广东
最近，深圳旧改圈迎来了一场前所未有的大洗牌——
有的项目拿到“通行证”全速推进，有的项目却突遭“斩立决”，彻底凉凉。
这一切，都源于今年10月出台的一纸新规：住宅建筑限高80米。这道分水岭，把深圳旧改项目划成了“天堂与地狱”。
01
政策一刀切
旧改项目惊现“冰火两重天”
今年10月，深圳出台住宅新规：建筑高度超过80米的住宅项目，必须经过更严格的审批程序，尤其是要征求消防救援部门的意见。
不过政策还是留了个“口子”——10月9日前已完成规划审批的项目，可继续按原规划推进。
就是这一条规定，让深圳旧改圈瞬间分化：
33个旧改项目基本凉凉：这些还停留在立项阶段或已被清退的项目，因未完成规划审批，在新规下经济账根本算不过来，只能长期搁置
273个项目拿到“免死金牌”：这些在截止日期前已完成规划审批的项目，可继续按原规划建设
为什么深圳突然对住宅高度“动刀”？
答案很简单：超高层住宅的好日子到头了。
一位房企内部人士透露：“现在购房者经过市场教育，对住宅要求越来越高。超高层住宅除非地段特别好，否则在市场上根本跑不赢同行。”
的确，在房地产狂飙时期，超高层住宅曾是开发商提高容积率的法宝。深圳作为一线城市中超高层住宅最多的城市，拥有近290座200米以上高楼。
但超高层的弊端日益凸显，如安全隐患大，消防救援难度高；居住舒适度差，电梯等待时间长；公摊面积大，得房率低。
02
33个旧改项目“打入冷宫”
这33个“凉凉”的旧改项目分布在哪里？
宝安区：15个，成为最大“重灾区”
龙华区：5个
龙岗区：4个
福田区：3个
南山区：2个
罗湖、光明、坪山、大鹏：各1个
这些项目多数还停留在立项阶段，如今容积率被严格限制，开发商利润空间被大幅压缩，积极性受到重挫。拆迁完了却不建，成了名副其实的“烂尾式拆迁”。
相比之下，那273个拿到“豁免权”的项目堪称幸运儿。
这些项目包括：
219个已批规划但未取得施工许可证的含居住类拆除重建类城市更新项目
54个已批规划的含居住类土地整备利益统筹项目
初步估算，这些项目约有8000万平方米的居住量将继续按原规划供应市场。
这意味着，未来深圳楼市中，那些区位优越的超高层住宅将成为稀缺资源，市场价值有望进一步提升。想要购买新超高层住宅的购房者，机会已经不多了。
03
首个“新规旧改”项目亮相，坂田探路
最近，深圳首个真正意义上的“新规旧改”项目已经公布——龙岗坂田物资工业园片区更新单元。
这个项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处，距离坂田地铁站约500米，拆除面积83043平方米。它将成为深圳第一个执行“好房子”新规的旧改项目，必须遵守容积率不超过3.1、建筑高度不超过80米的规定。
该项目的成功与否，将直接影响后来者的信心。深圳住宅限高令的出台，意味着购房者离“好房子”更近一步。
深圳在政策执行上也展现了一定的灵活性。今年6月，深圳市住建局印发新规，允许部分出售型保障房可按比例调整为商品房。
这一政策为旧改项目提供了更多操作空间，一定程度上缓解了开发商的压力。
从深圳的实践来看，这种设置缓冲期的做法，既给予了在途项目适应时间，又确保了新规能稳步实施。
深圳此次政策调整，标志着城市发展理念的重大转变——从“往高处要空间”转向“向品质要价值”。
对于购房者来说，这意味着：
1、超高层住宅将越来越稀缺，地段好的现有项目价值可能提升。
2、低密度、低容积率项目将成为市场主流。
3、住房品质将整体提升，居住舒适度更受重视。
深圳正在告别“往高处要空间”的时代，迎接更高品质的住房新时代。在这场旧改大洗牌中，有人欢喜有人忧，但最终受益的，将是追求更好居住体验的深圳人。
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