河南
去年十一月的时候，高盛发了篇报告，总结核心观点：银行系统非常牢固，即使房价再下跌20%，发生系统性的金融风险，很小。
报告中说了两个大的底层逻辑：
第一个，房价还有10%到20%的跌幅空间，2026年年底到2027年左右才能真正的触底；
第二个，即使房价再下跌10%到20%，银行系统也能扛得住，不会重现2008美国次贷危机中银行暴雷和崩盘的局面。
有问题吗？看起来没问题，实际上有问题。
美国的个人破产制度本质是“信用破产”，抛开信用破产直接进入“斩杀线”这个事实，个人破产后，银行以房产为最终追索权，锚定物是房子而不是人，至少不再追着业主讨要房贷了；
在美国，很多人买房子都是0首付甚至很低的首付，如果那一天房子的价值低于房贷的价值，银行是需要担责的，对客户的信用能力调查承担风险；
在2008年次贷危机中，先倒下去的是雷曼，然后是把各类贷款打包成资产的金融大鳄；美帝解决次贷危机的方案是国家出面收下“两房”，不良资产等时间去化解；
所以2008年的次贷危机；银行比业主的下场更悲催——银行家们爆仓之后；普通买房人的债务出清；随着美国的经济刺激政策的出台和天量放水的配合；经济迅速开启复苏；2012年之后，房价开始慢慢走牛；2015年左右，房价又回到了08年的水平。
我们的个人破产制度还没形成之前，银行对于房贷持有人的追索权设定为“人”，而不是房子，锚定物是现在还在换的房贷。
所以，即便还不上房贷了，银行也不会因此少要一分钱的房贷本金和利息；即便你卖出去不要了，欠银行的钱也必须得还。
任何的资产暴雷，最后一定要有人来买单。无论是买家、债务人，还是接受抵押的出资人。扎心的事实是，资产的暴雷，受伤最终的往往是弱者。
国内没有房地产物业债务人破产和出清的相关机制，首付亏完贷款还贷，欠银行的钱也必须得还。这就导致了很多以投资为目的的普通人投资大量失败，需要用未来的收入来慢慢偿还债务，大量个人的债务无法得到快速的出清；经济持续疲软、预期持续变低、消费持续乏力——由此，恶性循环。
一个朴素的经济学原理——一个人的支出是另外一个人的收入。
当大量的人都在用未来的收入持续的慢慢还债，那么整个全民的收入增长就会持续承压，消费就会进一步被遏制，这也是为什么这几年CPI持续的在0%附近徘徊的核心原因，说实话就是比“通胀”更为毒瘤的“通缩”。
经济和社会发展两个内驱力，一个是债务驱动，一个是生产力驱动，显然，房地产是靠债务驱动的，房价的内核是“提前透支收入”的债务。
房价想要真正的起来，仅靠降息、放开限购、市中心的豪宅是远远不够的，这些措施只能治标不能治本。
房价的真正上涨一定来自于更深层次的方向——财富分配的结构性改革、财富差距的结构性改革、社会保障体系的结构性改革，唯此，收入和信心才能稳步提升。
最后再说一个扎心的事实——再强大的个体在宏观面前，仍弱小如蝼蚁。
所以，微观上的价值要保值增值，需要宏观上的改善或者改变。前几年的城市中心的项目，与近远郊项目最大的区别是“跌的少”，而不是“还在涨”；之前豪宅们所依赖的“学区、商业、配套、交通、公园”等等只是加分项，而不是价值核心。
能左右价值的，而被称为长期资产的，只有依靠于宏观经济的全面改善，且持久发展。
时代的潮涌奔流不息滚滚向前，它既会带来前所未有的风景，也会带来前所未有的颠覆。看不清时代趋势和方向的人，注定会成为被“韭菜”的对象。
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