广东
鸿璟台已经把答案写得很清楚了。
不是产品不行，不是品牌不行，而是第一口价，把市场直接劝退了。
所以轮到阅璟台，开盘这道题其实并不难。
难的是，操盘团队愿不愿意纡尊降贵，听听市场的声音。
最近关于阅璟台的价格，各种版本满天飞。
最夸张的，是7万到10万的吹风价；就是这张图：
但我觉得真正有参考意义的，反而来自一线中介的判断。
说句实在话，校长自己猜的价格，也是5万起，或者我们放宽一点：5万到5万5吧。
这个区间，几乎是当前市场的最大公约数，而且越秀也绝对赚，后面我们算算账。
（校长1月12日项目实拍）
校长走项目附近的中介门店进行走访，有些中介兄弟说法虽然有点激进，但是大家不妨品一品：
中介的原话是：
如果开发商信心不足，不排除会出现4万8、4万9的价格；
也有个别中介判断：
不排除会有5万以下的特价单位，目的很简单——
别再重蹈鸿璟台的覆辙，开盘第一天就掉凳。
（校长1月12日实拍）
那我们不妨把几种可能性摊开来说。
（校长1月12日项目实拍）
第一种，按吹风价来。
7万到10万。
这个价格，如果是真的，那结果也很直接：冷场，然后被屌。
中介兄弟说得很直白：
这种定价，不是卖给市场的，是卖给“冤种”的。
至于会不会有一两个买家觉得“值”？
中介原话是：“唔系冇，系冇意义。”
（校长1月12日项目实拍）
第二种，6万到7万。
听起来比吹风价理性，但依然偏贵。
因为它已经明显高于周边真实成交参考。
毕竟今时不同往日，你也不能让人拿买天瑞的心态来买你阅景台，不现实。
而且现在的买家，很精明。
会对比、会算账，也不着急。
这个区间，最容易被市场用脚投票，最后大概率也落得“工抵房”的套路里。
（校长1月12日项目实拍）
第三种，5万到5万5。
这是一个真正能进入“可谈区间”的价格。
不刺激，但合理；
不大赚，但能成交。
也是目前周边市场最现实的参照。假如在这个区间，你是可以和周边楼盘掰掰手腕的，就看你肯不肯。
（校长1月12日项目实拍）
第四种，5万以下。
这个区间，一旦出现，确实可能会火。
但前提只有一个
开发商愿不愿意用价格，换速度。
假如真的5万以下，操盘团队的饭碗估计会砸的叮当响，我个人觉得不太可能哈。
（校长1月12日项目实拍）
说到这里，校长就可以帮诸君算算账了，看看多少钱越秀大概不会赔，我们就能差不多明白定价大概会是怎么个走向了。
阅璟台的综合保本价，大约在4.9万/㎡。为啥这么说，大家往下看：
土地成本约3.1万/㎡；
建安成本约1.2万/㎡；
再加上税费和营销杂费，账并不复杂的。
所以我一句话讲清楚：
4万9，是底；7万到10万，是梦。
（校长制图）
咱们再把阅景台再放到目前跟他对打的最火热的竞品里看，逻辑更清楚了：
保利天瑞，历史均价7万以上；
天河壹品，均价约5.6万；
阅璟台如果定在5到5.5万，
每平米能拉开6000到16000元的价差。加上阅景台的综合实力并不差，你说会不会爆？明摆着的答案。
（校长1月12日项目实拍）
比如100㎡的户型，
就是60万到160万的总价差。
这才是市场真正会买单的地方，实惠，性价比，给人选择你的理由。
当然，咱们说阅景台的优点也摆在那：
2.1的低容积率；板楼+专梯入户；双名校配置；加上越秀国企的交付确定性。
但短板也客观存在：
岑村机场噪音；19号线兑现周期；工业园配套仍需时间。
（校长1月12日项目实拍）
这些问题，不会因为定价自信而消失，这就值得让更多的购房者好好思量了。
所以结论其实很明显了。
阅璟台如果想卖得动，
就别再玩“心理预期管理”那一套。
5万到5万5，是顺应市场；
5万左右，是稳妥解法。
市场已经给过越秀一次教训了。
这一次，是选择听，
还是再试一次运气。我们拭目以待。
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