2016年房价有机会止跌吗？

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2025年还剩下最后半个月，照例又到了一年一度的总结与展望的时间了。

很多人给老司机留言，希望我点评一下经济工作会议，我知道，其实他们想问的是房价会涨还是会跌？

这两天，关于会议公报的分析，网上早已汗牛充栋，说实话我也没什么新观点可以发表了。公报里同样的几句话，乐观的人看到了乐观，悲观的人看到了悲观，而老司机只是旁观。

历史经验（教训）还不够多吗？这几年出了多少公报和分析解读，但楼市不是还我行我素的一路向下了？

老司机现在只关注行动，说了什么不重要，怎么说的也不重要，关键看做了什么。

就像美女找男朋友，不要被漂亮话迷惑，关键得看他为你花了多少钱。

前不久我写过一篇文章《》，预测房价的下跌还会持续多久。既然是预测，它就存在一定不靠谱概率，所以就当看热闹好了。

老司机最近看到孟晓苏教授预测说2026年房价可能会止跌回稳，甚至止跌回升，他给出的理由有很多，包括对经济工作会议乐观的判断，但最重要的是他认为会有一个巨大的外部变量：

美国会出现危机。

根据他的推论，2026年美国会出现类似2008一样的危机，为了阻止危机蔓延，我们会采取类似2008年4万亿这样的强刺激措施，楼市因此得以翻身。

老司机不知道孟教授的危机理论是怎么得来的，但我认为把房地产止跌回稳，寄托在美国危机之上，有点不太靠谱。孟教授是早期中国房地产制度的设计者之一，他对这个行业有着高屋建瓴的宏观视野，并且他一直坚持看多中国房价，认为目前的房价下跌是阶段性的，后期必然会有更高的成长。

我也认为目前的下跌是阶段性的，长期我也是看多的，但是不是2026年就能止跌回升，我非常怀疑。

在我看来，2026年的楼市，还有二个大问题没有得到解决。

第一个是库存，别的城市不讲，单就宁波来说，无论新房还是二手房，库存目前看仍然是过多的。

一个健康的市场，库存的静态消化周期是9-12个月，宁波目前的数字大概超过20个月，到2026年末，也未见得就能够回落到健康的范围中来。

此次经济工作会议在谈到房地产时，重点讲了“去库存”，特别是供给侧去库存，主要的措施包括减少供应，收储存量房和优化供应结构，翻译过来也是三句话：

少卖地少建新楼盘；政府出手买走一部分；新盘只搞高端楼盘。

减少供应的思路肯定是没错的，但上述三点都比较难做到，少卖地意味着地方财政压力没有出口，其实各地都想多卖地；收储存量房面临着巨多的技术性障碍；面向高端的新房可能也很快会饱和。

所以去库存明年肯定会施行，但效果不可太乐观。

对于库存还有一个很大的干扰因素——保障房，包括孟教授也在说，要大力建设保障房。但问题是如果保障房建多了，存量商品房（特别是二手房）的买家和租客就会进一步分流，这些房产的价值还会下跌。

怎么能一边大力建设保障房，一边又预测房价会止跌回升呢，逻辑上有矛盾啊。

第二是需求，房地产的需求其实一直都是由两部分构成：自住+投资。

许多人一听到投资就咬牙切齿，恨不得把投资客抓起来挂路灯，但因为房产具有出租功能和增值功能，它能带来收益，所以投资无论如何都是存在的。

如果一个社会没有人投资房产，要租房的人向谁租房去？难道你们相信真的会有人人买得起房的大同社会吗？

应该说，经过近5年的持续下跌，无论是自住还是投资都大幅的被抑制了，自住很多也不买了，因为怕跌，因为租金也不高，有些还因为分到了保障性住房；投资只能算是极个别行为，对于整体需求几乎没有影响。

所以楼市的需求从哪里来？这是需要回答的一个根本性问题，如不能有效激发需求，止跌回升的基础就不存在。

2026年有机会把购房需求大幅拉起来吗？难！大环境大家都体会到了，现在不仅仅是房价涨跌问题，更深刻的是收入问题，对于后面几年的信心问题，这些问题在那里，谁敢贸然进场？

所以老司机认为2026反转是乐观了，这个周期明年应该走不完，大家还需要熬一熬。

但老司机同意孟教授对于商品房长期价格的看法，尽管现在90%+的人都不看好未来的房价，但我认为大部分时间、大部分人的判断都是错的。

房价最终是社会财富的体现，是购买力的体现，是货币规模的体现，这个逻辑是最底层的，甚至战争、疾病或者动乱都难以改变。

但2026可能并不能看到隧道的亮光，后面还会有一个非常痛苦的过程，在这个过程中，有人扛不住，有人胆子小，有人没主见，都会成为周期的祭品。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。短期内有购房需求的读者，还可以了解一下我们的年度VIP，加入即可享受不限次数老司机一对一咨询、个人房产诊断、售房免费推广、内部报告分享、内部沙龙优先邀请等特权。了解老司机的服务内容，请点击下面小标签。

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