突发，最新的放水数据现向下拐点，楼市转折点还要熬多久

9月的最新金融数据已发布，我们对数据简单点评一下。

1 M2的万得一致预期为8.51%，实际8.4%，且去年定调货币宽松后，首次遭遇拐点向下。如下图：

2 M1虽然大涨7.2%，但主因去年 手工补息导致的低基数，以及今年9月股市进入震荡导致资金回流居民所致。我盲猜下个月可能会看到M1增速的拐点。

以上两点简单说明，大家懂得就好（可参考2009货币宽松定调下M2见顶后股市的走势，此条仅为货币宽松角度对股市影响的刻舟求剑）。但不能排除后续还有新的货币宽松政策。

然后我们来说下居民信贷和房价。

依照惯例，我们先上房价和居民债务的关系图。

如上图，是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。 居民债务周期就是房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（点击： ）。

其底层逻辑，我们过去解释过，就是成交量并非房价涨跌的前瞻指标，因为成交量上涨可能是因为以价换量（股市称为放量下跌）导致，而只有居民债务数据才能精确的提前预测房价涨跌。

其逻辑链条是：

通过居民新增债务判断楼市为净买入或净卖出，从而推断出潜在库存增加或减少（这里的潜在库存和中介挂牌数据是根本不同的两回事），进而影响到房价涨跌。

净买入和净卖出的判断逻辑如下：

任何一个成交，一定有一个买方，一个卖方。如果说买方是看多所以买入，那是不是说卖方都是看空呢？或者说，既然买方和卖方数量对等，是否可以说，有多少买入的看多方，就有多少卖出的看空方呢？

当然不是！

这背后的秘密，就隐藏在我们上面说的居民新增贷款数据里。

比如，A把房子卖给B，作价100万。虽然B是看多所以买入，但A却不一定看空，A可能是为了置换，所以卖出获得100万后，再买入200万的房子，并增加100万的负债。

从这里我们可以看到，买卖双方都是看多。只是一个是新买入，一个是置换。而置换链条传导的终端，就是新房。

新房是净卖出，但卖出新房的开发商并不是因为看空所以卖出，而只是为了赚钱。

也就是说，尽管市场上买方和卖方的数量必然相等，但也会出现大多数人看多或者大多数人看空的情况。

那么问题来了，怎么判断大多数人看多还是看空？

答案是居民新增债务，因为只有在大家看多时，才会尽可能利用债务去持有房产，这样在房价上涨时，才会赚更多钱。这种情况在数据上的体现，就是居民新增贷款大涨。

反之，当大家看空，就会卖出多余房产减少债务。比如失业者的向下置换，向下置换者虽然也有买入，但很明显他是看空者而不是看多者。

这种情况下，买方买房虽然新增了贷款，但卖方卖房却归还了贷款，我们把这种情况，称之为债务的转嫁，也就是卖家把债务转嫁给买方，而居民总债务并未增加。体现在数据上，就是居民新增贷款不断创下新低。

因此，居民新增债务的多少，反映了居民整体对楼市的净买入程度，而这才是房价的前瞻指标。

好了，那么央行最新发布的9月数据到底是什么样的，我们来看一下。

如上图，今年9月，无论单月新增还是截止到9月的累计新增贷款，都是过去十年的最低。也就是说，中短期看，楼市还无法实现反转，我们还需要继续熬，并耐心等待楼市的触底回稳。

至于房价还要跌多久，我们无法预测，但我们会持续的跟踪每月的居民债务数据并发文，帮大家在未来找到那个买房的最佳击球点。

后记：

有关9月的金融数据，最重要的我认为是M2增速可能见顶的信号，未来是否还会有新一轮的宽松暂不得而知。但我会持续跟踪数据以继续观察。

从2009年M2增速见顶后股市结束上涨并进入震荡来看，仅从货币维度的刻舟求剑角度看，震荡可能会是大概率，这个也符合我9月上旬在知识星球对股市做出的，“短期 结束单边上涨，进入震荡期 ”的猜测。

最后，对于楼市，本文是依据全国居民债务数据做出的分析，然后北上深等各个主要城市的居民债务数据，我本周会更新到星球里，星球同学可以查看对照下自己城市的居民债务数据和缩表进程。

我们之后会持续跟踪数据，等到居民缩表接近尾声，可能就到了大家买房的最佳时间点。

只是，我们尚不知道，这个周期会有多长，但这个不重要，因为我们一直是跟踪大于预测，只要持续的跟踪数据，确保自己不要错过未来楼市的最低点就好了。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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