海曙新城和姚江新城的零和博弈

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打开宁波的城市地图，我们可以看到，鄞州差不多占了市区的半壁江山。

抛开地域这一个维度，如果只看新城，鄞州更是几乎囊括了宁波的全部——东部新城和南部商务区。

剩下的三个区，海曙以前没有明确的新城概念，江北姚江新城刚刚建完启动区，镇海新城倒是初具规模，但过去长期游离在主城之外，存在感和影响力都明显偏弱。

基本上，宁波的新城，就等于鄞州的新城。

最近，海曙公布了月塘东启动板块的控制性详细规划（见下图），这或可视为海曙新城的启动板块。

许多人可能还不了解月塘东板块，这是海曙谋划许久才最后敲定的新城，目前范围：北到望童路，东至薛家北路，南到联丰路，西至环城南路高架。

自从鄞州把城西划给海曙以后，海曙纠结了十年之久，才最终决定在城西建一个新城。在那之前，关于新城到底落户在高桥，还是集士港，甚至是五江湾、丁家？传言了许久。

中间一度还流出过一个“海曙未来城”的概念，现在好像不提了。

这十年纠结，直接把一轮大牛市华丽丽的错过了，当然，这十年海曙也不是什么都没干，至少他们把段塘给更新了。

海曙为什么把新城选址在月塘东？老司机不甚了解，我猜大概这里是海曙的地理中心：离老城不远，可辐射高桥、集士港、石碶和古林，且在高架（环线）以内。

另外一个重要因素，或许是这个板块内，拆迁量相对不是太大。

大家看一下上图，在阳光路以西，空白的地方，几条路是不是规划得很有仪式感？没错，这可能会是海曙未来新的行政中心。

行政中心，市民广场，再加一个下穿隧道，是不是熟悉的配方、熟悉的味道？

东部新城抓住了2015年以来的这波大牛，镇海新城抓住了2008和2015两波大牛，还有这样的大牛留给后来的新城吗？

在楼市历史性的行情结束之后，要再启动一个新城是非常困难的。建新城首先要钱，钱主要来自卖地，现在开发商十死九残，剩下没死的几个，则横挑竖捡。

要卖出一块地，太难了！特别是这种新城的地。

建新城的第二个关键要素是人，得有人来，但现在城市人口增长极为缓慢。宁波每年新增也就几万人，还大部分都分给了郊县，海曙新城的人从哪里来？似乎没有明确的答案。

在资金和人口都增量不足的情况下，海曙新城未来要直面竞争的，就是江对面的江北姚江新城。

姚江新城的开发要早得多，启动区现在基本建成，而且也是因为抓住了2015这波大牛市。相比之下，海曙新城还是一张白纸。

两个新城都处在宁波城市西部，辐射范围高度重叠，房价水平也十分接近，对于资源和人口的争夺将是面对面的，接近于零和博弈。

什么叫零和博弈？简单来说就是你输我赢，你多我少，因为总量是给定的。

姚江新城有启动区为基础，有奥体中心，且正在建8万人体育场，有江北新行政中心启动，配套的快速路和主干道也基本建成，还有一个撒手锏：

10余公里长、南面临江的优质岸线。

海曙新城的比较优势在哪里？

老司机看到海曙新城的这版控规，多少是有点意外的。

一般来说，新城的启动需要有一个强势项目，比如鄞州当年引进了万达，带动了万达板块的建设；后来有建设了鄞州公园和博物馆，配合鄞州区府的落位，带起来了整个南商。

东部新城更不必说，它从一开始就建立在市府搬迁这个故事之上的，另有CBD、生态走廊、明湖等标志性市政工程，以及一大批市级重大项目落地，才托举出这个宁波最具价值的新城。

海曙新城的启动项目是什么？它是否具有非常强的号召力和标志性？

老司机曾以为，海曙会首先在新城开工一个重大项目，比如先搞一个大公园，或者先挖一个湖。

至少先画一个。

但这张控规上似乎没有看到。我们看到了大量的住宅用地，配套的学校，只在南侧看到了一个不算特别大的项目：

文化活动中心和体育设施公园。

如果海曙新城是这样的开局，老司机多少有点担心的，与其这样，不如先启动行政中心、市民广场等配套建设，先把地标建起来，再慢慢的开发周边。

靠几张规划图就卖地收钱的时代过去了，现在海曙必须要身先士卒，真金白银的投下去，后面开发商才可能会跟。

不仅是开发商，购房者也是一样的逻辑。

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