我跌了20%，他涨了20%……

差不多一个月没咋更新了，一是去日本转了圈，花了很多时间看大阪expo, 但主要还是懒，财务自由就是这么随性，还望诸位海涵哈～

最近在泰国更新银行卡，有点感想，随便聊聊

老荔枝应该记得，7年前我在曼谷买了套小公寓，但银行卡有效期5年，早过期了，没法提款转账，必须肉身赴泰update新卡，正好4月缅甸地震也让几乎所有曼谷高层住宅都多少受了点损伤，想实地看看受损情况并商讨保险方案

当年我有个自媒体同行朋友也在曼谷买了套公寓，结果我让中介在泰国“贝壳”查了下最新的市场行情，我那套位于asok和rama9之间的公寓，7年过去跌了20%……

但他那套蓬蓬（bts轻轨E5站附近）的公寓居然还涨了20%，就像同样牛市中，买科技赚到飞起，买老登股的一个个都是苦命人

众所周知，和很多国家一样，泰国这些年日子也不怎么好过

一是口罩对泰国这种经济非常依赖旅游业和海外投资的经济体的冲击比欧美还大，前几年老百姓普遍口袋瘪了，日子不好过

二是经济过于外向+自身经济体量不够大导致无力形成自身经济小气候，完全跟着欧美大环境走，口罩以来这些年物价飞涨，10多年前我第一次去泰国一杯鲜榨果汁才20-25株，现在至少翻两倍，要60-80株，老百姓怨声载道

三是物价飞涨日子难过也导致本就局势不稳的政坛继续各种闹腾，年轻人有事没事就跑胜利纪念碑散步，当然这也不是泰国个例，今年类似散步也出现在菲律宾印尼尼泊尔等周边亚洲国家，总之口罩以来，不止东大，地球经济整体都处于下降周期

泰国还有个特殊国情，就是老国王拉玛九世很会做人，民望很高，现在这个纨绔子弟拉玛十世就一言难尽，泰国年轻人中反对君主制的声音越来越大

四 是低效+腐败也严重影响泰国国家声誉，因为地方上对缅北诈骗问题一直睁一只眼闭一只眼助纣为虐，很多中国游客对泰国安全感到担忧

虽然现在已在努力弥补，比如曼谷转机去边境地区或缅甸的国际旅客都要定向申报，还有银行卡和手机实名制要求也严格得多，外国人新办泰国卡线上每天转账限额只有50000株，现在也不允许外国游客在泰开设外币账户，手机卡强实名，一旦欠费冻结直接sim卡作废，不能重新激活，必须持护照到线下网点扫脸新办，管的比国内还严，都是为了防电诈

叠加物价太高，和国内消费比不再具性价比，泰国旅游吸引力迅速下降

口罩前泰国连年都是中国出境游第一大目的地，今年中国游客不但还不到赴日的一半，甚至比隔壁越南还少

日本汇率好，街道干净整洁还安全，越南风景类似泰国但物价低得多，所以不止中国游客去少了，全世界游客去泰国都在一年比一年少，泰国急了，才给了免签

屋漏偏逢连夜雨，今年4月缅甸大地震时，社交软件刷到最多的反而是曼谷高层公寓屋顶泳池哗啦哗啦甩水的壮观画面，这再次打击了泰国旅游业，当然打击更大的是房地产，很多人不敢再买高层公寓，更倾向于临时性的租住

问题来了：买入时点一样，城市一样，经济大环境一样，为啥如今房价差异那么大呢？

因为当年我买了靠近rama9的公寓，是更看重“升值潜力”

rama9是曼谷最新最受关注的CBD，集万千宠爱于一身，当年还计划建造东南亚第一高楼，后来口罩来袭没钱盖了，该片区距离asok和蓬蓬地理上也就2公里，交通便利，而且自身工商业也非常发达，住房需求旺盛，但周边老破小拆迁后不断建造新的30层+的新公寓，同质化供给这几年持续堆积，而购买该版块的很多客户又是出于看好发展前景的投资客，投资早晚要变现，导致抛盘压力大，结果就是7年过去，不涨反跌

而买asok、蓬蓬、通罗这几个传统商圈的，更看重“稳定和现金流回报”

本就是成熟居住板块，没那么多老破小可以拆了重建高大上的新式公寓，导致周边没有多少新增竞品，而且买这里的人很多都是自住改善需求，不像投资客过不了几年就急着变现

供给少，抛盘也少，自然供不应求，所以哪怕经济大环境都不行，但这个地段抗住了，房价继续涨

投资底层逻辑是相通的

首先，千万不能买非核心城市，当年还有很多国人跑去普吉岛、芭提雅等地买旅游度假房，因为风景好+租售比高，但这类房子风险太高，口罩那几年卖不掉也租不掉，直到今天普吉岛的旅游业也还没恢复到19年，当年买旅游地产的说有多惨有多惨……

其次，核心城市也只能买核心片区的好房子，北京五环内，上海外环内，深圳关内是最起码的红线，所以北上接连解除五环/外环外限购也一点没卵用，房价继续跌，郊区土地多，新增供给多，根本不稀缺，傻子才接盘

第三，哪怕乍一看全部都是密密麻麻建成区的核心区，也要分“上只角”和“下只角”

比如老破小扎堆的，哪怕是核心区，突然来个高大上的新盘，也不一定最稳

因为周围城市界面太差，富人不愿住在被穷人包围的地方，卖不上价

未来地方政府继续吸血房地产，周围老破小不断拆迁，更新更有竞争力的竞品不断出现，你现在的新房到时也老了，升值潜力一样受限，比如上海南市老城厢

再如城市界面整体很新，规划高大上，之前概念炒作很热，导致投资客扎堆，但周围又不断有新的土地可开发，稀缺性不足，同样可能偷鸡不成蚀把米，比如当年炙手可热的大虹桥概念，当年投资入手的很可能还要套很多年

庆幸的是，我当年选择“进取中也带着保守”，我曼谷房子依然处于核心区位，租住需求依然强劲，导致房价虽然跌了，房租相比疫情前反而涨了点，按买入价计算，名义租售比4.9%，扣掉中介费物业费物业税等杂费之后实际租售比3.5%，对比国内目前的投资市场，长期持有依然是不错的现金奶牛

如果按市价计算，名义租售比更是高达6.4%，更没有卖掉的动力了

说到底，投资不仅是眼光问题，更取决于不同人性格

以后背后更重要的因素：运气

祝大家好运哈～

最后放点expo的照片，有兴趣以后再写