什么房子适合“现在”卖？

前文回顾：

咱们直接上结论：

1.非核心区别墅（类别墅）

2.小众老破大（非学区）

3.刚下证的新房

4.跌幅相同，但房龄更老的二手房

其中，前三点里，有一个重要因素——时间节点。

最后一点有些特殊，我后面单独说。

广义的时间节点是“现在”，为什么说是广义的呢，因为不可能每个人都能卖到今天9月16日。它是一个相对的节点。

说下底层逻辑：

这件事的本质，是利用市场成交价格的时间不对称性。

咱们结合各类情况展开说说。

1.非核心区别墅（类别墅）

这类房子里，有不少业主，现在还沉浸在一团喜悦的氛围里，“你看你们的房子都跌那么多了，我们家的房子都没怎么跌，还是别墅保值啊！”

真是这样吗？

这类房子，有个最大特点，在你挂牌前，中介会给出一个非常高的价格，甚至超过你的预期。

等你真正挂牌的时候，中介会冷落你一段时间，你还在纳闷：

小伙子现在怎么这么佛系，也不找我聊价格。

为什么会这样呢？

因为他怕你飘，时间沉淀越久，他来一次狮子大开口的力度就越猛烈。

因为在一条价格的暗线里，实际你的房子是一直在跌价的，因为没有成交，麻痹了你对价格的判断。

比如这个小区：

（小区仅为举例，亦庄河西区跌幅可能远大于以下案例中跌幅）

假设是同样两套房所在不同的两个小区，一套是你这个小区，我们称之为A，成交很少，甚至少到几个月成交不了一套房，而另一套房所在的小区，我们称之为B，几乎每周都能成交一套以上，同户型成交也是很频繁。

假设A小区和B小区高点都出现在2023年，最高点的价格都是2000万。

B小区一路往下跌，两年多的时间里，成交了30套房。

如果按照总跌幅25%算的话，平均每套成交就会跌1%，但实际成交因为楼层装修位置都因素影响，不太容易统计一套和上一套的成交差值，它的成交可能是2000、1980、1979、1935、1930、1929、1900...... ...... ......1521、1502、1498、1450、1420、1411、1401（中间略去）。

而你的房子B，它的成交是：2000、1980、1850、1830。

没了。

时间拉的越长，与上一套成交的价格，差距就相对越大。

好，这个时候，如果同样有一套房子，要成交，那个买家给你出价——1400万。

房东会是什么反应？

我觉得但凡有点态度的人，都得直接一个字“滚！”。

大多情况下，压根买家和卖家都没机会见面的。

最后这套房子卖了，1600万整。

房产自媒体10万+的素材又来了：

北京豪宅也扛不住了，一夜之间暴跌230万！

（以上数据是理想模型，实际发生情况，肯定略有差异）

卖家是不是卖亏了？

当然不是。

他捡了一个大便宜，这个便宜是230万。

“一夜之间暴跌230万”根本就不是鬼故事，而是值得庆幸和欢喜的事。

这件事的本质，是利用市场成交价格的时间不对称性。

换句话说，你如果喜欢看，只要北京还剩一套房子没有跌透，房产自媒体都可以给你找到素材。

2.小众老破大（非学区）

小众老破大，不同于小众老破小，因为老破小这玩意，基本可以打破小区本身界限，你经常会发现，很多整片整片的老破小，户型、面积、总价、单价几乎没差多少。

就算某个小区很小众，小众到一年也没有什么成交，但是大家早就对它的价格有了统一的标尺。

你指望在这个小众小区里“对比上一套高价老破小”，是几乎不可能的。

但小众老破大，就不是了。

因为老破小的面积几乎都框定在一个范围里，比如一居室普遍在35-50平左右，二居室普遍在53-68平左右。

而对于小众老破大，有的是141平，有的是159平，有的是180平、200多也有，甚至还有复式，带电梯的、不带电梯的......

这种比较，就比较吃功底（有的的确是便宜），而对于现在买房的绝大多数家庭，又是纯纯刚需，在中介们的一顿“价值观”输出下，早已乱了方阵。

换个角度看，如果你是这样房子的房东，你越早一天卖掉，你越能利用市场成交价格的时间不对称性，属于“卖个高价”。

3.刚下证的新房

市面上有句特别可笑的话：

新房抗跌。

比如当年永丰幸福里刚下房本的时候，那把小区业主牛的，各大群里号称YYDS。

现在看呢？

YY没了，只剩DS了。

对，一群钓（D）丝（S），只会意（Y）银（Y）。

该来的，总要来。

当然，也有好消息，来了就行了，只要你挨的打，和大家一样多，就不会挨打了。

这里面，很多人业主会迁怒：

“哎呀，都怪永丰的XXX盘，没有那个盘的开盘，我们不会跌这么多！”

这是多么可爱且可笑的结论啊。

就算没有XXX盘，照样不耽误跌。

有的人总以为市场就他家门口2公里那么大，实际上，任何一个地方，都可以是全北京的平衡态——不允许有不明原因的高地，也不允许有不明原因的洼地。

小结下：

刚下证的新房，因为并没有充分博弈，所以先期卖掉的价格，可能会高于市场价。

（这里用“可能”，是不排除有到市场价的可能，如果高于市场价，那不正是你出货的好机会嘛）

PS：最近我看西黄村的中海瑞文里这个盘很火，不出意外的话，它对面刚下房本没多久的禧瑞学府就要下跌了。

你们有好信儿的，到时候去看看业主群，到时候一定有人说：

“都怪瑞文里这个坏家伙啊，不然我们跌不了这么多！”

可爱的要命。

顺便说下，我简单看了一下旁边雍景四季的二手价格，瑞文里这个盘，如果6万以内（不算3年租金的话），勉强算安全，如果把租金细节算进去，那要另外再打95折。

当然了，如果新房自住的话，体验感上，也是一种价值，这个价值怎么算，只有自住者自己根据自己对户型、装标、小区质感等等进行综合算账了。

4.跌幅相同，但房龄更老的二手房

这一点，与以上情况都不同，适合于换房改善的家庭。

本来不想加这一点，昨晚直播间有位会员，问我新龙城的两居室要不要卖。

我觉得如果算上摩擦成本，现在单纯卖掉的意义不算大了。

问题是，新龙城已经不新了，06年的小区，如果你是一家老小自住，本来就紧紧巴巴，如果不在这一波跌幅里换掉，大概率又要住上一个“自住周期”，大概就是8年，那个时候，咱能保证它不是老破大么？

对于单身或小两口，属于船小好调头，随时见机行事，一家老小可就不是一回事了。

这种情况，如果能找到同样跌幅，且房龄新一些的小区，那不等于是给自己的房子续命了嘛。

就算没有新8年，新五六年也是好的呀。

在北京这个市场上，找到跌幅30%的2010年后的小区，也不难吧。

当然了，对于换房，我的建议一直是谨慎的，因为它并不是你按个按钮，瞬间就完成了。

这涉及到“卖”和“买”两个动作，这里面稍有不慎，就会在卖或买上面，吃一些“成交价格的时间不对称性”的亏。里外里，又增加大几个点的成本跟玩似得。

按理说，下周或月底前等一切尘埃落定，开一场沙龙是最好的时机，但我愿望是想帮大家在多个思考维度上，打些提前量，有时候提前一周，结果可能就完全不一样了。

这周六，期待和您在沙龙共享。

我把沙龙提纲列出来方便大家了解：

★资产需要进行重新定价

★政策可能会打乱发牌顺序

★持有房产的逻辑正在发生重大变化

★交易节奏与以往都不相同

★刚需刚改又该何去何从？