111.16亿！黑马民企抢风头！中铁置业、建发、上海城建补仓！

就在今天，上海七批次土拍正式开槌，五块地成交111.16亿元，延续了新政的高热度。

最高热度的是中铁置业杀出重围，溢价率28.08%击败8家对手，总价27.36亿元、楼板价92225元/m²，拿下杨浦滨江地块。

最大体量的是建发重返美兰湖，总价约23.23亿摘得宝山组合地块，楼板价2.1万/m²。

最让人意外的是两家民企抢镜，新易腾2.7亿、长江精工5.46亿分别拿地，成为大黑马。

最稳健的是本地国企上海城建，总价52.4亿元拿下真如地块，楼板价79324元/㎡。

今天总爷就和大家聊聊，这场土拍大戏究竟如何上演。

01

最高热度：中铁置业，抢下杨浦板块地王

今天最热门的一块地，毫无悬念是杨浦滨江地块。

这块地是滨江九宫格最后一块限高24米的宅地，隔壁是热销红盘外滩序BUND98，从位置角度看极为出色。

同时容积率只有1.8，地块前方是限高12米的风貌区，不仅视野直面滨江天际线，还能打造洋房+别墅的低密组合。

杨浦滨江地块实景图

无论是从市场影响力、还是资金流转速度，这块地都值得房企投入，因此罕见吸引了9家竞拍：

上海城建、华润、中铁置业、招商、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀

最终，中铁置业以总价27.36亿元、楼板价92225元/m²，拿下杨浦滨江地块，这也是板块新地王。

中铁置业是近年深耕上海的央企代表之一，从古美阅华到中铁世博云境，都为市场不断带来惊喜。

古美阅华实景图

更值得关注的是，去年中铁置业通过遴选，以总价14.26亿、楼面价约7.5万/㎡获取了附近的风貌别墅地块。

中铁置业平凉地块实景图

获取这块热门地块后，中铁置业在板块内两个项目，可以分摊成本、联动营销，如何操盘会成为关注焦点。

期待深耕上海的中铁置业，将如何展现他们的高端产品力。

02

最大体量：重返美兰湖，建发再次拿地

今天最大体量的拿地，来自深耕上海多年、最近拿地活跃的建发。

建发重返美兰湖，与总价约23.23亿、楼板价2.1万/m²，拿下四块组合低密地块，总建面超10万方。

在总爷看来，虽是底价拿地，但建发地块的含金量非常高。

一方面是地块密度低，建发也有对应的产品能力。

四块地容积率1.2-1.6，限高40-60米，大概率将打造洋房+叠墅，匹配建发的产品类型。

地块示意图

并且这个楼板价几乎与五年前板块内高层持平，还是稀缺的是低密产品，利润空间也相对可观。

另一方面建发在板块有成功案例，本地口碑很出色。

热销红盘建发云锦湾，2023年6月正式交付，凭借新中式风格的强大实景兑现，收获了本地客户的高度认可。

建发云锦湾实景图

值得关注的是，建发最近在上海大动作不断，接连拿地下北外滩山寿里片区、新江湾地块、金山地块。

新江湾城市灯塔建发海宸，最近开放样板间，超高空间利用率和超高审美让人眼前一亮。

建发海宸样板间实景图

这次建发重返美兰湖，无疑也是为市场注入更多信心，开启内外开花的新局面。

03

最意外：陌生民企，首次上海拿地

今天最让人意外的是，两家民营企业现身上海土拍，首秀就斩获了两宗优质土地——

华为供应商新易腾、浙江民企长江精工

这两颇具黑马气质的民企，都是各自领域的佼佼者，具备很强的综合实力。

1.科技巨头拿地，可能要做员工宿舍？

首先是青浦新城地块，由新易腾以底价2.7亿竞得，成交楼面价15505元/㎡。

新易腾集团创立于2007年，是一家消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，与华为、苹果等都有深度合作。

新易腾集团在建总部

新易腾的“数智AI天地”总部基地就在大虹桥，这块地体量小、总价低，距离地铁站约400米。

地块示意图

从各种指标看都比较适合做员工生活配套，大概率会内部使用为主，当然也不排除开发销售的可能性。

2. 建筑民企跨界，这次要玩地产开发？

相比新易腾，另一家民企长江精工则有丰富房地产背景，是钢结构建筑领军的龙头企业。

长江精工总部实景图

出乎意料的是，这家低调民企击败闵房集团、象屿地产，以5.46亿元溢价率11.19%竞得颛桥地块，楼板价3.66万元/㎡。

这块地邻近地铁5号线，周边教育、商业配套都很成熟，适合做精品改善住宅产品。

地块示意图

更关键的是，这家企业曾在上海承接过保障性租赁住房项目，无论从企业实力、开发历史，这次可能是要玩真的了。

虽然有民企陆续离开，但作为全国楼市的龙头城市，上海依旧不断吸引全国民企投资，这也是大家在上海买房的底气所在。

04

最稳健：本地国企，拿下真如地块

今天另一块热门地块，位于热度很高的真如翠谷。

地块出让面积26423.41㎡，分为两个子地块，位于11号线真如站、7号线岚皋路站之间，它具备两个巨大优势：

1. 供应稀缺，大板块断供已经超4年；

2. 热度极高，中海拿地后形成高度人气；

地块示意图

这个组合地块吸引了上海城建、中海、招商蛇口，共3家竞买人参与现场竞价，最终本地国企笑到最后。

上海城建竞得普陀真如地块，成交总价达到52.4亿元，溢价率12.79%，楼板价79324元/㎡。

值得大家关注的是，这家国企这两年持续深耕上海，整体发展不错。

他们开发的瑞仕半岛璟庭，凭借出色区位和性价比优势，开盘热度非常高。

图源网络

图源网络

刚刚起步的真如翠谷，就迎来了这家国企入场，未来值得期待。

05

政策限制解除，上海热度依旧

上海是全国龙头，因此土拍和市场表现，具备很强的风向标意义。

8月25日，上海“外环外不限购”新政落地，成年单身人士享家庭购房待遇、公积金贷款额度上浮等细则，短期内对新房产生直接利好。

保利虹桥和颂开盘现场

而在总爷看来，新政真正的意义在于，它进一步拉动了置换链条，从而从根本上深度刺激需求。

所以大家可以发现，尽管8月市场数据表现一般，新房成交量连续下跌，但开发商拿地的热情并未消退。

一方面新玩家依旧持续入场，新易腾、长江精工都拿下位置不错的地块，为市场注入更多活力和信心。

另一方面核心地块依旧火爆，杨浦滨江土地引发9家竞拍，溢价率28.08%也展现出大家对核心资产的渴求。

同时对口碑不佳的房企，大家也需要保持足够的警惕，很多典型案例，总爷建议多关注交付水平。

对于本轮上海土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。