这个泰国富豪开发的上海楼盘，业主不买账了

捂盘惜售，是很多开发商屡试不爽的“暴利密码”。

凭借时间的沉淀，坐等土地升值与房价上涨，从而实现利润最大化。

然而，随着市场日趋理性，这套传统玩法正逐渐失效。

位于青浦新城的盘古箐峰华庭，三年捂盘盼来不是价格飞升，而是销售滑铁卢、品质争议、业主维权，将外资房企在国内的“慢生意”模式弊端暴露无遗。

今天，就让我们来聊一聊这个项目。

01

捂盘三年，两次开盘遇冷

2021年，盘古地产以10.96亿元底价拿下青浦夏阳地块，楼面价1.71万元/㎡。

这三年以来，周边竞品项目接连面市，而它选择“蓄势待发”。

直到2024年10月，项目才高调入市，首批定价4.5万元/㎡，二批次甚至涨到4.77万元/㎡。

盘古地产“以时间换空间”的算盘打得响亮，但现实却迎来当头一棒。

首批283套房源，只吸引了93组有效认购，认购率低至33%。

二批次项目开盘遇冷，由于意向认购客户较少，项目取消摇号，直接进行选房。

更讽刺的是，开发商在官方文件上的落款日期还写错了，细节上的随意，折射出整个流程的不严谨。

截至2025年9月1日，项目已售总套数177套，还有291套房源可售，去化率进度缓慢。

可以说，箐峰华庭等了三年，不是捂成了稀缺，而是捂成了库存。

慢，有时候不一定是稳，而是慢性自杀。

02

品质降标，引发信任危机

根据施工铭牌信息，盘古箐峰华庭即将竣工。

然而就在前不久，部分业主投诉项目减配降标，声称这些问题不仅损害了他们的利益，也与政府倡导的“好房子”建设理念背道而驰。

首先是公区地面，从“花岗岩”变成了“沥青”

在开发商的宣传图册中，小区的公共区域是拼色花岗岩石铺就的精致地面，还规划了雅致的水景，营造出高端住宅的氛围。

然而，业主们在现场看到的却是成本最低廉的沥青路面，落差巨大。

更令业主们担忧的是，沥青在高温日晒下可能挥发有毒有害气体，对健康造成潜在威胁。部分业主强烈抗议：“我们买的是家，不是一个潜在的健康危害源！”

他们希望开发商铲除沥青，按照宣传标准改铺石英砖或花岗岩。

其次是外立面，从“米白”变成了“土黄”

建筑的外立面，是小区的“脸面”。盘古箐峰华庭在宣传中承诺采用米白色真石漆加石材，呈现出简约、典雅的现代风格。

然而，实际呈现的外立面却变成了低成本的土黄色真石漆和黄色石材。

这种色差不仅让小区的整体美观度大打折扣，更显得廉价与陈旧。

讽刺的是，由该项目代建的两栋酒店，外立面却采用了高品质的米白色石材，与小区自身的“土黄”形成了鲜明的对比。

这种“内外有别”的做法，让业主们感受到了极大的不公。

最后，是入户大堂和室内配置，都存在不同程度的货不对板

在宣传文案中，入户大堂采用的是拼色大理石，空间开阔。

现实中的大堂空间矮小局促，装修简陋，大理石拼花也被“小土砖”所取代。

部分业主反馈，项目配备的中央空调，缺失墙面控制面板，仅提供一个遥控器，使用体验不佳。

此外，电梯旁的消防栓直接暴露在外，没有做任何内嵌或隐藏处理，不仅影响美观，更存在一定的安全隐患。

总之，一边是宣传册里的诗和远方，一边是现实里的沥青和土黄。

信任，就这样塌方。

03

入沪18年，外资光环的褪色

盘古箐峰华庭的销售与品质双滑坡，其实并非偶然，而是盘古地产在上海“佛系开发”的必然结果。

这家背景雄厚的外资房企，在国内市场的本土化道路上，似乎陷入了“水土不服”的迷途。

一方面，资本雄厚，却奉行蜗牛式开发

盘古地产的背景非常显赫，它背后有着泰国最大的商业银行——盘谷银行的陈智深家族，以及香港亚洲金融集团的资本支持。

2025年，陈智深家族以10.7亿美元的身家位列福布斯泰国富豪榜第31位。

强大的金融背景，使得盘古地产无需像国内高周转房企那样依赖快速回款维持运营，从而形成了独特的“慢开发”模式。

自2007年进驻上海嘉定以来，盘古地产在长达18年的时间里，开发的住宅项目屈指可数，主要有盘古天地、盘古嘉德、盘古园府、盘古箐峰华庭等。

这种“蜗牛式”的开发节奏，在日新月异的上海市场明显有些格格不入。

另一方面，产品滞后，一套图纸沿用十年

比开发速度更令人诟病的，是其产品力的停滞不前。

之前，就有业内专业人士指出，盘古地产是“一套图纸用十年”。

从2009年的盘古天地到2019年的盘古园府，再到盘古箐峰华庭，其主力户型基本是换汤不换药。

另外，项目定位也出现偏差。盘古箐峰华庭二批次主推的75-98㎡小户型，总价在322万-421万之间。对于刚需客户而言，这个总价过高，在青浦新城毫无竞争力。

对于改善型客户来说，这样的面积又无法满足他们的居住需求，最终项目陷入了“高不成、低不就”的两难境地，刚需嫌贵、改善嫌小。

在产品力竞争日益白热化的时代，很多房企不断进行产品迭代，盘古地产的做法注定很难满足购房者日益挑剔的眼光。

盘古地产的困境，其实也是外资房企在国内市场现状的缩影。
过去，捂盘能靠信息差套利。今天，透明市场下，捂盘更像“慢性自杀”。

毕竟，资本背景再强，也救不了落后的产品力。何况，如今上海楼市的透明度越来越高，新房供应充足，购房者的选择也更加多元。

青浦新城本就是新房扎堆的板块，盘古箐峰华庭4.5万元/㎡的均价与周边二手房并无明显倒挂优势，购房者自然会用脚投票，选择性价比更高、产品力更强的项目。

不过，尽管箐峰华庭遭遇滑铁卢，盘古地产似乎并未放缓在青浦的布局。

2024年11月，再次以底价拿下青浦新城中央商务区的一幅地块，也就是即将面世的全新项目——盘古云曦。

当时，这宗地只有一位盘古地产竞买人。最终，它以底价约9.15亿元摘得，成交楼面价为18000元/平方米。

盘古云曦预计将于9月推出约120㎡3房、约140㎡洋房，以及约150-210㎡叠加，样板间也将同步开放。

对它来说，如果依然沿用“慢开发+老产品”的旧逻辑，未来命运恐怕难言乐观。

箐峰华庭不是孤例，而是一面镜子。对于外资房企而言，如果不能真正本土化、快速迭代，“国际背景”很快会变成“市场边缘”。

市场已经换了剧本，继续拿旧逻辑登场，注定被淘汰出局。

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