房价跌麻了，买房逻辑反而更清晰了

JALO HOME ∣ ISSUE 367

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基本上我们谈论的都是有了房子之后的事情，很少把话题前移，探讨怎么买房，买什么样的房。

但我们毕竟从事的是相关行业，而且随着年龄阅历的增长，关于买房的经验和感悟也越来越多。

之前我们出过一篇谈如何选房的稿子（戳看），那篇谈及的主要是居住环境问题，比如面积、风水、楼层和外部环境，以及居住便利性。

但其实真具体到买房子，要考虑的问题远比这些多。毕竟，对很多人来说，买房子基本就是一生中最大的一种支出，如果只需要考虑如上提到的问题，那简直是太任性了。

比如，很多时候，买房子先要考虑的是保值增值，但目前的中国想实现这个目的是很难的。

未来一两年即便房地产能够触底，想反弹再涨起来，可能全中国也只有北京上海和深圳的核心城区有可能，而且可能需要很长时间。（东京的房子在90年代开始下跌之后，用了二三十年才恢复到当初的最高点）。

再比如，居住一方面要考虑房子内部面积和结构，小区、街区的环境质量，一方面还要考虑孩子上学的学区，或者离大医院、离父母远近的问题，想买到完美满足这些要求的房子，要么很少，要么很贵。

面对这么多需求，却需要在有限的预算条件下实现，对谁都是个大难题。

我们当然也没有标准答案，但愿意探讨这个问题，说下自己的意见。

1. 首先说一条，买房是个复杂问题。但不要因为既要、又要、还要等问题，忘记了一条：生命质量

人的年纪越增长，越容易意识到生命短暂、时不我待。如果为了种种欲望最终选择了牺牲生命质量，生活品质，可能是得不偿失的。当然了，每个人眼里的生命质量、生活品质是不一样的，我说的质量和品质，可能是大多数人认同意义上的。

我们几年前创立伽罗生活的目的，就是通过自己的文章和产品，帮助我们的用户朋友，提升生活品质，提高生命质量。我们认为，一套高支高密的埃及棉床品，一个舒服又好看的沙发，一条吸水又蓬松的毛巾，一个气味能沁入心脾的香薰，一个让你躺下就不想起来的马尾毛床垫，都是值得去追求的。

同理，一套朝向好，通风好，窗外有树，冬暖夏凉，面积足够大，生活足够便利的房子，也是值得追求的。

一旦你为了房子的保值升值，一旦你为了孩子的学区，一旦你为了所谓小区管理好邻居素质高，而选择牺牲你自己最切身的居住体验，你一定要斟酌一下，这样做是不是足够值得。

2. 我们的观点，在买房必须要考虑的问题中，排在生命质量之后第二位的，就是位置

这个位置问题跟给孩子的学区，跟看病是不是方便的大医院相关，也跟生活的便利性相关。

比如是不是住在闹市区或者离闹市区近的地方。那样你打开大众点评搜餐馆，可以轻易搜出一大堆平均分4.8的餐馆，你打开美团和饿了么，可以找到一大堆价格不贵品质又好的生鲜超市，甚至一个历史悠久管理有序的菜市场就在你家的旁边。

学区好的房子，位置不一定好。或者说，即便真的是在市中心核心区，生活也未必便利。这些都是你需要权衡的。

比如我自己，在北京的西城区有一套房子，是为了给孩子上学买的。那个房子虽然就在市中心的中心，生活却不太便利，甚至点外卖、打车都经常受限；我们当时的选择是在离孩子学校不太远的东二环外边又买了一套房子，这才是真正舒服便利的居所。楼下高分餐馆林立，日坛公园、使馆区就在旁边，周末去散步、骑车，看电影，看演出，吃西餐，在咖啡馆小坐一会儿，让我们很容易在一周的工作学习中，迅速恢复。

日坛公园

日坛公园

重生的友谊商店

使馆区咖啡馆

使馆区

曾经我们在北京的望京和顺义后沙峪中央别墅区，都住过很多年，后来才知道，论生活的丰富、便利程度，那跟北京的东二环东三环，完全没法比。而且在那里，常常感觉不到是生活在北京，千篇一律的街区、房子按个别的城市名也一样。

当然，凡事都有代价。西城的房子出租了，每年收到的租金，还抵不上把这些钱存银行的利息。而北京东二环东三环，基本找不到管理有序、环境优越的新小区，我们只能忍受比较差的小区环境。但，我们一直觉得，现在的选择依然很划算。

3. 地理位置之后，要考虑的才是房子本身的情况

我们也经常去看房，帮人谋划装修，或者看看有没有可心的房子买下来换掉现在这套，然后就又可以装修了（是的，我们不怕装修，我们喜欢装修房子）。

但是，往往看到不满意的房子，有比如朝向不好，格局不好，通风不好，或者不够明亮之类的问题，最终都会指向一条——房子面积不够大。

所以，如果得房率高，还可以看看150平米左右的房子。如果得房率很低，只有60—70%，那只能看180平米以上的房子才能勉强找到满意的。

在这个问题上，关于房子的层高、格局、朝向、通风等等跟居住品质直接相关的问题，如果你怎么也找不到让自己满意的房子，那确实有可能是因为——面积太小了。面积大，什么都好说，面积小还想什么都有，你是开发商的话，可能你也做不到。

一大遮百丑。

所以，如果预算有限，不要总是抱怨房子格局朝向通风不好，总归到底还是钱没花到位的问题。这时候可能就有两个选择，一个是搬到离中心城区远一点但单价便宜可以面积大些的楼盘，另一个就是在你相中的地理位置里，找一个面积不那么大却尽可能满意的房子。没有十全十美的办法。

4. 房子面积之外，接下来要考虑的问题才是小区环境、物业管理

因为当初规划的原因，在之前20多年房地产高速发展的时候，开发商在国内大城市中心盖的大户型、环境优秀配套好管理好的优质小区，很少。至少在北京很少。

这就造成了这几年在北京，可能也包括在上海深圳，豪宅型房子，越来越抢手。

豪宅当然好，但如果你走一走市场就知道，可能就在豪宅左近，同样面积各方面条件也不差、只是没有优质小区管理的房子，价格能差很多。

所以，稀缺的不是大户型，而是小区环境，是小区的物业管理，也包括左邻右舍的层次。这种稀缺，跟很多人对于资产管理的需求（保值增值）一拍即合，就更加催生了豪宅小区的受追捧。

不是说小区环境、物业管理不重要，尤其是你真遇到糟心事的时候，好物业与差物业，好邻居与差邻居给你带来的感受会天差地别。但是，这些都是要付出成本的，尤其是跟地理位置、房屋面积叠加在一起的情况下。

所以这又是个选择题。好在现在国内核心城市核心地段的高档豪宅小区，都有了保值增值的价值，让这个选择变得更加容易了些。但在我看来，小区环境物业管理，只能排在我们买房时候要考虑问题的第四第五位，不该比位置和面积重要。

5. 保值增值

说买房子这事复杂，就是因为除了居住体验乃至生命质量问题，还有另外一层意义——投资。

买房子对大多数人来说，都是一生只有几次甚至一次的大额投资，不可能只关心居住体验，只关心学区、医疗，还要关心资产管理问题。

但预算往往有限，如上这些条件想都要满足，在北京来说，核心地段可能需要至少2000万才行（这一两年可能1500-1800万也能买到）。

所以才有了豪宅小区受追捧，连带着核心城市新盘现在也都是大户型小区环境好管理好了。

但即便如此，你能保证你斥巨资买到的豪宅，年化收益率能跑过银行利息吗？

所以我的问题是，房子真的是一个投资品吗？因为过去二三十年中国人经历过房价涨几倍甚至十倍，观念里形成了房子是好的投资品的概念。但把视野放大，在别的时代，或者别的国家，房子都是投资品吗，房价都是一直涨的吗？

我没有答案。但我自己可能不会把所有的钱放在房子上，我觉得资产可能还有更好的管理方式，只要我现在住的房子在位置、居住品质等方面让我满意了，我就不一定会通过继续买房的方式去把自己的钱变成房子。

房子能不能保值增值，甚至要跟一个城市，一个地区甚至整个国家的发展趋势正相关。在我们国家，目前能保证人员资源继续汇聚的，也可能只有北京上海深圳，而这三个大城市也并不均衡，也只有特定几个能吸引资源的区域，未来可能实现房价有上涨。所以，真想实现房子的保值增值，还要研究这些，同时，期待自己的好运气。

在有选择余地的情况下，一些大额消费品像房子、汽车的选择，就像是一个人一生的投射。

有的人愿意为了孩子上学，一家人蜗居在北京西城40多平米的老破小里；也有人就是要住北京顺义的别墅，即便别墅根本无法保值，更别说升值；有人觉得地理位置重要，上下班通勤时间不太久，出门就有公园，旁边就有菜市场；也有人愿意为邻居的素质，为了小区的环境和物业管理多花钱。

这些选择都没有错。只要大家都懂得人生苦短，要对自己好一点，该追求更高的生命质量。在你买房考虑地理位置，考虑学区，考虑医院，考虑面积，考虑朝向和通风，考虑小区环境，考虑物业管理水平，考虑能不能保值甚至能不能增值的时候，别忘了考虑一条—生命质量，生活品质。

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