适当延长住宅保修期促减少“外墙脱落和渗漏水”质量问题

摘要：我国房屋住宅量增质降，质量问题频发，保修期短且法律存在空白，导致购房人权益受损，年轻人不愿意买房。建议政府实施高质量发展政策，推动房屋住宅质量保险，适当延长保修期，促进房屋住宅质量精细化向好发展。

相关背景：自我国成立75年以来，人民群众用勤劳双手和智慧创造了美好生活。特别是我国大中城市无论从城市面貌还是城市建设来看，都发生了巨大变化，取得了前所未有的发展成果，大部分人民群众不仅实现了“住有所居，居有所安”，还实现了全面小康的历史性跨越。然而，新问题也不断涌现，拔地而起的房屋住宅虽然建设的很快，但工程质量却差强人意。越来越多的房屋住宅出现外墙脱落、开裂和渗漏水等难以修复的质量问题，好似那治不好的“牛皮癣”，始终缠绕在人民群众心头，成为人民无法享受美好生活的阴影地带。

不得不正视，房屋住宅的工程质量直接关系着民生民情，也直接关系着人民群众的生活品质。笔者认为：房屋做到“安全、舒适、美观”仅仅只是实现广大人民群众追求美好生活的一项基本要求。我们不能再用老观念去看待“房屋损坏漏水不要紧，修修补补又三年”。随着人民群众憧憬未来生活“幸福感、安全感、获得感”的不断增强，实现房屋住宅高质量发展，进一步提升工程质量是迫在眉睫的事情。

相关问题：一、近年，我国新建房屋住宅量增，但总体质量却呈大幅下滑趋势。笔者坦言，现在新建的房屋住宅其质量、安全性和舒适度越来越差，总体质量呈现大幅下滑趋势。一些房屋住宅外墙脱落、大面积开裂频发，还有一些刚刚建成的房屋住宅尚未入住就漏水不止，成了“名副其实”的水帘洞。房屋住宅又属于特殊商品，不可能随意退换，当购买人发现严重质量问题时只能要求维修。但涂脂抹粉式的修修补补，往往成了屡修修不好的“牛皮癣”，质量瑕疵反反复复，“外墙脱落、开裂、渗漏水”等成为家常便饭，特别是这些房屋住宅质量问题已成为人民群众最痛恨的问题。

以某智库发布的2023年新建住宅质量分析指数为例。该指数显示2023年全国住宅质量平均分是62.04分，较2022年76.74分大幅下滑14.7分，由“中等”跌落至“较差”质量区间。40%新建住宅质量属于“较差”，是21年的2.7倍。23年新住宅户均问题数42条，较22年的户均问题34条，上升24%。质量问题更多了，质量缺陷高发，问题主要集中在墙面工程、门窗工程、地面工程等。

二、我国房屋住宅质量保修期较短，一些隐匿于建筑内部的严重质量问题短期无法暴露，房屋住宅质量差成为年轻人不愿意买房的原因之一。虽然，国务院《建设工程质量管理条例》第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条对房屋住宅的保修期有明确规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为

(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

(五)装修工程为2年。

但法律在实际贯彻中，对于主体结构工程的认定范围和保修年限却存在很多歧义，专业人士和法律人士的理解也有很大偏差。特别是外墙保温层、外墙的后锚固凸出悬空装饰物，外墙装饰面层，外墙的玻璃维护幕墙等是否属于主体结构？一类说法是不属于，则不存在按设计文件规定的合理使用年限；一类说法是属于，这些部位属于主体结构一部分，类似耳朵、眼睛等部位，保修期通常按设计文件规定的长达50年之久，但执行起来又似乎不太合逻辑。

所以，现实情况是房屋住宅的外墙保温层、外墙后锚固凸出悬空装饰物，外墙装饰面层，外墙的玻璃维护幕墙等部位都被认定为不属于主体结构。进而导致这些部位发生脱落，高坠、开裂等严重质量问题时，成为法律无明确规定保修期的空白地带。空白地带则常被法律人士推定为5年保修期，即参考屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。所以，一旦过了5年保修期，发生外墙脱落等严重质量问题时，只能由购房人来承担维修责任。

笔者认为，用5年来约束这些房屋住宅外墙部位的质量保修期显得太短。正因为保修期短，加之没有配套成熟的第三方保险公司质量承保，往往发生质量问题弱势的购房人只能盯着开发商对峙；正因为保修期短，开发商在组织房屋住宅的设计时，重要的防水层、外墙保温层都采用了低廉设计，工艺和材料以次充好。正因为保修期短，导致质量观念落后，责任心缺失，因为渡过了短暂保修期就可以转嫁责任，这样情形不利于保护消费者的合法权益，特别是质量不好的房屋等同于让消费者持有了质量不好的负资产，买卖无人问津。

相较于英国、法国、日本等国家对房屋住宅外墙渗漏水、房屋缺陷质量保证的保修期为10年且配有成熟保险公司承保而言，我国房屋住宅质量保修期偏短，又没有真正实施房屋质量保险制度（购房人可以直接向保险公司索赔），一些隐匿的建筑质量问题大多发生在质保期外且难以修复。

笔者也曾调研，询问一些上海年轻人，他们为什么不愿意买房？这些年轻人表示，现在国内建造的房子比以前建造的房子质量还要差，不如租房来的轻松实惠。年轻人比较喜欢日本房屋住宅的质量和管理模式，愿意购买日本的房屋。主要是日本房屋干净，没有漏水烦恼，极少发生外墙自由脱落高坠等质量问题，相对安全。

三、我国房屋住宅质量保修期偏短，间接导致房屋质量保证金过早返还责任单位，不利于维护购买房屋消费者的合法权益。比如：电气管线、给排水管道、设备安装的保修期为2年，一旦超过2年，某开发商就会按合约返还施工责任单位质量保证金。

然而，一旦出现给排水管道漏水、一旦出现消防设备故障、就统统转嫁给购房的消费者来承担维修成本。所以，短暂的保修期不利于责任单位树立良好的质量观念养成，不利于保障购房消费者的合法权益，正因为存在着过短保修期的不利因素，房屋住宅质量难保障，买质量好的房屋住宅要靠“碰运气”，似乎正逐渐成为主流观念。

相关建议：一、建议政府实施“房屋住宅高质量发展”政策，引导房屋住宅建设从“量变到质变”。作为人民群众感受幸福感最重要的商品（房屋），未来房屋住宅质量精细化显得尤为重要。建议政府实施“房屋住宅高质量发展”政策，特别是当下，人口减少趋势不可逆，在未来不需要建设太多房屋住宅的实际情况下，引导房屋住宅建设质量精细化。无论是新建还是改建的房屋住宅均应遵循保障质量为前提，而不是加快速度搞建设，但质量却做的差。房屋住宅应以质量为导向，基本做到“安全、舒适、美观”的质量精细化。

二、建议政府实施“房屋住宅高质量发展”政策，推动房屋住宅实施质量保险，用金融工具来调节房屋质量向好。建议政府推动房屋住宅的建设单位向保险公司进行投保，让保险公司对新建或改建好的房屋住宅承保。其保险范围和保险期限内一旦出现因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，由保险公司履行维修和赔偿义务。通过金融工具（房屋质量保险）来调节房屋住宅的质量向好，确保人民群众能享受到“幸福感、安全感、获得感”。

三、建议政府适当延长房屋建筑工程的质量保修期限，维护购房消费者的合法权益。

有关规定建议修改为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；涉及外墙结构的保温层、外墙装饰层、外墙后锚固构件部位，为10年

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为10年；

(三)供热与供冷系统，为5年；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为5年；

(五)装修工程为3年。

作者：步亚辉