房哥丨人们会永远记住2020年的西安

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1997年12月，中国的第一部贺岁片《甲方乙方》首映，葛优的那句“1997年过去了，我很怀念他”，一度成为金句，表达了对哪个充满希望，梦想与荒诞并存对待的复杂感情。

电影里，姚远对周北雁说，没有房子的婚姻才是不幸福的，看似一句台词的调侃，却随着时代发展，准确语言了房价上涨，房子也自此成为婚姻重要考量因素的社会现实。

自此，伴随急速的城镇化，结婚买房，房价上涨成大众的财富信条。

2020年，围绕房企融资的“三道红线出台”，规定开发商剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1.0倍。

当年高周转的楼市，遇上了融资的强管控后，迅速踩下刹车，诸多熟悉的房企面孔离开大众视野，2020年至今已六年时间。

2026年1月，多家房企表示，不被要求每月上报“三道红线”指标，这条自2020年出台，悬在开发商脚下的钢丝绳，也迎来松绑。

2020年过去了，我不怀念它，但2026年来了，该走进新时代！

刹车时代

对于一个孩童而言，六年是小学的学习时间，对于一个青年而言，六年是从毕业菜鸟到职场牛马的时间，但对地产而言，这六年，却是大梦一场。

壹

2020年1月26日

口罩阴霾正浓，大家呼吁西安各家开发商售楼部，疫情未解除期间，关闭售楼部，推迟开盘时间，减少人员聚集，隔绝病毒传播；

所谓，春节不卖房，生意不会黄，聚一起开盘，给社会添乱，买房事小，健康第一，安心待家，平安过年！

贰

2020年4月23日

17家开发商竞争软件新城土地，最终高科以16.78亿拿下，除去公租房，幼儿园和学校的资金，可售面积的楼面价达到了14603元/㎡；

地王过后，隔壁鱼化工业园片区紫薇西棠二期开盘，售楼部门前排起长队，最终开盘当天卖掉303套，成交金额5亿元。

叁

2020年6月23日

2020年6月23日，城东中铁建花语城交房，作为18年西安极火的摇号盘，高层均价10000元/平，洋房12000元/平算得上性价比十足；

小区业主喜气洋洋的同时，盘算着房价上涨幅度，摇到就是赚到是那个时代的普遍认知。

肆

2020年7月22日

大明宫的紫薇东进新房登记，440套房子，一万的单价迅速吸引超7000人登记，最终成为西安首个万人摇小区；

这种吸引力来自好地段，好产品，好口碑吗？都不是，就是因为便宜，因为有利可图；

万人摇号听起来多么让人血脉喷张，仿佛赶上大事件一般，一个原本反响一般的小区，却在西安“魔幻房价”下万人空巷，属实魔幻。

伍

2020年9月14日

国家统计局发布《2020年8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》；是的，西安房价又涨了，从16年3月至今，已经涨了整整4年半；

当年根据克尔瑞统计，1-9月，西安共成交205宗经营性用地，成交金额947亿元，超过2019年全年土地成交金额。

刚需买房摇不上现象普遍出现，10月份，西安公示了一批共计7000余套的房源整体均价达到了16978元/㎡。

整个2020年，伴随着新房倒挂，供应紧张，地价上涨，西安房价迎来高点，万人摇开始出现；

12月，新政出台，二套房首付比例上涨，已有房144平以上，二套买144平以下首付六成，买144平以上，首付达到七成。

逃逸时代

时间来到2023年，三道红线发布三年后，根据诸葛数据统计100家上市房企，房企红线合格率不足三成；

反映在市场里， 两极分化，寒意明显，当年跟风摇号的人，开始了反思。

壹

2023年2月27日

随着二手房挂牌量增加，房价回调，大家对于房价前景开始分化，热门小区绿城全运村，因聊天群里一则房价三年行动出圈；

即要求业主挂牌房价要经过审核才能挂出去，临高铁不低于23000+，不临高铁不低于25000+，价格审核不通过家庭，予以谈话，设定冷静期，列入不友好家庭；

此事后续沦为茶余饭后的话题，但也反应当时大众心态，虽然二手在降，但分化还在，强学区，热门小区依旧抱着房价上涨的希望，不看逻辑，都是情绪。

贰

2023年4月4日

伴随着大众对楼市下行的反思，二手房市场首先触动，当年3月西安二手房网签备案面积118.2万平，成交12151套，二手房开始通过降价换来成交，期待楼市回暖的声音更多了。

一个月后的5.20，新房里也出现了久违的摇号红盘，高新CID的中海学仕里开盘；

近26000+的门槛，凭借紧邻高新一小，一中新校区的优势，720套房子开放登记，短时间破摇号线，登记人数轻松破千，提前锁定千人摇。

叁

2023年5月20日

二手单月网签过万套，新房南有学仕里，北有丹桂苑，轻松千人摇，排队买房，让大家一度产生错觉，投资高新CID在当年还是潮流。

但很显然，新房的热度，只是冷热不均的结果，中海，绿城之外，更多的刚需小区新房卖不动了，价格不贵，房源很多，更不用摇号，但却没有人了。

伴随着刚需购买力的进一步萎缩，15000+的价格上，御锦城、高科麓湾、龙湖砚熙台也开始了平销态势；

要知道，高科麓湾曾需要万人摇，御锦城更是屡次千人摇，摇号热度下降背后是市场的快速降温。

肆

2023年9月1日

下行市场，刺激政策频出，9月，全国存量房利率下调消息传来，首套房首付两成，二套房三成，认房不认贷等系列政策出炉，但不少人的第一选择不再是上车置换，而是提前还贷，减少月供负担。

9月底，西安跟进政策，二环外彻底放开限购，细则公布的当天，西安商品房意向登记平台15个新盘同时开卖，涵盖高新，港务，大明宫，抢占十一国庆的有限购买力。

同时为鼓励房企拿地，西安公布第一批“诚信房地产开发企业”名单，包含中海、华润、绿城、龙湖、保利、中粮、招商、金地、金茂、陕建、金泰、天地源，中铁、新希望14家。

伍

2023年12月30日

与新房抱团取暖不同的是，二手房却在各自安好，根据当年成交统计，前11个月，西安网签房源90697套，再创新高，二手房东里，真正能端坐钓鱼台，坚守不降价的，越来越少了；

不断攀升的二手房挂牌量，让置换更加紧迫，越来越多的人清楚，自己的房子，可能真的卖不掉了，非核心学区房，非热门小区，同时还竞争不过周边新房的情况下，如何卖掉二手房，成为大家思考的公共议题。

如果说，2021年，有人疯狂，有人清醒，那么到了2023年，伴随需求，收入萎缩，所有人都深刻感受到了含义，没有人再纠结回暖还是降温，而是开始关注自身，自己的房子如何卖出去，如何降价有人看。

流浪时代

到了2025年，随着新房大门，会所，外立面三件套，赠送，折扣，特价三法宝轮番出击，让周边刚刚交付的次新房非常被动，新房内卷，二手破发成为现状。

壹

2025年2月10日

中海天谷时代首套二手房成交，116㎡小三室，2T4连廊中间户，新房备案价264万，业主挂牌价313万，最终以291.8万成交，单价24947元/㎡。

与中海天谷时代同一天，中铁建西派国樾首套二手房，建面约172㎡，精装修，业主挂牌420万，115天后，以总价366万成交，单价21265元/㎡。

天地源云水天境，建面约143㎡，精装修，业主挂牌315万，23天后，以总价299万成交，单价20806元/㎡。

除奥体早期低门槛入手的网红小区，整个高新CID，软件新城，外围西咸新区，大量网红小区迎来交付破发，首套卖房的业主反而成为小区赢家。

贰

2025年4月13日

港务区招商西安玺开盘，首开售罄，随后四开四罄，成为现象级红盘，曾经奥体400万以上的新房有没有人买的争议，迅速烟消云散，大平层+四代住宅+核心地段，成为改善新宠。

西安玺后，整个浐灞国际港，招商西安湾，华润玺宸上院，绿城桂冠东方等大平层，叠拼，排队面世，价格门槛不断走高，反而是二手房，无论涵碧苑，丹桂苑，还是中粮奥体壹号，华润未来城市，展现出意外的性价比。

越是豪的房子反而不愁卖，越是特色不明的房子，价格一降再降，也是相当魔幻，购买力分化，倒逼新房更加内卷。

叁

2025年7月1日

局部火热难掩整体下行，七月， 中指研究院发布2025年1-6月西安商品住宅销售榜单；

头部前20强开发商加一起，半年总销售业绩为553.4亿，虽然进入20强的门槛，依旧是7亿，但头部已没有百亿身影。

二手处境也好不到哪里，成交量还在，但价格不断走低，贝壳当月二手指数逼近12000+，各个房东在降价，内卷下，房价门槛不断拉低，且越低买的人越观望，担心背刺站岗，越犹豫，陷入无解循环。

肆

2025年10月10日

进入九月，西安开始连续两个月的阴雨天，影响最大的还是售楼部，原本期待的金九银十，没了客户。

虽然国庆放假结束，各家都发了海报，但表述方式也很委婉，有直接说成交金额的，也有说完成集团业绩要求的，还有说转化比高的。

就是没有直接敢说套数和业绩的，海报本身，对自身提振士气，对同行炫耀成绩，对领导完成工作，对群众热闹热闹，楼市温度，如人饮水冷暖自知。

伍

2026年1月29日

昨天下午，财联社消息，多家房企表示，目前所在公司不被要求每月上报“三道红线”指标，不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

对还在经营的开发商而言，送了一大口气，直接缓解现金流，获得更大融资自由度，对市场而言，也意味着从强监管到实际托举转变，是非常积极的信号。

红线六年，西安楼市也早都变了天，头部的招商，华润，绿城，金茂，保利，中铁建，越秀等各有自己一方天地，还在持续深耕。

当年大家熟悉的中南，正荣，恒大，碧桂园，，世茂，绿地，蓝光，旭辉，新城，雅居乐，富力等，或偃旗息鼓，或没了声音，牌桌还在，上面的选手，早已不复当年。

新太阳时代

《流浪地球》里，地球先后经历了刹车时代，逃逸时代，流浪时代，最终进入新太阳时代，重建家园，历时2500年，100代人。

刹车时代刚刚结束，其对地球的影响已触目惊心，地球发动机加速造成的潮汐吞没了北半球三分之二的大城市。

但即便如此，回家的路上，我们看到荒芜已久的大地上，野草在大片大片地钻出地面，各种花朵竞相怒放，嫩叶给枯的森林披上绿装……所有的生命都在抓紧时间焕发活力。

经济有周期，楼市也有周期，同样经历了狂飙时代，反思时代，直到如今的新时代。

2026，正是走入新时代的元年，房价或许不涨，但普通人对好房子的诉求已经觉醒！

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作者：Kikyo

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