北上广深全面放开限购，80后扛下所有？00后的只为情绪买单

作者：海豚商业研究院研究员黄海涛（欢迎转评赞）

在房地产持续下行之下，全国房价均价最高的城市深圳，终于也扛不住了，开始全面降低买房门槛。

9月5日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，除福田、南山外，深圳其他8区进一步放松住房限购政策，深圳户口或者有一年社保的个人或家庭，随便买；外地人，可以在非限购区（罗湖区、宝安区，不含新安街道、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区）买2套；盐田区、大鹏新区，不再审核购房资格，随便买；不区分首套和二套，房贷利率都是3.05%。

另外，企事业单位购房也同步放开，除了在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在其他区域购买商品住房，不再审核购房资格，随便买。

深圳此次楼市新政有几个背景，一是今年前7月，全国房地产开发投资同比下降12%，而深圳的数据是-18.5%，比全国高出了六点五个百分点，在四个一线城市中，降幅最大（北京下降9.9%；上海增长3.3%；广州增长5.5%）。房地产及其产业链（钢铁、水泥、家电、家具等）在GDP中占比极高，持续下行，会带来经济增速放缓、就业压力和财政压力增大。

与此同时，深圳市房地产中介协会数据显示，8月全市预售新房共成交1352套，环比下降13.4%，同比下降52.8%；其中住宅成交1248套，环比下降13.4%，同比下降50.8%。

这意味着，放开松绑限购政策是大势所趋的必然，限制性政策在当前百害而无一利，不动资产需要让其流动起来，才能真正产生价值。

至此，北京、上海、广州、深圳，四大一线城市全部降低了购房门槛，但基本上还都保留了一些特殊区域限购。实际上，如果全面放开，目前看来也不会产生什么太大的压力或者负面影响，因为当前人们对房地产的态度已经发生了根本性的改变，早些年“房价永远涨，北上广深永远涨”的信仰已经被彻底击穿了。

楼市跟股市一样，在中国都遵循着一个简单的道理，买涨不买跌，越涨越买，越跌越卖。如果房价与股价持续上涨，一方面能够带动更多人的财富增长，是一个更好的预期，另一方面持续有人进入，意味着有更多人接盘，这个游戏能够持续进行下去，就像流动的水一样，流水不腐。楼市与股市这个游戏，都需要持续找到后来者，如果失去了源源不断的后来者，某个层面或者链条断了，那就很难继续下去了。

房地产曾是70、80后的财富信仰，他们均在中国98房改背景下受益，尤其是70后，他们是改革开放的最大受益群体，其人生伴随着改革的红利，80后稍微悲催一些，但也有不少人享受过部分红利。而到了90后这一代，尤其是00后这一代，他们不再信仰房地产，甚至都不愿意结婚不想生孩子，更别说二胎三胎，而家庭是房地产市场最大的吞金兽。结婚需要婚房，生孩子意味着需要改善性住房，这都是过去房地产市场的催化剂，但现在的情况是，他们更愿意在情绪价值方面消费，从潮玩盲盒到电子宠物，从疗愈经济到户外运动，都成为了他们这代人的“茅台”。

今年6月，南都湾财社发布的《情绪经济社会认知度调研报告》显示，00后更倾向于失恋陪伴、宠咖等精神文化类或虚拟体验产品，前三选项分别为：文化娱乐(85.42%)、虚拟体验(83.12%)、“失恋陪伴”等聊天服务（79.03%）。对于情绪消费，00后展现较高的支付意愿，76.47%的00后过去一年在情绪消费的支出达5000至1万元。

另据上海市青少年研究中心和Soul App发布的《2025 Z世代情绪消费报告》，超九成受访者认可“情绪价值”，近六成受访者愿意为情绪价值买单。“90后”“95后”“00后”是情绪消费主力，情绪消费月均支出金额达到949元，更有18.1%的年轻消费者每月愿为情绪价值消费2000元以上。

“谷子”正在成为了新一代群体的集体信仰，他们的信仰偏好，决定了哪些产业会有更好的未来，房地产可能从过去的必选刚需消费，变成了可选消费，租房成为更多人的共识。杭州贝壳研究院统计了2017年-2025年杭州二手房购买人群的年龄段数据，以“95后”和“00后”为代表的年轻一代，买房的人越来越少，他们更能接受“租房代替买房”的居住理念。30岁以下购房者的比例跌至25.3%，相比7年前近乎腰斩。尤其是25岁及以下的购房者，在2017年占比为10.6%，到了2025年，占比仅4.9%。

与此同时，艾媒咨询发布的《2024-2025年中国谷子经济市场分析报告》数据，中国“谷子经济”市场规模增长速度加快。2024年，中国“谷子经济”市场规模达1689亿元，较2023年增长40.63%。

年轻人不再为房子买单，一是这个群体的父母基本都有一套房甚至多套房，他们已经有了托底，买不买问题不大；二是他们的财富与消费观念发生了转移。也就是说，几大城市的买房门槛降低了，可能还得苦一苦80后、90初，他们可能还是买房的主力军，毕竟00后的玩法他们融不进去，只能看看热闹，房子仍然是他们内心深处最靠谱的“家”，如果失去了投资属性，那就改善一下居住条件，住的更好一些。

正如杭州的上述调查，不论是8年前，还是现在，买房的主力人群都是同一批人——“80后”。2017年，35-45岁年龄段购房者占比为17.5%，到今年，35-45岁年龄段的购房者占比达到34.4%，比8年前几乎翻了一番。杭州如此，北京、上海、广州、深圳，也差不多。