三道堰镇八步桥社区水乡颐苑一期：小产权小区走出“自管”蜕变路

“以前小区爆水管，楼道里堆得全是杂物，你看现在环境多整洁，邻居们还一起养花、议事，物业费的收入支出大家都一目了然，住得踏实多了！”说起水乡颐苑一期的变化，居民李阿姨脸上满是笑意。

这个2008年建成的小产权小区，曾因为基础设施老化、邻里之间不熟悉、没人愿意牵头管事，一步步陷入困境。如今靠着党建引领，小区成立院委会搞“自管”，从“问题小区”变成了大家眼里的“幸福家园”。

破局：老旧小区的“治理之困”

三道堰镇八步桥社区水乡颐苑一期有6栋居民楼，常住居民120户。作为典型的小产权小区，过去长期被三个难题困住：一是硬件“带病跑”，供水管网动不动就爆，非机动车停车棚挤得没法用，消防通道还被杂物堵着，不仅生活不方便，安全隐患也大；二是邻里“像陌生人”，小区里既有本地老住户，也有外来租户，大家文化背景、生活习惯不一样，平时很少来往，想一起商量着解决问题都难；三是自治“没动力”，居民们对小区公共事务不上心，虽说2021年就成立了院委会，但大家既不会议事，也没管理经验，碰到难题只能干着急。“那时候小区常住率都跌破60%了，不少人都想搬家。”院委会主任陈姐回忆道。为了破这个局，八步桥社区党委把这个小区当成“善治八步・微网融桥”治理体系的试点，以“党建引领、大家一起参与”为核心，拉开了小区自管的序幕。

实践：“八步助桥”激活自治动能

“要让居民从‘看’到‘动’，得有实在办法才行。”八步桥社区工作人员说。针对水乡颐苑一期的痛点，社区琢磨出“八步助桥”工作法，一步步把小区自管的劲头提了起来。

立——民意征集定方向：核心就是“居民需要啥就做啥”。线上靠居民群、楼栋群宣传项目，动员大家参与；线下找120位居民填问卷，把大家对公共空间改造、邻里互动、小区治理的想法收集起来，整理成报告。这样一来，居民的“金点子”也能落地，民意渠道算是通了。

破——情感联结融邻里：社区联合院委会以“聚人、聚心”为目标，借端午、中秋等节日，举办10余场“邻心聚力・多彩活动”，打破邻里隔阂，畅通“居民－社区－社工”互动，慢慢织起了一张以邻里情的支持网，为后续工作打了好基础。

育——赋权增能强根基：社区联合社会组织聚焦院委会能力建设，采用“理论学习+外出参访+实践演练”模式，邀专业老师分享经验、组织参访壹街社区学优策、以参访接待演练补短板，推动治理队伍专业化。

建——完善机制促规范：因小区矛盾大、物业费缴费率低，前期物业已离场。随即八步桥社区组织召开全体居民大会，会议表决小区成立院委会自管，替代物业的职能。居民按0.4元/平米的标准缴纳物业费后，由院委会统筹安排，一方面聘请2名保洁人员负责小区公共区域日常清扫，配备2名保安人员24小时值守巡逻，保障环境整洁与居民人身财产安全；另一方面设立独立财务台账，专人负责管理财务收支，每月定期通过小区公告栏、居民微信群等渠道，向全体居民公示物业费收支明细，确保资金使用公开透明，接受居民监督。

议——民主协商聚民智：水乡颐苑一期秉持“问计于民、民事民议”的理念，以爱邻（20）协商议事会为载体，院委会牵头召集居民开坝坝会，围绕物业服务费收缴、睦邻空间优化等议题进行协商，推动居民从“旁观者”变“设计者”。

治——多元参与提质效：按协商结果，以“院委会牵头－社区协助－社工陪伴－居民参与”模式推进各项改造与服务。在基础物业服务之外，院委会充分利用物业费结余资金，重点解决居民急难愁盼问题，不仅扩建200平方米非机动车棚并加装30个智能充电桩，还组织专业人员对老旧供水管网进行全面检修与更换，同时新增50个规范化停车位，加装垃圾桶，优化颐邻空间，打造多功能公共空间。

评——以赛促改优环境：院委会联合居民骨干组建“美化空间观察团”，依阳光评选机制办楼底花园、最美阳台评选，将评比标准转化为居民行动指南，引导自主美化家园，激发自治活力。

享——总结激励续发展：社区联合院委会举办“众享治理成果・共绘家园新篇”总结活动，为优秀居民、骨干颁奖树榜样，借媒体、广告宣传治理成果，持续激发居民参与热情。

启示：小产权小区自管的“可复制经验”

水乡颐苑一期的蜕变，给其他小产权小区搞自管提供了能学、能用的路子。八步桥社区党委书记吕红美说，关键就三点：一是得靠党建引领，把社区、社会组织的资源整合起来，给小区自管搭好架子；二是得盯着“居民需求”，通过多样的活动和平台，让居民愿意主动参与，从“要我管”变成“我要管”；三是得把机制建全，从听民意到享成果形成闭环，这样自管模式才能长久。后续，八步桥社区将在三道堰镇社会工作支持中心（三道堰镇党委、政府联合成都聚力社会工作服务中心运营）的持续指导下，将自管经验运用到其他小区中。