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香港楼市在2026年迎来标志性开局。
新鸿基地产旗下西贡十四乡西沙SIERRA SEA第2A期项目，以创历史新高的市场认购表现，为全年楼市定下基调。
图：网络
截至1月16日次轮销售，该项目累计核实购楼意向登记已达49,257票，较首轮42,000张进一步增加。
这一数据不仅刷新香港新盘入票量纪录，更实现超过214倍超额认购，显示市场购买力正加速释放。
图：香港商报
项目核心信息
西沙SIERRA SEA第2A期位于新界西贡十四乡，属于新鸿基地产在该区域大型住宅开发项目的重要组成部分。
项目户型涵盖1至3房，提供727个住宅单位，实用面积从275至835呎不等。折实后售价区间为343.55万至831.86万港元。根据预售资料，项目预计将于2026年9月30日正式交付。
现场气氛火爆
图：星岛日报
但交通，是这个盘最核心的短板，也是很多买家会为其按下暂停键的关键原因。
它的位置，与香港主流的“地铁上盖”或“步行至地铁站”的选房逻辑背道而驰。
所在的西贡十四乡，目前没有任何铁路直达。它不像东涌、将军澳那些虽远但有地铁贯穿的新区。出入主要依赖蜿蜒的西沙路，这是一个物理上的距离硬伤。
图：香港商报
日常生活严重依赖接驳巴士或小巴往返马鞍山/乌溪沙站。任何时候，你都需要为这“最后一公里”的接驳预留出额外的时间和不确定性。
图：网络
对于争分夺秒的上班族，尤其是需要跨区通勤的人，这种不便会被每日放大。
市场整体表现
不过，这个盘在市场上真的热度很高，给楼市打了一剂强心针。
根据中原地产1月16日发布的最新数据，中原城市领先指数报144.63点，按周上升0.71%。其中新界东指数表现尤为突出，达到154.57点，单周涨幅达3.51%。
相比2025年3月的市场低位，中原城市领先指数已累计反弹约8%。这一反弹态势与宏观经济环境变化基本同步。
目前市场普遍预期2026年美国可能进行2至3次降息，香港利率环境将随之趋于宽松，降低购房者的资金成本。
图：财新网
历史数据参照
从长期数据观察，香港房地产也显示出显著的保值增值特性。
我们把时间拉长来看，香港楼价在过去近二十年里，虽然有起有落，但大趋势是向上走的。
从2003年“非典”时期的低谷算起，到2021年，反映香港楼价的中原城市领先指数（CCL）从大约31点，一路升到了历史最高的191.43点。这可不是小数目，总共涨了超过5倍，算下来平均每年涨幅接近9.5%。
图：网络
在这段时间里，香港平均每年的通胀率大约只有2%。也就是说，即使扣掉物价上涨的影响，楼价实际上每年还在以7% 左右的速度增值。
这清楚地说明，从长期来看，持有房产确实能够有效地抵御通胀，让资产保值。
近期市场案例
西沙有一个很特别的案例。
该项目最新批次定价较前期提升约5%，SIERRA SEA 1A期一个523呎的三房单位，2025年中以624万港元成交，近期以716万港元转售，半年多时间升值14.7%。
523呎的示范单位
图：香港商报
另一案例显示，同项目302呎的一房单位，持货不足9月以408万港元转手，较购入价337.5万港元获利70.5万港元，升值幅度达20.9%。
图：香港经济日报
这类短期获利案例在近期市场逐渐增多，强化了“提前布局”的市场心理。
也就是“早买早享受，迟买贵几球”。
市场基本面分析
尽管市场情绪回暖，但供需基本面仍保持相对平衡。
供应方面，截至2025年底，香港一手市场货尾单位约19,000伙，加上未来数年新供应，库存仍处较高水平。
图：Now财经
这一因素可能会限制部分区域楼价的反弹幅度。
需求方面，香港人口在连续3年下跌后，2025年中期出现0.4%的回升。
叠加“高端人才通行证计划”等政策引入的购买力，需求端获得结构性支撑。这一人口变化趋势值得市场持续关注。
机构市场展望
各大机构对今年楼市的预测已经陆续出炉，虽然具体数字有出入，但看好回暖是大方向。
像瑞银预测楼价能涨5%之内，摩根士丹利更乐观，看到10%。大家基本认同市场最坏的时候已经过去，开始走出低谷。
图：明报
普遍认为，这轮上涨会持续，但不会一下子猛涨。主要是因为市场上还有不少房子没卖完，加上全球经济的各种不确定因素，所以上涨的步伐会比较“稳阵”。
而且不会是所有房子一起涨，位置好、交通方便的中小户型，或者本身很稀缺的优质豪宅，表现应该会更好。
那么，不同买家该怎么考虑呢？
如果是买来自住
特别是首置上车，可以多留意那些中小型单位。现在有些新盘的月供和租金差不多，甚至更便宜，对真正要住的人来说是个机会。
如果是买来投资收租
重点要算好租金回报。看看大学周边、地铁上盖这些租客稳定、容易出租的区域。同时要留心利率变化，算清楚持有成本。
如果是做长期资产配置
如果是做长期资产配置，核心地段的优质物业，因为供应少，长期来看总是更保值抗跌的。
总的来说，开年市场的火爆和楼价指数的回升，都说明信心在回来。在政策稳定、利息可能下调的背景下，楼市确实在开启一个新阶段。
当然，后面怎么走，还得看利率、经济复苏和实际的供求关系。
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