从威斯汀到丽思卡尔顿：金茂为何连续甩卖最贵的酒店？

在2024年至2025年的中国商业地产版中，一场静水暗流的资产大洗牌正在上演。作为央企中化集团旗下的城市运营平台的中国金茂（00817.HK），其在酒店资产端的连续动作引发了资本市场与酒店行业的关注。

从北京威斯汀大酒店的成功剥离，到三亚龙湾希尔顿酒店的股权转让，再到近期挂牌底价超22亿元的三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，金茂正在以一种新的的姿态，在行业获得不断关注。

这一系列交易并非孤立的财务止损行为，而是中国房地产行业进入存量时代后，央企对于资产全周期管理的深度实践。

在2024年实现扭亏为盈、各项财务指标回归绿档的背景下，金茂的出售逻辑超越了简单的偿债需求，指向了更为宏大的战略场景。

通过剥离资本高支出周期老化资产，通过资产证券化手段释放沉淀资金，首先向高周转的住宅开发核心业务及具备REITs发行潜力的优质商业资产。

三亚亚龙湾金茂丽思卡尔顿酒店

亚龙湾的撤退信号：顶级资产的连续剥离

中国金茂在酒店资产上的举措，在2024年下半年急剧加速，而风暴的中心正是中国高端度假酒店的发源地，海南三亚亚龙湾。这片曾经代表着中国旅游地产最高价值的海岸线，正在见证其早期开拓者之一的战略性撤退。

2024年末至2025年初，市场关注焦点集中在两笔重磅交易上。首先是金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的挂牌。

根据北京产权交易所披露的信息，中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司（以下简称“上海金茂”）拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权。

作为亚龙湾一线的顶级奢华酒店，丽思卡尔顿自2008年开业以来，一直是该区域的房价标杆和服务标准，拥有446间客房及套房，承载了无数高端旅客的度假记忆。

此次挂牌底价被设定为22.65亿元人民币，这个价格不仅包含了股权价值，也隐含了对项目稀缺地段与品牌溢价的考量。

然而，这并未完成金茂在亚龙湾的出售战略。此前，金茂已经完成了对金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店的初步出售。

根据公告，金茂批准通过公开挂牌转让方式出售金茂三亚100%股权及相关债权。最终，海南骊驰商贸有限公司（以下简称“海南骊驰”）作为受让方浮出水面，双方订购了产权交易合同，最终转让总价为约18.49亿元人民币。

若将观察的时间轴拉长，我们发现这是一种系统性的资产清理策略。早在2023年10月，金茂便以28.02亿元的价格成功出售了金茂北京威斯汀大饭店，接盘者为北京渤海润泽商业管理有限公司。

这意味着，在短短不到两年的时间窗口内，中国金茂已经或正在剥离至少三家位于一线城市核心商圈或顶级度假区的五星级酒店资产。

以下为金茂近期主要酒店资产支出情况的对比分析：

资产名称

状态

开业时间

交易/挂牌状态

交易/挂牌价格 (亿元)

接盘方

金茂北京威斯汀大饭店

北京燕莎商圈

2008年

已出售(2023年)

北京渤海润泽

产生税前收益约12.69亿元

金茂三亚龙湾希尔顿酒店

三亚亚龙湾

2006年

已出售(2024年)

海南骊驰商贸

包含股权及债权，酒店估值约16.06亿元

金茂三亚龙湾丽思卡尔顿酒店

三亚亚龙湾

2008年

挂牌中

待定

出售目的明确为“资产证券化”

对于丽思卡尔顿酒店而言，22.65亿元的挂牌底价则显示了金茂更高的心理预期。

相比希尔顿，丽思卡尔顿的品牌定位消费奢华，客房单价与希尔顿相比更贵，且作为万豪集团推出的顶奢品牌，其在维护与保养上非常讲究。

然而，22亿的价格对于潜在买家而言依然是一个巨大的资金考验，尤其是在融资环境趋紧的当下，该挂牌能否溢价成交，或是需要通过谈判降价，将是检验市场真实温度的试金石。

在去年三亚希尔顿酒店的交易中，海南骊驰商贸有限公司成为了赢家。根据相关信息，海南骊驰是一家陕北的能源企业旗下企业，俗称被“煤老板”收入囊中，

过去，收购此类大型豪华酒店的主力军通常是外资私募基金（如黑石、凯德）、大型保险（如新华、平安）或同行业的集团。

然而，海南骊驰的出现，代表了本土资本或涉足富豪家族在存量资产收购中的崛起。这样资本通常决策牵引短，对于特定区域或特定类型的资产存在独特的机构，往往自有资金主导，受金融监管周期的影响相对较小。

原三亚金茂亚龙湾希尔顿酒店

资产生命周期的必然：完善“陷阱”与经营压力

探讨金茂出售的核心动因，不能停止在报表层面，要深入到酒店资产的物理属性与周期规律中。豪华全服务酒店通常存在一个显著的生命周期曲线：爬坡期、成熟期、生命期/改造期。

金茂此次出售的三亚酒店，均面临尴尬的“20年之痒”节点：

金茂三亚希尔顿酒店：2006年开业，至今运营近20年。

金茂三亚丽思卡尔顿酒店：2008年开业，至今运营超过16年。

在酒店行业，15至20年是一个关键的临界点。经过近20年的高强度使用，酒店的硬件设施（机电系统、暖通空调、电梯）、客房装修风格、餐饮设施等均已严重老化。

一方面，老化的设施会导致维修保养费用急剧上升，经营成本迅速增长。另外，陈旧的审美和功能布局已难以满足当代90后、00后消费群体对标准化、社交化及审美的需求。

最关键的是，国际酒店管理集团（如希尔顿、万豪）通常会在管理合同中约定，业主必须在一定年限后进行大规模的改造改造，即PIP（物业改善计划，物业提升计划）。

对于一家拥有400-500间客房的豪华度假酒店而言，全面重建的资本性支出动辄可达数亿甚至上十亿元人民币。

中间为上海金茂大厦

中国金茂在解释出售希尔顿酒店原因时，坦诚地指出了这一点：“金茂三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入”。

这是一个简单的财务算账问题，如果继续持有，金茂需要立即投入巨资进行重建。在当前旅游消费降级、房价增长乏力的大环境下，投入数亿元进行重建，其投资回报周期（ROI）将被极大拉长，甚至可能出现投得越多，亏得越多的边际效益递减。

除了资产自身的范畴因素，宏观市场的变迁也是推动金茂决策的重要力量。曾几何时，亚龙湾是三亚唯一的“天下第一湾”，垄断了所有三亚高端度假客源。

然而，随着海棠湾、清水湾甚至土福湾等新兴湾区的崛起，三亚的高端度假市场格局已被彻底颠覆。

海棠湾凭借着更新的酒店群、免税店的强大引流能力以及更新改造的配套设施，正在持续分流亚龙湾的客源。

进入2024年之后，受2023年疫情后补偿性消费的高基数影响，亚龙湾成熟酒店的RevPAR同期下降幅度甚至达到了16.3% 。尽管四季度受利好政策及入境游回暖影响降幅收窄，但整体下行趋势难以逆转。

在RevPAR下降、运营成本（人工、能源）刚性上升、且面临巨额装修支出的三重夹击下，持有20年高龄的传统五星级酒店，追求资金使用效率方面，已不再是一门“性感”的生意，而是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。

回顾中国金茂2023年的财务表现，酒店板块是一种“预期暴涨”。2023年下半年，金茂的酒店经营收入同比大增109%，主要得益于疫情后的消费复苏。

然而，这种增长更多是建立在2022年低基数基础上的恢复性增长，而非内生性的价值提升。

即使在2023年收入大幅飙升，酒店板块在集团整体利润贡献中依然微薄。到了2024年，随着报复性消费红利消退，酒店业务回归常态化竞争，其利润率薄、抗风险能力弱的特征显现。

财报显示，2024年中国金茂的酒店经营收入约16.99亿元，仅占集团总收入的3%。对于一家年入近600亿的巨舰而言，这3%的业务不仅牵扯了巨大的管理精力，还占用了巨大的沉淀资金，显然不符合“提质增效”的战略要求。

北京金茂威斯汀酒店

财务重构的艺术：从扭亏为盈到最大限度求稳

要深刻理解金茂的资产出售行为，必须将集团整体的财务表现与战略目标中进行考量。

2023年，受房地产行业深度调整及资产减值计提影响，中国金茂曾遭遇业绩滑铁卢，股东应收亏损约69亿元，对于以稳健著称的金茂而言，这一亏损无疑是一次重大警钟。

然而，到了2024年，金茂打了一场漂亮的翻身仗。根据最新发布的业绩公告，2024年中国金茂实现收入590.53亿元，业主应占溢利约10.65亿元，同时实现扭亏为盈，增长高达115%，若城镇投资公平值亏损等非核心因素，业主应占溢利更是达到13.33亿元。

在行业普遍萎缩、仅有三成房企盈利的至暗时刻，金茂成绩单的含金量极高。这背后，除核心城市高端住宅项目的热销外，“本降增效”与“资产盘活”功不可没。

出售酒店资产所产生的税收和利润，虽然在会计准则上可能常被归结为非性损益（非经常性收益），但对于修复资产保管表、增厚当期利润起到了立竿见影的作用。

以北京威斯汀大饭店的出售为例，单笔交易便为金茂贡献了约12.69亿元的税前收益。这种一次性收益在扭亏为盈的关键年份，是平衡报表、提振投资者信心的重要筹码。

与许多因债务危机、流动性枯竭而被迫“断臂求生”的民营房企不同，金茂的资产出售并不属于救命的无奈。 相反，金茂的财务状况在一片哀嚎的地产界属于绝对的优等生。

2024年，金茂境内新增融资成本平均水平2.87%，开发贷利率在1.8%-2.5%的超低水平。这个成本优势是相比同类难以企及的，甚至低于许多同类银行理财产品。

截至2024年底，金茂保持“三道红线”全绿档，剔除预收款后资产负债率、净资产率及现金短债比均在安全区间内。

2024年底债务同比减少约50亿元，外债活动较年初的29%降至25%，有效规避了汇率风险。

2024年末持有现金规模348.6亿元，现金短债比为1.61，非受限制现金短债比为1.43，流动性充足。

而酒店作为典型的重资产，虽然能够提供稳定的资金量，但其占用的资金量较大，且在当前市场下回报率偏低（通常为3%-5%）。

对于酒店融资成本低于3%的金茂来说，如果持有的资产回报率也相当（如亚龙湾酒店RevPAR下降导致回报率可能跌破3%），那么从财务理性的角度看，这部分资产实际上是在价值消失。

通过出售回笼现金，金茂可以将资金向回报率更高的领域（如核心城市的高周转住宅项目，通常内部收益率接近10%-15%，或者用于初始化更高成本的存量债务），从而提升整体的资本回报率。

这是一种高级的财务管理手段，体现了央企从规模导向向价值导向的转变。

金茂在公告中对于出售资金的用途写得非常清楚：“潜在出售事项带来的盈利及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化，同时，令集团可以适时寻找其他新的投资机会”。

所谓的新投资机会，主要指向了其核心战略，聚焦一二线核心城市的高端住宅开发。

2024年，金茂新增土地储备中，87%位于一二线城市，特别是在北京、上海的投资占比接近七成。

例如，2024年10月，金茂40.13亿元竞得北京市丰台区东铁营地块，打造高端房产项目。

出售三亚回笼的现状亿资金，正好可以转化为在北上广深拿地的子弹。这种卖旧买新、卖重买轻的置换，不仅优化了土储结构，更保证了未来销售回款的确定性与高毛利。

宁波金茂嘉悦酒店（金茂旗下自己品牌）

战略变局：资产证券化与“双轮两翼”的再平衡

在官方公告中，中国金茂出售三亚丽思卡尔顿酒店的目的直言不讳：“出售目的为资产证券化”。这里面的深意，将简单的资产交易提升到了资本运作的战略高度。

这里的“资产证券化”并不是指将酒店单独打包上市，而是指通过出售股权将重资产变现。更重要的是，这与金茂正在全力打造的REITs（不动产投资信托基金）平台密切相关。

2024年3月，华夏金茂商业REIT作为国内劳动力消费类基础设施公募REITs成功上市。这激起了金茂打通了商业地产投融管退的完整闭环。

金茂地产曾明确表示：“未来会向华夏金茂商业REIT平台内持续注入优质的商业资产……金茂酒店商业推出的‘览秀城’、‘金茂汇’等产品可能会在时机成熟时通过扩募来进入该平台”。

在剥离资产的同时，金茂服务正在大力加码轻资产服务业务。金茂服务（00816.HK）作为集团的轻资产上市平台，在2024年表现抢眼。

财报显示，金茂服务2024年营业收入29.66亿元，同比提升9.7%；其中3.84亿元，同比提升12%。

，金茂从2023年起将金茂服务作为一个独立的经营分部进行统计。通过出售酒店回收的资金，部分可能被用于支持金茂服务的规模扩张（如收并购其他物业公司），从而提升集团整体的经常性收入（经常性收入）活动，降低对地产开发业务的依赖，平衡经济周期带来的波动。

2021年6月，金茂集团正式发布金茂酒店五大自有品牌，标志着金茂酒店以全新轻资产酒店管理公司形象进军中国酒店业。

金茂酒店将酒店品牌定位分为商务、目的地度假以及城市度假，并先后详细介绍了金茂嘉悦酒店（高端商务品牌）、金茂诚悦酒店（高端精选商务品牌）、金茂璞修酒店（超高端度假品牌）、金茂隐逸酒店（高端度假品牌）、金茂天玥酒店（高端精选度假品牌）等五个自有品牌在定位、产品、客群等方面的不同。

金茂的举动，也是国企改革大潮下的一个缩影。国务院国资委近年来多次强调央企要聚焦主业、，剥离“两非”（非主业、非优势业务）和“两资”（低效资产、无效资产）。

虽然酒店业务在历史上是金茂的标志性板块，但在新的考核体系下，低周转、低返还的老旧酒店资产无疑属于需要优化的对象。

金茂通过市场化手段剥离这些资产，不仅响应了国家关于盘活存量资产、提高国家资本配置效率的号召，也在主动为自身瘦身健体。

深度观察与未来展望

金茂的资产出售并非孤例，近年来，包括华侨城、绿地、融创、世茂在内的全部头部房企均在出售酒店资产。

这背后是整个房地产行业从增量开发向存量运营转型的阵痛。酒店房企资产作为资产表中货值最大、流动性最差的部分，往往成为企业回血的首选标的。

然而，金茂的区别在于，它是在财务健康的前提下主动调整，而不是取消。这使得它在交易谈判中拥有更多的主动权和议价空间，能够以相对合理的价格完成退出，而不是惨遭腰斩。

虽然金茂成功出售了希尔顿和威斯汀，但丽思卡尔顿的出售能否顺利完成，仍是对市场接盘力的一次终极考验。22.65亿元的底价，在当前的融资环境下，也是一个挑战。

潜在的买家画像除了前面提到的本土神秘资本外，可能还包括基于地方文旅产业整合及资产保值需求，地方城投或文旅集团可能入局，以及可能的险资机构。

一些煤炭/能源背景的实业资本近年来在买酒店路上表现亮眼，如接手上海宝格丽酒店的江苏金峰水泥等。

对于金茂来说，卖掉三亚的丽思卡尔顿，可能意味着去掉了一张宣传册上的精美名片，但换来的是几十亿真金白银的流动性，以及一张更健康、更符合资本市场审美的资产配置表。

在房地产行业的下半场，这种“舍面子、赢里子”的务实作风，或许是国企金茂穿越周期、实现基业长青的生存之道。

未来，我们或许会看到更多金茂推出的非酒店核心资产被摆上货架，但并不代表金茂退出了酒店行业，而是从一个单纯的酒店持有者成长为一个更成熟的酒店资产管理者或品牌管理者。