联发集团巨震，王文怀黯然落幕？

近日，厦门国企巨头建发股份发布了一份令市场意外的业绩预告。

公告显示，建发股份预计2025年度归母净利润为负值。这是建发集团近二十年来，罕见地出现年度业绩预亏。

在公告中，母公司将亏损的矛头直指其旗下的核心房企——联发集团。

2025年，是“投资派”王文怀掌舵联发集团的首个完整财年。这一年，他一面大搞激进改革，一面进行财务出清。

然而新年伊始，这位试图力挽狂澜的董事长却突然被坊间爆料已经黯然离场，留给市场一个未完的变局。

01

迟到的账单

其实，追溯联发集团之前的业绩就会发现，亏损并非经营的一时失速，而是对近些年激进扩张的一次集中清算。

将时间拨回2021年，当时正值市场高点。

彼时的联发集团处于对规模扩张的极度渴望中，作为建发系的“二儿子”，眼看着兄弟公司建发房产早已跨入千亿阵营，仅有几百亿规模的联发面临着巨大的掉队焦虑。

为了在行业中争夺话语权，联发选择走出大本营厦门，在全国热点城市高价抢地。

一个典型发生在2021年6月的合肥，联发杀入合肥滨湖新区，在激烈的竞价中以近30%的顶格溢价率拿下一宗热门地块，即后来的“滨语听湖”项目。为了抢下这块地，联发不仅接受了高昂的地价，还背上了竞配建租赁住房的苛刻条件。

当时，开发商普遍赌房价会持续上涨，然而由于房地产行业实行“结转制”核算，这一滞后性掩盖了当时的风险，将风险的引爆点推迟到了今天。

其实，联发的“体面”早在两年前就已难以为继。

2023年账面上那仅存的0.72亿元盈利，实则是靠“财技”强行粉饰的结果。当年得益于建发收购红星美凯龙，联发分获6%股权，由此产生约19.68亿元的营业外收入。若剔除这笔一次性收益，其2023年的实际营业利润早已巨亏16.42亿元。

随着“财技”失效，真实的资产质量问题在随后的财报中彻底暴露。2023年至2024年，联发集团分别计提了14.8亿元和20.92亿元的存货跌价准备。在巨额减值的拖累下，这两年其为母公司贡献的归母净利润实则分别为-18.58亿元和-17.72亿元。

这种亏损惯性一直延伸到了2025年。上半年，联发继续计提2.32亿元减值，导致当期归母净亏损5.34亿元，丝毫没有扭转颓势的迹象。

02

被吞噬的利润

造成这一局面的原因，是当年的“高地价”转头便遇上了“限价”和“降价”，导致利润空间被极限压缩了。

2024年，联发集团的整体毛利率已跌至约6.9%，远低于同行。而到2025年上半年，其房开业务毛利率更是进一步下滑至4.97%，利润空间几近消失。

这种极致的成本压力，直接传导至项目端，引发了全国范围的交付品质危机。

比如之前提到的合肥“滨语听湖”，高昂的拿地成本撞上严格的限价，项目流速虽尚可，但为了控成本，品质不可避免地受到影响，导致2025年初爆发维权。

类似的情况在全国多地蔓延，福州的君樾府、漳州的联发君领壹号、南昌的藏珑大境……

从大本营厦门到深圳、武汉，联发的品质护城河在成本的压力下几近失守。

除了因减配引发的维权，为了回笼救命的现金流，联发还不得不采取“以价换量”的策略，这进一步击穿了利润底线。

在武汉，情况尤为典型。

位于武昌徐东核心板块的“联发悦榕华”，虽然地处核心区，但受制于周边环境及市场低迷，去化率一度仅为20%。面对巨大的库存压力，联发选择降价跑量。据市场数据显示，该项目通过“限时团购优惠”，将价格从原价约2.4万元/㎡直接下调至1.9万元/㎡左右。

这种每平米数千元的折让，虽然加速了资金回笼，但也意味着实打实的资产缩水。

于是，我们看到了公告中提到的那笔巨额资产减值。

03

“投资派”改革

面对显露出的巨大财务窟窿，建发集团并非没有试图自救。

2025年初，建发系进行了一轮罕见的人事调整。原本在建发集团分管投资多年的王文怀空降联发集团出任董事长。

与工程或营销出身的传统地产人不同，曾长期担任建发股份董秘及投资总监的王文怀，是典型的“投资派”管理者。

上任伊始，王文怀便立志“做出改变”，启动了联发集团史上最大规模的组织架构调整。

他大刀阔斧地撤销了所有的“城市公司”，重组为10个由总部直管的事业部，意在将原本分散在地方的投资与经营大权强力收归总部。

在收权的同时，王文怀在投资端展现出了对“资产换仓”的执着。

2025年，在联发集团大额预亏的背景下，他依然在土地市场砸下重金，全年权益拿地金额高达123亿元，仅上半年拿地额就已超过了2024年全年。

这看似矛盾，实则逻辑清晰：他要通过抛弃三四线的“低效资产”，重仓一线城市的“避险资产”来置换报表质量。

为此，联发叫停了以往风险不可控的合作开发模式，转而坚定地走独立拿地路线，且出手极度凶猛：

6月19日，联发在深圳拿地，溢价率高达46.6%；次日转战上海，又以41.68%的溢价率斩获浦东曹路地块。

为什么敢在亏损年这么赌？因为在“投资派”的算盘里，这是一笔确定的生意。

以上海曹路地块为例，虽然溢价率高，但其楼面价对比周边新房售价依然存在倒挂。更为关键的是，这里聚集了大量高校和产业外溢人口，是王文怀眼中“流速”最好的区域。

在2025年的环境下，只有上海这种核心城市的土地才能确认为“有效资产”，其他城市的便宜地若卖不出去，就是无 效库存。

此外，王文怀还试图重塑联发的产品DNA，提出“新青年战略”，试图通过差异化的产品力在红海中突围。

在炸天团看来，王文怀很多决策看起来都没错，但问题是时间点错了，就成了刻舟求剑。

04

走向“大一统”？

然而，商业世界没有“如果”。

据自媒体地产一品塘的报道，王文怀已经辞职并不再担任建发集团旗下任何子公司职位，正在走离职审计流程中，预计不久之后也会对外官宣。

回顾他力推的“新青年”战略，初衷虽契合国家减轻青年购房负担的导向，但在商业上却面临严峻的悖论：

在寸土寸金的一线城市做刚需产品，若无特殊的低成本土地支持，极难跑通“利润模型”。

情怀终究难抵冷酷的算账逻辑，这或许也是他改革受阻的深层原因。

王文怀倘若离场，留给继任者的或许是一个更加复杂的局面。

在联发集团出现一把手变动的时候，建发房产也并不太平。

据媒体报道， 赵呈闽不再担任董事长职务，原总经理林伟国升任董事长，原副总经理田美坦被任命为新任总经理。

相关提案目前处于公示阶段，预计1月21日前确认，后续需经上市公司审批后正式对外发布。

非常值得关注的是，传闻林国伟还将兼任联发集团董事长，接替王文怀的位置。

这一罕见的“一肩挑”两职安排，自然引发了外界关于建发与联发会不会统一的猜测，毕竟两个地产开发平台也存在同业竞争的问题。

倘若整合的大幕拉开，对于弱势方的联发集团而言，必然带来诸多的未知数，尤其是王文怀力推的“新青年”战略。

随着掌门人更迭，这套未经验证的差异化打法，是会继续执行，还是会被建发房产成熟且高溢价的“新中式”体系所取代？

这已经是新任管理者需要面对的考题了。

结语

2025年的巨额亏损，对联发集团而言，是旧模式的崩塌，也是对过去那段盲目规模扩张岁月的强制清算。

通过这场近乎惨烈的财务出清，联发集团以吞噬数年利润积累为代价，换取了资产负债表的重新归零。

随着“投资派”改革者的离场与“经营派”老将的接棒，这家老牌国企正重新校准其在微利时代的生存坐标。

毕竟，在房地产的下半场，比起漂亮的纸面富贵，有质量地活下去，才是唯一的真理。

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