保利，开年动刀了

文/十一弟
刚一开年，央企保利发展就对自己动了一场大手术。
它先是进行了一轮大规模的高管调动。
华南、大湾区、江西、武汉等核心区域的封疆大吏，该扶正的扶正，该升迁的升迁，该换防的换防。
几乎在同一时间，作为指挥中枢的总部，也进行了组织架构调整。
保利现在的总部，被精简合并为10个职能中心——
董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心；
审计与风控管理中心、人力资源中心（保利商研院）、党群工作办公室、纪检监察工作办公室、党委巡察工作办公室。
其中，最引人注目的，是整合后新设立的不动产运营中心。
封疆大吏的调动，是为了业绩导向；
总部的组织架构调整，则是服务于大船掉头、战略转型。
前几天，位于上海徐汇滨江的一家挂着保利招牌的中介门店，盛大开业了——
保利高屋行。
这是保利旗下的高端房产经纪品牌，在魔都开出的第一家门店。
它聚焦上海总价超两千万的二手豪宅买卖，计划年内还要继续开设7~8家门店。
高屋行的运营主体，是保利和润房地产投资顾问有限公司，由保利发展全资持股。
十一弟查了下，保利和润成立于2022年，主营房地产经纪、咨询和住房租赁等业务，原先是由保利旗下经纪板块载体——保利投顾战略升级而来。
保利和润主要有四块业务——新房代理、数字营销、存量房经纪、渠道分销，其实就是保利旗下的房地产营销和经纪代理平台。
而新推出的高屋行，则在保利和润名下承担着二手房买卖、房屋置换等租售代理业务。
高屋行的定位，是高端房产经纪服务，去年八月份才开始启动。
它率先进入了广州、佛山、西安、杭州、厦门、南京等几个城市，目前开业了将近20家门店。
有人对高屋行的业务模式作过研究——
以租促售、以旧换新、专属服务。
其中，以租促售是通过保利资产管理平台统一收储房源来做租赁。
有意向认购保利新房的业主，可以享受售房服务，认购新房后可退还部分佣金，无法卖出也有协商机制等。
以旧换新是通过提供旧房快速代售、新房优先认购、佣金补贴等一站式服务，缩短房东的置换周期。
因为现在保利开发的新盘，倾向于改善型项目。
专属服务则是单边代理的作业模式，高屋行的经纪人将明确接受卖方或者买方的单方委托，为交易委托人争取利益最大化。
高屋行的设立推出，意味着保利要从传统开发业务，大举杀入中介行业。
这是链家、贝壳、中原地产等中介巨头的腹地，早就建立了又宽又深的护城河。
开发商杀进中介行业，保利不是第一个，也不是第一次。
连同这次推出的高屋行，保利已经是第三次布局经纪赛道了。
2019年，保利和润旗下的保利爱家品牌上线，主营二手房、新房和写字楼租售等经纪业务。
据说，到2023年，保利爱家已进入了30个重点城市，开设了将近200家门店，积累了100多万组客户资源。
在广州、沈阳、成都、重庆、合肥等城市，保利爱家直营门店数量位居当地前列。
不过，保利爱家占据的市场份额，实际上很小。
相比贝壳平台上的几万家门店、几十万名经纪人，更是无足轻重。
2022年，保利又启动了第二次经纪业务尝试。
依托于保利物业，推出了一个全新的服务品牌——保利托房，并在佛山开出了第一家门店。
不同于其他中介门店，保利托房的业务模式，是以物业管理为入口，为小区业主提供卖房租房养房的全托服务。
除了房屋买卖，还有咨询顾问、资产运营、金牌家政、家装家居等服务内容。
从保利托房目前的发展布局来看，声量很小，并未形成气候。
在经纪行业，想要大规模布局扩张，不仅需要高浓度的资本投入，还要有很深厚的管理经验和运营能力。
短时间内，保利恐怕很难切走这些传统中介巨头的蛋糕。
所以，高屋行杀入中介行业，一开始就走了差异化定位——
聚焦高端豪宅，单边代理的作业模式，落地在保利开发业务更有优势的城市。
本质上，高屋行主打的以租促售、以旧换新、专属服务，保利的核心目的，是要形成一二手联动。
尤其是改善型项目的置换，必须嫁接二手房租售，为新房销售打通客户链路。
去年的百强房企销售榜单上，保利依然稳坐销冠。
2025年，它的销售额超过2530亿，下滑了两成以上。
尽管在规模上，保利还是行业一哥，但房子越来越难卖，业绩压力越来越大。
而且，销售规模确实已经不那么重要了。
保利的销售排名，比华润、中海都要高。
但它的盈利能力，跟这两家央企地产商，有着断层式的差距。
现在的保利，亟需思考的，不是如何继续把规模做大，甚至不是守住销售排名。
而是在房地产行业进入下一个十年，怎样才能活得更好。
去年初，保利发展董事长刘平，谈到过下一阶段保利的新目标——
未来两三年内，要重塑一个新保利。
它的新方向，是全面重做，战略重心转向三大业务协同并进——
不动产投资开发，全面做优；
不动产经营，加速做大；
不动产综合服务，力争做强。
按照刘平的判断，不动产存量市场空间广阔，经营与服务板块大有可为。
他的目标是——
保利能在未来三年内，三大主业实现质变，三到五年达到更均衡的业务结构。
刚一开年，高屋行杀入中介行业，总部组织架构调整，设立不动产运营中心。
这一系列调整与变革动作，围绕的都是不动产经营与不动产综合服务。
在保利体系内，这两大新业务的重要性，已经跟从前传统的住宅开发业务一样，齐头并进。
从前习惯了赚快钱、赚大钱，现在行业变天了。
哪怕是行业一哥、央企老大，生存的焦虑感也拉满了。
它也要放下身段，学会干脏活、苦活、累活，慢慢接受赚慢钱、赚小钱了。
形势比人强，船大难掉头。
趁着行业余晖，残存的红利，赶紧多折腾一下，试着转型。
毕竟，现在手上还有资本，留有试错的空间和转圜的余地。
等到市场逼着你转型的时候，就不会让你从从容容、游刃有余，只能是匆匆忙忙、连滚带爬了。