上海
近日，上海市静安区人民法院审结了一起涉及私房征收补偿利益分割的共有纠纷案件（案号：（2025）沪0106民初XX号），该案在非居住部分补偿利益的分割问题上，呈现出对“实际经营人”权益的倾斜，反映出司法实践中对“产权平移”原则的灵活适用与限缩解释。
一、案件基本情况
涉案房屋位于静安区北京西路，为私房，产权由陈老太（化名）、李女士（化名）、张小姐（化名）三人共同共有。房屋用途为“居非兼用”，其中非居住部分建筑面积为27平方米。张小姐自2005年起在该房屋注册并经营个体工商户，先后为理发店与饮食店。
2023年，该房屋被纳入征收范围，征收补偿利益总计约834万元，其中非居部分补偿金额为364.5万元，非居协议签约奖励55万元，加上其他与经营相关的补贴，非居相关利益占比显著。
二、争议焦点：非居补偿是否应全归实际经营人？
原告陈老太主张，非居部分补偿利益应遵循“产权平移”原则，由三位产权人按份额均分。而被告张小姐则认为，其作为营业执照持有人和实际经营人，应独享非居部分的相关补偿。
三、法院裁判要旨：倾向于保护实际经营人利益
静安法院在判决中并未完全采纳“产权均分”观点，而是综合考虑了房屋实际使用情况、营业执照登记人、经营持续时间等因素，将非居部分的大部分利益判归张小姐所有。具体而言：
- 张小姐分得约377万元
，远高于其余两位产权人；
- 陈老太分得230万元
，李女士分得227万元；
法院明确表示，非居部分补偿中与经营行为直接相关的款项（如停产停业补偿、非居签约奖励等）应优先考虑实际经营人。
四、裁判口径分析：从“产权平移”到“实际贡献”
本案反映出上海基层法院在私房征收非居补偿分割中的新裁判倾向：
- “产权平移”原则的限缩适用
虽然《上海市高级人民法院房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》强调产权平移原则，但在实际裁判中，法院更注重房屋的实际使用状况与经营行为的持续性。单纯依靠产权登记主张均分，已不足以对抗实际经营人的专属补偿主张。
- 实际经营人身份成为关键因素
本案中，张小姐不仅持有营业执照，且持续经营多年，法院据此认定其与非居部分的补偿利益具有直接贡献关系，因而在分割时予以倾斜。
- 专项补偿与房屋价值补偿的区分
法院并未将非居部分的所有补偿均判给张小姐，而是区分了“房屋价值补偿”与“经营行为补偿”。前者仍由产权人共有，后者则倾向于实际经营人。
五、启示与建议
公众号“旧改征收律师”团队认为，本案对今后类似案件的启示在于：
- 产权人若未实际参与经营
，在征收补偿中可能无法均分非居部分的高额奖励与补贴；
- 实际经营人应妥善保存营业执照、纳税记录、租赁合同等证据
，以证明其对房屋非居使用的持续性贡献；
- 家庭内部协议虽有助于暂时搁置争议，但无法对抗法院基于实际使用情况的最终裁量
结语
静安法院在本案中对非居补偿利益的分割，体现了司法实践在保护产权与尊重实际使用之间寻求平衡的努力。随着城市更新进程加快，类似纠纷或将增多，本案为相关当事人与法律从业者提供了重要的裁判风向参考。
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