闲林开发30年：北片正在登顶，南片何时跟上？

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根据官方此前公布的工作进度目标，杭州地铁五期应该已于7月底提交了送审稿，所以最近这段时期，关于地铁的讨论再度热闹了起来。到底有哪些线路能够优先入选，让板块早一步享受地铁直达的便捷，成为各方关注的焦点。

有统计显示，杭州各区积极争取的地铁线路多达15条，包括6条新建地铁线、9条现有地铁线路延伸段。但根据去年5月初公布的《杭州市城市轨道交通建设规划研究（含执行情况、风险分析、预工可等）》招标文件，主要研究范围约150公里，暂考虑7个项目，初步包含4条新建线路和3条延伸线。

这意味着，将有超过50%的线路里程会被砍掉。

客观来讲，杭州目前的地铁数量不算少了。截至7月底，全市地铁运营里程已经达到516公里，排名全国第七。但具体到各个板块，有些那是真缺地铁。比如闲林。

作为唐初余杭县令张士衡告老还乡、“闲居林下”的所在地，闲林北邻和睦湿地，南倚午潮山，环境优美，加之距离市区较近，所以在世纪之初曾深受新老杭州人的青睐。但世事无常，如今的闲林埠，却被很多人无端调侃为“万年坑”。而造成这种转变的一大因素，就是地铁。

闲林究竟是怎么一次次与地铁擦肩而过的？如今的闲林板块又为何会呈现南北发展一个天上一个地下的状况？闲林的楼市到底还有无价值，为啥翡翠城、云湖之城、时舟里等楼盘能一个接一个热销？

要说清闲林过去三十年的发展起落，就绕不开那个男人。

01

余杭楼市开发始于闲林

1987年，余杭径山人吴王楼从杭州大学城市规划专业毕业。作为浙大的四大源头院校之一，早在“浙大系”创业军团名震寰宇二十多年前，杭大学子已经在房地产领域叱咤风云。光是杭大77级历史系，两个班，70多人，就走出了宋卫平、柏寿年、周庆治、许广跃、路虹等10多位知名地产商。而吴王楼后来也成为这个杭大“地产传奇”的一部分。

和我在《》一文中写过的西园地产老总黄永国一样，吴王楼也属于“92派”。但是不同于黄永国一直深耕老余杭，吴王楼虽然曾兼任国有的余杭市城乡建设综合开发总公司老余杭分公司负责人，但1993年下海后，他却一头扎进了蒋村的地产江湖中。

那时的蒋村和三墩，还属于余杭。因为紧挨杭州老城区，蒋村也成为杭州商品房市场的“摇篮”，像绿城、南都、金都等杭派民营开发商最早都是从蒋村起家的。

不过到了1996年，蒋村、三墩连同东面的下沙被一并划入杭州市区。而为了继续接轨杭州，余杭方面决定将高速进入市区的几个口子建设成为城市样板，以提升余杭的形象。其中，东北面星桥的口子给了广厦，建起了天都城；西北面良渚的口子给了南都，后来成为著名的良渚文化村；而西南面闲林的口子则交给了吴王楼一手创立的金成房产。

去闲林之前，“校友”宋卫平曾拿着一把尺子劝吴王楼，自己在蒋村开发了8年，才往西推进了5、6公里。现在吴王楼要去十几公里外的闲林，相当于造二十年后的房子，太超前了。

事后复盘，我高度怀疑，宋卫平是在以自己的“失败”经历现身说法。因为早在90年代末，宋卫平就曾跑去老余杭开发了桃花源项目。在当时都是刚需基础盘的老余杭，180万一套的桃花源堪称天价，据说一开始卖得并不好，所以才会劝吴王楼要谨慎。结果，不仅吴没有听他的，几年后宋自己也二进余杭，接手了闲林的一个楼盘，即后来大名鼎鼎的翡翠城。

不过实话实说，那时候的闲林，开发难度还真不小。比如闲林山水那一片，原先多是荒地，还有个水泥厂，路也不通。用吴王楼的话来讲，他们当年与其说是在进行房地产开发，不如说是在造城。地方政府给土地指标，剩下的包括征地拆迁、修路、建配套设施，这些都需要地产公司来干。房产开发得到的利润基本都投入到配套建设中，甚至配套投入大于利润收益。

就这样，金成房产花了十多年时间，在02省道（天目山西路、杭瑞高速）两侧陆续开发了闲林山水、庭院深深、竹海水韵、白云深处、竹海流霞等楼盘，形成了一个占地三千多亩的江南春城组团，它也是杭州城西最早开发的大型居住区。

闲林山水小区北望，三土城市笔记特约摄影停香

吴王楼回忆，当时的闲林，板块定位“是以城中人的第二住宅区为目的”，所以江南春城系列多为精品公馆、精装联体别墅、叠加别墅、电梯花园洋房等高品质社区，建筑风格稳重大气，环境设计更是由国际知名设计师操刀。同时，为了吸引城里的年轻人和高端人才安家闲林，金成还和杭外合作，组建了杭州英特外国语学校，成为“地产+教育”模式的先驱。包括万达等大鳄在内的国内很多同行，都来闲林参观过。

正是靠着这些创新引领，江南春城系列一经推出，不仅受到杭州市里人的追捧，同时也吸引了全省各地，尤其是温州炒房团的关注，一波又一波地前来投资置业。那时候的开发商和购房者大概都不会想到，闲林后来的发展会如此一波三折。

02

被地铁5次绕开的闲林南

闲林楼市遭遇的第一波冲击，来自国家层面的房地产“限令”。

2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，首次明确停止别墅类用地供应 。2006年，国土资源部再次发文，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续 。同年，住建部推出7090改革，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型，必须占整个项目的70%以上。

此前，闲林作为杭州重要的改善型板块，住宅以别墅、多层大户型为主。相关限令逼着闲林不得不改变房产开发模式，转向刚需盘，而这也为之后闲林楼市的降温埋下了伏笔。

不过，真正令闲林埠，或者说02省道以南闲林片区从关注重点变成被遗忘角落的导火索，则是未来科技城的崛起。

2012版、2018版、2020版未来科技城范围图

未来科技城起初规划范围东至绕城高速、南至02省道、西至南湖、北至杭长高速，后来虽经两次扩容，辖区面积从113平方公里增至128.3平方公里，但南部边界一直没变，始终稳定在02省道一线，再也没有向南拓展。这就把原先完整的闲林板块拦腰切开，一分为二。

说起这条横贯整个杭州城西的02省道，当年可是被余杭方面寄予厚望。2007年初，市里提出要把02省道建设成为余杭城市道路的精品亮点和传世之作，让它由原来的交通道路变成城市道路，带动整个闲林的发展。

有知情人回忆，这条道路改造提升工程完工之前，时任余杭区委书记朱金坤带队检查，余杭区各个部委办局相关负责人到场。起初大家以为就是坐车到点位看看，不料，朱金坤竟然领着一班人马从老余杭一直走到留下口子，6、7公里，累坏了那些穿高跟鞋的女同志。

但谁也想不到，“要想富，先修路”的古老经验这一回居然失灵了。

随着未科的强势崛起，城西开发的重点逐渐从02省道转向北面的文一西路。像阿里巴巴、中电海康、恒生科技等未科早期的科创龙头，均分布在其两侧区域。

受此变化影响，闲林的城市建设与地产开发重心，也从02省道以南的老镇区转向路北的未科板块。

一个很能说明这种变化的例证是，闲林北片目前已经建成3条地铁，另有一条在建，而南面闲林埠却至今都还没能通地铁。

有自媒体统计过，闲林埠先后5次错过地铁，第一次是5号线，第二次是杭临城际（16号线），第三次是3号线，第四次是3号线与5号线的接驳线，第五次则是地铁四期规划时的13号线，但因为建设中的12号线已经把城西和城南，把云城、未科、西湖区串联了起来，导致13号线最终被国家从审批图上拿掉了。

那么千年闲林埠，未来还有机会通地铁吗？

03

世界级中轴线能否打穿闲林结界？

在《》一文中我曾提到，随着杭州“第三中心”的建设，特别是“2.5公里世界级城市中轴线”与“6平方公里梦溪水乡都市园林”两大城市名片工程规划开发，闲林北区域这些年可以说发生了天翻地覆的变化。

不仅商业（银泰中心、绿汀路万象城）、地铁（3号、5号、16号及在建的12号线）、教育（天元公学和睦校区）等基础配套持续完善，余杭国际体育中心、杭州未来国际演艺中心、余杭文化艺术中心等多个地标性建筑也纷纷落子闲林。再加上五常湿地、和睦湿地、云湖公园等自然景观的加持，使得片区的宜居性进一步提升，吸引了大批原先外流西湖区或申花的未科大厂人才转而来闲林北置业。

上半年，不管是新房市场上的云湖之城、时舟里，还是二手房的翡翠城，都卖得很火。

比如三土城市笔记之前组织过看房团的滨江时舟里，5月17日首开，149套房源吸引来859组登记，中签率低至17.3%。此后几次加推，也均告售罄。最新消息是，时舟里剩下的 10、13、17 号楼，最后195 套房源，9 月 3 日已经出证，9 月 6 日开始登记，精装总价在350-515万区间。

而时舟里东边的地块，当初更是以21426元/㎡的楼面价刷新闲林板块新高。被保利拿下后开发成其在杭州的第一个天字系，即保利最高端的产品系——保利天奕。这也是继广州琶洲、上海张江之后，全国第三个保利天奕楼盘。

根据保利前阵子发布的产品推荐，天奕自持小区配套6000方，小区会所3000方。和隔壁时舟里一样，全小区抬高一层，不仅23栋楼每栋都有楼下主题架空层，公区内容也更加丰富，球类有篮球馆和壁球馆，休憩有瑜伽室、汗蒸馆、茶室、冥想馆等。更重要的是，保利天奕的装标高达5500元/㎡左右，比时舟里还要高出一千。据悉该项目将于9月份开盘，放风价格有可能达到4万+。

如果说云湖之城、时舟里和保利天奕售价的一路上扬，见证着闲林北开发的日新月异，那么一路之隔的闲林南片，如今则在努力自救中。

过去闲林南不被外界看好，一方面是因为有02省道的阻隔。为此在2023年6月发布的《杭州市余杭区闲林单元详细规划（草案）》中，规划部门尝试通过一些地面高架、升降电梯等，让跨越02省道变得容易，以此打破高架魔咒。

《杭州市余杭区闲林单元详细规划（草案）》中的道路交通规划图

另一方面主要是配套及产业不行。但如今，闲林老街早已开街，23万方的大型综合商业体吾悦广场也正在紧锣密鼓地建设中，预计2028年投入使用。

更重要的是，未来科技城的产业及资源辐射终于迈过了02省道。最近，未科正在争创的国家级高新区，由“一核八片”组成，其中就包括闲林工业园（含沈家店工业园、上市企业园）。而位于闲林工业园内、占地270亩的未来科技城上市企业创新园，也已到了陆续竣工阶段。

可以说，现在的闲林南万事俱备，只欠地铁了。

好消息是，近日曝光的《闲林工业园有机更新规划》首次明确了地铁13号线“圣地路站”（即此前版本中的“创新园站”）的具体位置，而13号线的“吾悦广场站”也已基本确定。另外值得注意的是，目前杭州多条在建或已开通的地铁线路中，有多个站点为13号线预留了换乘或接驳条件。有自媒体认为，这些信息的披露，让13号线入选地铁五期的可能性进一步增大。

一旦13号线落地，那么阻隔闲林南北的02省道魔咒有望被彻底打破，闲林埠也将逐渐融入未科核心区。毕竟根据今年4月发布的《余杭区“县城-中心镇-重点村”发展轴空间专项规划（草案）》，整个闲林街道都属于余杭城区范畴，未来理应会受到官方的更多资源倾斜。

这不仅将帮助千年闲林埠重现昔日繁华，也能激活闲林南片的楼市，摘掉“万年坑”的帽子，让购房者真正享受“闲居林下”的惬意。

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