很多，房地产疲软是主要因素之一。居民端是最容易理解的。房贷一直是居民个人贷款增长的主力，房子卖不动了，贷款放给谁？

企业端的情况更复杂，经营预期、盈利能力都影响贷款的意愿。但是，和房地产之间的关系也很密切。房地产行业本身就是占GDP 15%的支柱性产业，上下游企业朝不保夕，能融资的也就是融个“保交房”的续命钱，贷款增加是指望不上的。

房市不振，上下游企业获得的金融资源少了，其他产业部门就能获得更多的金融资源？这完全是不懂金融的臆想。如前所述，中国实体企业的贷款抵押物是以房产为主，尤其是制造业企业，房产占抵押物的七成。抵押物的估值缩水、预期降低，即便商业银行肯贷，贷款额度也会降低。

所以，“房地产跌到，制造业吃饱”是吃错药的荒谬想象。且不论房地产本身就是实体经济的重要组成，房地产作为一家独大的金融底层资产，早就绑定了很多实体企业。金融系统传导性的铁索连环，凿沉一两条大船非但不能解套，反而会把更多的船拖下水。

大宗抵押物的贬值风险对贷款业务的负面影响是全局性的，这是金融风控的基操。这就是近年来流动性不足的根本原因。所以，近年来社融增长数据主要靠地方政府等公共部门的债务增长。他们靠政策的“保护措施”更容易贷款，因此很多专家都把公共部门加杠杆的“财政发力”视为增加流动性的解药。然而，这是饮鸩止渴的高危操作。

公共部门“政策性贷款”增长，实质上就是绕过金融风控从银行套现，必然会大幅增加金融系统性风险。本来地方债就已经雷点满满，土地抵押物贬值的举新还旧放大了“雷区”。所以，“财政发力”加杠杆的债务增长并不能真正改善流动性，而是推迟和放大流动性危机的爆发。

总之，货币供应的主渠道是银行放贷，占比七成以上的贷款抵押物估值下跌，必然导致流动性下降，没有绕道走的捷径。所以，稳房地产，就是稳流动性。

03

房地产和消费

房地产和消费之间的关系，不需要多费唇舌。家庭资产大幅缩水的预期之下，敢放手消费的好汉有多少？居民家庭资产中，房产占比接近70%，房价缩水，资产性收入预期大幅下降，必然会影响消费能力、消费意愿。

首当其冲的，是降低贷款成本的提前还贷。既然房价预期增长低于了贷款利率，那么提前还贷就是理性选择。为了提前还贷，就要减少当下的消费，增加储蓄比例。

然后就是增加储蓄填补资产性收入预期降低的“坑”。以房养老、卖房育儿都成了泡影，就得储蓄养老、储蓄育儿。储蓄不会凭空增加，不就得节衣缩食省消费吗？

理论上存在个人家庭投资从房市转向其他金融资产的选择。每轮房价调控，都有“房市不涨股市涨”的乐观预测。然而，充其量就是“短牛”一波，从没有家庭资产配置转向股市。因为，大A股是真的不争气。

如果大A股表现良好，本来就不会出现房产在家庭财产中一家独大的情况。比如美国的居民家庭财富构成中，股票占比29%，房产占比26%，大致相当。美股长牛多年，美国人当然不必“把鸡蛋都放在一个篮子里”。反观大A股，不仅多年牛短熊长，而且散户在牛市里也是亏多赢少。短期收益乏善可陈，长期收益不可期待，只适合“小赌怡情”，谈何替代房产投资？

所以，即使房产升值预期被打破，中国家庭资产配置也不会是A股为主。A股没有“科技七姐妹”，只有大大小小的“压舱石”。因此，A股投资不能提供预期稳定的资产性收入，填补不了房地产投资收益的空缺，也不能提供消费增长的动力。

A股不能，其他金融产品更不能。因为，其他金融产品，诸如信托、私募甚至保险，十之八九和房地产绑定更深。正如上文所说的，我们的金融系统就没有创造出其他优质金融资产。除了玩房地产，别的都不会。

迄今为止，房地产实际上是中国普通家庭和个人唯一可触及的资产性收入来源。房产升值产生的资产性收入预期具有长期性，靠短期的消费刺激是无法替代的。因此稳房地产，也是稳消费。

不可否认，中国的房地产的确有大病，而且病了很多年。房地产的病，本质上是金融体系落后的积重难返。房地产在金融体系中占比过高，的确是病态的。但这并不意味着房地产不重要，更不能“除之后快”。正因为“有大病”的严重结构失衡，房地产在中国经济体系的宏观、微观都有着难以替代的“存在感”。

房地产不仅是实体经济的“支柱产业”，还是金融系统的最主要底层资产、中国家庭资产的绝对主力、个人家庭唯一的资产性收入来源。所以，稳房地产就是稳金融、稳流动性、稳消费。这些都是无法否认的事实，任何想当然的“风向解读”、情绪化的舆论渲染都无法改变。因此不存在稳不稳的选择，只有稳得住、稳不住的存疑——如果稳不住，又当如何？

结语

最后多说几句。

每次写房地产相关话题，都觉得很为难。因为，这个话题的舆论恶意度太高了。房地产之所以那么“拉仇恨”，很大程度上就是因为门槛太高、代价太大。没有及时上车的、无力上车的，失去了“先富起来”的机会，所以恨不得房地产灰飞烟灭。然而，当房地产的升值预期消失，“先富起来”的也开始节衣缩食省消费、减投资，没“上车”的人同样会感受到经济痛苦指数的增加。“老板”没肉吃，“牛马”连喝汤都难。

当然，勤劳但不善良的中国社会对普遍贫困的忍耐力是很高的。很多中国大众的情绪需求排序中，“看他楼塌”的快感优先级远高于自身处境的改善。但是，这种“对冲效应”也不可能是无限的。毕竟，高个子倒的倒、躺的躺，总要轮到矮个子顶上了。所以，谈论经济话题，少一点情绪，冷静面对事实比什么都重要。