楼市的反噬，到物业这一关了！

房地产发展到今天，很多坑，大家已经习以为常了。

就拿物业费来说。最近五六年交付的小区，物业费基本都是“五星级”收费标准。

买房子的时候，都会签前期物业服务合同，物业费标准那可真是清一色“五星级”。

然而，实际上，好多小区的物业服务水准，只能达到“五星级”吗？

业主和物业之争，就是高标准收费和实际服务水准之间有偏差。

于是，有些小区业主，期盼成立业委会，解雇老物业，雇靠谱的新物业。

愿景是好的，但在这一系列过程中，经常发生跑偏的情况。

1、

两年多前，高新区珊瑚湾4号地块，物业问题成为焦点。

2022年12月、2023年1月和4月，该小区分别召开业主大会，产生业主委员会（老物业不认可，并诉讼）、表决通过解聘原物业北京宾至嘉宁、选聘新物业碧桂园物业。

2023年5月，碧桂园物业进驻小区时，尴尬出现了。老物业以业委会成立及选聘程序“有问题”，提起诉讼，拒不退出物业管理区域，据不移交公共设施设备、物业用房、图纸资料等，导致两家物业共同服务至今。

两家物业，一个小区，同时存在，各自掣肘，互相拆台、对立，这种奇葩现象，竟然维持到了今天。

最倒霉的就是业主们，小区环境一天比一天差，苦不堪言。

有业主更是诉苦说，当初还不如不成立业委会！

类似的情形，在崂山都市果岭小区也上演了。部分业主认为，老物业的服务水准，和收取的物业费标准，差太大了。

于是，在多方推动下，准备换物业。结果，业委会、物业和业主们之间的纠纷恩怨，扯不清了。

这类纠纷，里面有业委会不作为、不给力，站不住脚；也有当事物业耍心眼，一门心思想歪点子。

老物业“不愿退”、新物业“进不来”、车辆停放无序、人员随意出入、小区环境堪忧……新老物业交接不顺畅，给小区业主的日常生活带来诸多困扰。

“旧物业不走，新物业难进”的类似情形，并不少见，在很多地方出现过。

解决这个问题，首先，业委会打铁还需自身硬，要对得起业主所托；其次，离不开相关部门的监督和指导。最后，新物业，得挺得起来，有真实高水平。

四方板块某老小区，在业委会主导下，把开发商物业公司赶跑后，引进的物业，竟然是刚注册没几天的“不知名”公司。

结果可想而知，这个小区和以前没啥区别，还是一如既往的差，经常被电视台“报道”。

当然，也有换物业比较顺利，有短期效果的。李沧阳光香蜜湖、市南鲁商首府，都是典型代表。

阳光香蜜湖的新物业、业委会，配合不错，还给业主们发盈利红包。

鲁商首府，今年小区环境变化很可喜，业主满意度在提高。

2、

高昂物业费问题。众所周知，七八年前，楼市如火如荼。

那时候，一窝蜂的买房。好多细节都被无视了。比如，前期物业服务合同。很多人，就是闭着眼签字。

置业顾问，让在哪签字，就签字，都是“流程”。

结果呢，等交付后，回过神来了：物业费太高了。举个例子，红岛板块的某某红岛湾项目，签的前期合同是2.95元/月/平，约等于3元。

一套150平的房子，一个月物业费就是450元，一年5400元。

如果房价持续飞，或者物业服务真能达到“五星级”，也就罢了。

实际情况，服务水平非常一般，交付没多久，小区绿化枯死较多、地面破损严重，公区维护得很不好。

这还不是个例。卓越嘉悦、青岚郡、正阳府、绿地国科等等，都有业主投诉此事的情况。

这些次新小区，都曾被高额物业费所困扰。

好在，2024年青岛出台了有关规定。自2024年2月1日起，对普通住宅前期物业服务收费实行指导价，具体标准根据小区建筑面积规模确定基准价格上浮幅度上限。

新规定，确实有效果。至少，物业费陆续开始下调了。

以白云山某小区为例，叠拼和洋房物业费从每月3.2元/平降至2.77元/平。以城阳区为例，截至2025年9月，全区已有60个小区完成降费（物业费）。

西海岸绿地凤栖澜玥，也有“喜讯”。物业费从3.02元，降至2.52元；老物业绿地泉被清理走，新的万科物业上岗。

锦绣首府小区物业费从2.71元降到了2.52元，但业主仍旧不满意。因为五星级的收费标准，享受到的服务水平没跟上。

当然，凡事都有例外。有物业就特别强硬。2025年7月底，中铁世博城阅峰小区业委会给物业公司发了一封函。之前，高层住宅2.38元，叠拼2.68元；业委会提议同步降价0.4元。

结果呢，物业直接撂挑子了，说将退出，不玩了。物业列举了空置率高、收费率低，运转困难等众多理由。

3、

物业问题的困扰，还有一条路，之前青岛有小区，研究过、也干过。就是：业主自治模式。

召开业主大会，终止老物业资格，交由业委会自管。但毕竟不是专业人士，一些设施设备出现问题，或者出现突发事件，确实容易懵逼。

缺乏经验，也会出现新的矛盾。

大家是否还得湖光山色的曲折道路。前期城建物业被驱逐后，在业委会带领下小区自治过一段时间。

后来呢，问题不断产生。不得已，邀请万科物业入驻。

兜兜转转，还是得找靠谱物业公司。

这两年，大家对居住环境的要求越来越高。尤其是改善中高端小区，业主们不再仅仅满足于公区卫生有人打扫、门口保安站岗；大家对于小区绿化维护、安全、停车秩序、隐私等方面要求更高了。

对于不少人诟病的五星级高收费、服务水平不达标的情况，青岛也有详细规定。

以门岗为例。五星级的要求是：各主出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，进出车辆管理、访客登记。保安手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

保安以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受相关专业培训。

五星级服务要求对业主投诉在24小时内答复处理；物业经理应具有6年以上的物业服务工作经验；能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。

另外，房屋管理、维修养护服务；共用设备设施运行、维修、保养服务等，也都有详细规定。

具体明细，大家可以查看《青岛市普通住宅物业服务等级标准》。

高标准收取物业费，物业公司理应拿出相应标准的物业服务。

想业主所想，急业主所急，主动沟通，积极作为，为业主解决问题……

最可笑的是，拿空置率高、收取率低、运营困难当不能降价的理由。

既然这么难，那赶紧收场，撤出啊！

看看现在的次新小区，各个都是自称“五星级”服务。这个局，确实应该尽快破掉。

其他地方，已经有出台星级物业服务评选标准、流程了。需要层层上报、评选，公示。

而且，即使评上了，也不是永久的。会定期复评。

评选、公示，定期复评，这事，是否可以借鉴一下？