深圳楼市：加速触底了。。

　　马上就要跟2025年说拜拜了。

　　回望这一年的深圳楼市，不乏听到这样那样的吐槽：政策扭扭捏捏，假房源遍地花开，旧房置换步履维艰……

　　不少人的信心，似乎也在反复震荡中逐渐消磨殆尽。

　　然而，当我们真正梳理全年的脉络却发现，好消息依然多于坏消息——

　　除了房价还没有抬头以外，从成交数据到土地市场，多个维度均呈现复苏态势

　　01

　　住宅市场

　　看成交量——

　　截至12月26日，深圳住宅今年网签超9.3万套，其中新房约3.8万套，创近4年新高；二手房约5.5万套，创近5年新高。

　　2021年：新房住宅成交5.24万套，二手住宅成交4.07万套2022年：新房住宅成交3.44万套，二手住宅成交2.17万套2023年：新房住宅成交3.16万套，二手住宅成交3.27万套2024年：新房住宅成交3.79万套，二手住宅成交5.45万套

　　深圳二手房成交量持续碾压新房，主要得益于以价换量。乐有家数据显示，今年11月二手住宅成交均价已滑落至5.7万/㎡，为近几年最低。

　　从成交总价段结构来看——

　　最近一年，500万以下二手住宅成交占比从54.3%提升至63.9％，增长9.6个百分点。

　　其中，300万以下成交占比为28.2％，同比大幅增长8.2个百分点。主要是因为，这类低总价房源的“出货”意愿也比较大，挂牌占比超过三成。

　　一句话总结2025年的深圳二手房市场：

　　低总价房源的成交量抬上去了，整体的成交均价就被拉下来了。

　　深圳楼市，绝大多数都是以刚需和改善为主。

　　想改善的人不少，但对于很多换房人来说，需要刚需把手上的房子买下来，置换链条才能顺利启动。

　　进场的刚需多了，房子的去化速度就会提升，如果连续保持这个趋势，有望推动改善需求持续释放。

　　02

　　大平层市场

　　年末这两个月，豪宅新房市场好生热闹。

　　11月30日，深圳湾沄玺开首开348套，备案均价16.88万，一天卖了130亿，户型越大、楼层越高越好卖。目前显示已备案网签八成。

　　12月16日，GCC联泰超总湾的商务公寓项目，首推125套303-1032㎡大平层，备案均价15万，官宣当日销售53亿。目前暂未显示网签数据。

　　上周前后拿证入市的中信信悦湾和后海招商玺，备案均价分别为24.44万、14.9万。

　　过去十余年，深圳受“7090政策”限制，很多豪宅项目不得不搭配小户型，产品难以纯粹，真正的大平层市场近乎绝迹。

　　而随着政策松绑，加上“好房子”理念推行，如今开发商终于能沉下心做纯粹的高端产品。

　　在这样的背景下，市场上能兼顾稀缺地段、全新品质、纯粹圈层的大平层新房，确实寥寥无几。

　　需求存在，供应稀缺，与之对应的代价是，定价都比周边二手房高出不少。

　　03

　　土地市场

　　今年深圳在卖地上做了不少调整，包括调规划、降配建、降容积率等，能用的招基本都用了。最终全年成交12宗宅地，去年是5宗，虽然数量上去了，但总建面和总金额仍是近五年最低。

　　2021年深圳卖了39宗地，成交建面562万㎡，共收金999亿

　　2022年深圳卖了34宗地，成交建面472万㎡，共收金727亿

　　2023年深圳卖了13宗地，成交建面127万㎡，共收金312亿

　　2024年深圳卖了5宗地，成交建面86万㎡，共收金324亿

　　2025年深圳卖了12宗地，成交建面77万㎡，共收金291亿

　　说明去库存仍是主旋律。

　　从区域分布看，龙华以4宗成交成为今年卖地最多的区域，南山、宝安、光明各2宗，福田、龙岗各1宗。

　　整体呈现出鲜明的反差：

　　一边是前海地块创下8.41万/㎡的楼面价新高，深超总地块同样热度不减，以7.73万/㎡的楼面价成交；另一边是部分外围区域依靠低价成交、国资托底才得以出让。

　　房企的拿地策略也高度一致：

　　要么联合拿地。

　　全年有12家房企在深圳拿地，有3宗地为合作竞得，如招商+华润联合体竞得宝中地块，国企之间也频繁抱团，以分摊资金与风险。

　　要么补仓核心。

　　招商、中海等房企拿的地块，多位于其已有项目周边，如招商今年7月份再加仓前海，展现了在优质板块持续深耕、控制风险的审慎逻辑。

　　对于市场而言，土地成交规模的整体收缩，意味着未来一段时间新房供应量仍将保持克制，这对稳定当前市场、消化库存有积极作用。

　　而核心区地价新高与外围区底价成交并存的局面，也将进一步强化深圳楼市内部的价值分化格局。

　　土地是楼市的先行指标。

　　2025年的深圳土拍，在冷静中完成了新一轮的价值重估，也为未来的市场格局写下了清晰的注脚。

　　2025深圳楼市，是土地规模持续收缩的一年。

　　2025深圳楼市，是豪宅新房集中供应的一年。

　　2025深圳楼市，也是二手房加速触底的一年。

　　在政策面较去年相对减弱的情况下，庞大的刚需与改善需求依然保持稳健成交。

　　这或许意味着，经过多年的调整，当前深圳市场已差不多已经到了一个临界点。只要接下来政策端认真发力，我们完全有理由相信那些热门板块的头部小区将再次成为领头羊。

　　还有一个积极信号：

　　最近，宁德时代、字节跳动、比亚迪和京东都在涨薪或者增加奖金。

　　今年以来，关于涨工资的文件层出不穷。大厂率先行动，往往具有示范效应。

　　随着政策持续发力、经济稳步复苏，这波“涨薪潮”有望从头部企业逐步向更多行业、更多企业传递。

　　2026年，又多了一份期待了～