被地市房企攻陷的郑州楼市，2026年会有多少惊喜？

地盘说

寒冬终将过去，但下一个春天，只属于那些真正理解土地、建筑与生活关系的人。

■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

过了今天，所有人都要被踢出2025年。

岁尾的楼市，有着别样的生机。

连续四天的土拍荡气回肠，撩动着郑州楼市的敏感神经，也为2026年夯实基础。

在产品内卷严重、竞争白热化的市场当下，买房人和开发商的信心在波动中接受住了考验，百感交集中展望2026年。

现在“面粉”已经有了，“面包”很快也会有的。

尽管央企没怎么出手、郑州本土房企集体疲软、地市开发商猛攻郑州大营，但总体上，明年的市场结构已经变得更加稳健。

南阳鑫联、安阳纬地入郑的海报在朋友圈频传，一个新的时代要开始了。

这一年，“四代住宅”为代表的改善产品在郑州走俏，市场加剧分化的寒意也更加深厚了。大家明显能感觉到，困扰楼市发展的“毒瘤”仍然没有被铲除。

中央经济会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励利用存量房补充保障性住房，同时推进“好房子”建设。

政策之风劲吹。至少标志着从顶层承认并尊重市场分化现实，“加快构建房地产发展新模式”进入精细化操作阶段。

1

分化加剧

郑州楼市的现状，基本上是全国趋势的具象化与生动演绎。

一边是众多楼盘去化艰难，渠道费用高企，价格体系承压；另一边，则是以“四代宅”为代表的改善项目，实现了逆势热销。

金茂璞逸云湖六开六罄，成为2025年郑州楼市的现象级存在；招商嵩雲序高品质惊艳楼市越飞越高；越秀郑轨金水观萃首开95套房源1小时告罄，见证主城价值王者归来；通派龙湖中原颂保持热销势头，彰显着中原主城的改善需求旺盛。

©金茂璞逸云湖开盘场景

招商揽阅、中海峯境叁號院、正弘序、电建高新华曦府、金投天宝府、郑轨云麓、美盛大港湾系、保利山水和颂、亚星观樾等，也凭借各自优势在激烈竞争中占据一席之地。

不难看出，眼下郑州楼市的有效需求，更多来自于对“居住升级”的期待。

这部分客群虽然资金实力相对坚实，但决策过程同样极度理性。他们通过大量看 房、研究，变得高度专业，对产品细节（如工艺工法、建材品牌、园林实景）的审视也近乎苛刻。

©好的社区营造也是房企担当

要知道，再好的外部配套只是基础，房子本身的设计、品质、审美与社区营造，才是关乎居住舒适度的关键。

今年，我们也去看了很多做得不错的楼盘，还发掘出了一批真正的好房子，同时见证到诸如绿城锦棠天地在工法细节上的精益求精、南阳明伦地产在养老和服务上的步步精进，都让人眼前一亮。

©绿城锦棠天地“确幸工坊”开放

房子首先必须是“好住的家”，其次才是资产。

我们经常说，对于开发商而言，做得好那是应该的，做不好才是最不应该的。而那些有能力做好而没做好的，就是行业的真正的败类。

市场正用最直接的方式告诉我们，郑州楼市并不缺购房的需求，缺的是让人心动、觉得值的产品。

以及好的服务，甚至是那些令人心动的细节。

©兰溪书院交付实景

今年的市场走访来看，为追求或者达到高品质，硬堆材料的现象依然存在，但至少这是一种进步。愿意、敢于用好材料，至少代表着这家开发商想做好、正在往好了去做。

当你看到那些用材、搭配、施工细节恰到好处的楼盘，那种爱不释手感的赞叹，就一定停不下来。

从目前的市场来看，房地产市场普涨时代的“雨露均沾”、“鸡犬升天”已经结束，产品力时代的“优胜劣汰”正在上演。

2

好房时代

久在樊笼里，复得返自然。

第四代住宅能成为郑州楼市的流量担当，本质上源自于大家在钢筋水泥中，对自然和空间的渴望。

空中庭院、立体绿化代表的并非只是营销噱头，更是实实在在的居住升级。

©保利山水和颂实景

中央文件里多次强调的“好房子”，在郑州市场也就有了具体的画像。

在直播中我多次谈到，开发商就应该扎扎实实地把房子建好、把服务做好。这是赢得未来的关键。

前几天，未来天奕交付我去现场看完后发了个朋友圈，大赞其品质。

其超前的设计、精工的细节、极致的服务与近乎完美的呈现，令人印象深刻。这才是开发商该有的样子，这才是楼市应有的感觉。

还没有来看过的地产同行，建议都来一趟，咱们就不说学习了，互相交流一下共同进步进步。

©未来天奕交付实景

其实，无论是央国企还是本土房企，只要能把房子做好了，自然会得到购房者的认同，也愿意为认可买单。

楼市好不好不能光靠政策，除非追求美好生活的需求没有了，否则你好好做，永远都有好市场。

金茂的科技系统，让家真正实现冬暖夏凉、空气清新；越秀的TOD模式，把地铁、商业、居住无缝衔接，节约的是每天宝贵的时间；央企电建在“三好”基本上，开始注重社群营造，关注的是人与人之间的连接，而不仅仅是房子本身。

©中原华曦府实景

买房人愈发地懂得，房子不再仅仅是一个资产符号，而是承载日常的容器，甚至，是包容精神世界的。

在我们前几天的直播中，金茂璞逸缦湖营销总顾新海先生谈道，该项目有非常多的文化细节与空间融合，更多的实现业主内心的安宁与精神世界的丰富。

这个未开先火的新龙湖北岸霸主，一亮相就是世界级的，做到了真正的用实力吸引。

©金茂璞逸缦湖效果示意

当购房者愿意多花点钱，买更好的产品、更安静的环境、更便捷的生活时，楼市已悄然完成了价值评判体系的重构，关键看你能拿出什么样的产品。

通风采光好不好，社区有没有活动空间，邻里氛围如何，物业响应及不及时，这些关乎居住体验的细节，权重越来越高。

甚至你会发现，像金投天宝府和朗悦风栖云阶这俩楼盘，把超难实现的宋风雅韵在建筑、景观和内部空间上完美的演绎出来，成为现象级的同时，也给自己的业主提供了更多的情绪附加值。

©朗悦凤栖云阶实景

其实，这正是这个楼盘的附加值。

“好房子”的定义权，不是掌握在谁的手中。

尽管有“各花入各眼”的普世观，是不是四代宅已经不重要了，用心去做的楼盘，一般都能做得好，大家也都会认可。

3

拥抱变革

南阳鑫联海报发出来的那天，某央企营销总私信我说，领导问为啥都是地市开发商在拿地，该怎么说？明年的市场会有啥变化？

我不觉得这位老总有偷着乐的心态，毕竟明年的市场，所有地产人都应该认真对待。

©鑫联置业摘取中原区32号地

其实，是不是地市开发商入郑拿地不是最重要的。

对于消费市场的理解、对于当下行情的破局、以及对于如何用自身优势立威，方才是根本。

也许会有杠精说，老百姓手中没钱，说啥也没有用。

如果说“老百姓手上没钱”的理论成立，我只能说他只看到那些手上没钱的，市场上大把“买买买”的，他就是看不见。

有苗不愁长。同理，有新地块、新项目，楼市就不愁没有后劲。

©好房子总能触动人心

现在最关键的， 是这些今年拿到地的（含城改项目后期摘地），一定要踏实地去看待和对待自己的客户和市场。不是说不能有预期，别离谱太远，基本面就差不了。

曾经有某大型房企，项目开始前找我们多轮调研问卷，也给出了相对贴近市场的建议，怎奈最终决策者预期太高，最终没有理想结果，造成后期非常被动。

这一切，买房人都是看在眼里的。

实际上，大家心里都有笔明白账，就看你出什么样的牌了。

©美盛中环壹号实景

今年的新地块花落各家的同时，大家已经在心中给他们有了基本的定位。

新地主们，也别不自信，尤其是规划和产品细节上，要舍得投入，只要踏实地好好做，其实就是最真实的竞争力。

这或者是郑州全体开发商应有的样子，那才是购房者能够享受到的真正的福利。

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