北京
最近有不少粉丝朋友在后台问我朝阳区新房的动向，刚好，最新的2026年供地计划刚刚释放出来。
CBD东侧、广渠路沿线的核心位计划出一个新地--南磨房广渠路城中村改造项目的03、04、10地块。
拆哥扒环评报告时，发现了一个细节！
地块就在地铁大郊亭站的西南象限，这里是7号线和28号线的换乘站，两条线路平行并列，站点整体南北向并行敷设。
地铁加持确实是重大利好，但有两个点大家要提前留意：一是双线路并行，未来列车通行产生的震动，可能会对临近地铁的楼栋有轻微影响；
二是地铁的出风口设置，虽然会有统一的净化处理，但难免会有气流和轻微噪音，对低楼层住户的舒适度可能有一点干扰。
这些不是硬伤，但还是要和关注这个地块的粉丝们提前说透。
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根据最新披露的规划信息，南磨房广渠路城中村改造项目中的03、04、10地块，计划于2026年三季度正式供地！
这组地块中，03、04地块为商业服务业用地，合计占地2.17公顷，容积率分别为3.5和1.85，总建筑规模约5.82万平方米；
10地块则为二类居住用地，占地3.47公顷，容积率2.8，建筑规模约9.72万平方米。
地块位于东四环与广渠路交叉口，紧挨着大郊亭地铁站，对面就是合生汇购物中心，周边有陈经纶中学帝景分校、北京工业大学附属中学首城国际校区等教育资源。
从地段属性看，这组地块无疑属于北京核心区稀缺资源！
规划中还有一个数据特别值得关注，这组地块的建筑控制高度统一为80米，地块上的商业、办公楼和住宅楼，都将在这个高度。
北京东四环沿线不缺高楼，但大多是高低错落的布局，视觉上略显杂乱。
这次南磨房地块不管是住宅还是写字楼都按80米标准建设，换算下来大概是26-28层的高度，沿着广渠路这条主干道铺开，会形成一道特别整齐的城市天际线！
这个位置作为CBD向东延伸的关键节点，这样的统一规划，相当于给东四环新添了一张城市封面，比零散开发的项目更有区域辨识度。
（地块现状）
最后预判下产品方向，这块地大概率会成为新一代改善盘的标杆！
首先是上市时间，按供地计划节奏，三季度挂牌的可能性极大，正好赶上改善型需求的传统旺季。
其次是地块条件，长条形的地形加上80米的充足层高，给产品设计留足了空间，大面宽户型、高窗墙比这些改善群体最看重的点，完全能实现。
结合安居客给出的最新数据，北京新房市场虽然成交量环比下滑37.7%，但住宅套均面积逆势涨到128㎡，说明改善需求仍有极强的韧性。
南磨房地块的产品定位，正好踩中了这个市场痛点！
对于想在东四环改善的朋友，这块地值得重点盯，但最终能不能入手，还要等出让时的楼板价和具体规划细则。
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