北京写字楼市场2026年展望及2025年回顾

市场展望及策略

2026年北京写字楼市场展望：科技驱动资产价值重构

价值逻辑重构：从地段为王到科技与绿色双轮驱动

“十五五”规划与“双碳”目标正合力重塑写字楼资产估值体系。绿色认证（LEED/WELL）与智慧楼宇标准，正从差异化优势演变为核心资产的准入门槛与定价基础，其价值直接体现于可量化的租金溢价与去化速度。同时，高精尖产业（如集成电路、机器人）对空间荷载、电力、实验室环境的特殊需求，将催生一批具备高竞争壁垒、高价值的专业化写字楼，其价值驱动逻辑与租金模型将与传统写字楼定价模式彻底分化。

供需格局演进：租户主权深化，空间产品迭代

市场整体供过于求的态势将延续，租户在租金、免租期、灵活条款上将继续拥有强势议价权。然而，需求端正在裂变：一方面，国央企的疏解与部分行业的整合将持续释放核心商圈的传统办公空间；另一方面，位于高增长赛道的企业亟需能满足其研发等专业需求的新型空间。市场从量的竞争转向质的对位，能否为高发展潜力租户提供契合其产业特性的办公空间产品将成为写字楼的去化关键。

资本动向前瞻：核心资产短期价值窗口与长期逻辑重塑

市场调整期内，部分业主的流动性压力，正为市场创造罕见的“核心资产折价交易”窗口。尤其是北京稀缺区位且具备基本品质的资产，对于自用型收购方及逆向投资的投资型收购方而言，当前是难得的战略性介入机遇。

放眼长期，市场信心的修复将不依赖简单的周期反弹，而将源于金融工具与资产标准（ESG）的双重升级。一方面，利率下行通道与商业不动产公募REITs试点的深化，将从估值与退出层面改善资产流动性预期；另一方面，仅有那些真正完成绿色与智能化改造、经得起未来标准检验的“韧性资产”，才能持续吸引并承接这类长期资本的配置需求。

2026年北京写字楼市场策略：从交易到共生，构建产业赋能新生态

给租户的建议：以空间适配锁定成本优势，重视业主背调管理长期风险

策略核心：将选址从成本决策升级为生产力与风险管控决策。

具体行动：

硬科技企业（如集成电路、机器人）：摒弃通用标准，锁定具备产业实验室级的办公空间。重点考察中关村、上地-北清路等商圈，将楼板荷载、电量、空调及空气净化系统等硬性指标作为谈判前提，而非事后改造选项。

生物医药企业：首选位于昌平、大兴等已形成“研发-中试-检测”产业闭环的园区。选址时应确保空间能满足从分子实验到小批量生产的全流程合规性与可扩展性。

业主稳健性筛查：将业主的ESG评级、资产持有规模、是否持有REITs作为评估其财务健康度与运营专业性的关键指标，优先选择能共同穿越周期的伙伴型业主。

给业主的建议：从空间提供商，转型为产业服务商

策略核心：资产价值的核心从地段转为内容与服务。

具体行动：

产品力重塑：针对高精尖产业，为其提供“可定制实验室模块”与“灵活办公单元”的混合产品。建立清晰的空间技术参数菜单，实现对租户需求的快速响应与精准匹配。

模式迭代：构建“基础物理空间+智慧管理平台+产业资源网络”的三层价值模型。主动为租户链接政策申报、投融资、校企合作等环节，通过参与租户成长，收获价值分成，以实现从租金收入到生态收入的跨越。

给收购方的建议：聚焦政策红利区资产，操盘价值修复与内容注入

策略核心：收购逻辑从博取资产升值，转向主动管理价值创造。

具体行动：

战略性布局：重点收购“三城一区”及核心产业走廊内，硬件达标但运营落后的资产。其价值在于“占据稀缺产业生态位”，而非单纯的地理位置。

防御性机遇：对于核心区老旧资产，更应看重其是否具备内容改造潜力。收购后，收购方应果断引入专业产业运营商或自建孵化平台，通过“空间改造+产业导入”的组合拳，将其重塑为细分领域的标杆项目，实现价值的跃升。

市场回顾

宏观经济

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©北京市人民政府、北京市统计局、北京市商务局、中国人民银行

租赁市场

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

2025年北京甲级写字楼租赁市场各商圈的租金水平，相较于2024年及2022年均出现不同程度的下跌。其中金融街商圈的跌幅尤为显著，因其新增供应项目有限，而存量项目较为老旧，促使其大量租户搬迁至性价比更高、楼宇品质更好的新兴商圈。这一市场现象折射出在降本增效成为企业核心经营策略的当下，租户会更主动地综合评估现有租约成本、楼宇硬件配套等多重因素，以实现办公空间的最优配置。

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备注：图表数据为2025年全年值

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备注：图表数据为2025年全年值

2025年，北京甲级写字楼租赁市场整体呈现出“成本优先、扩张审慎”的基调。全年续租面积占比高达56%，反映出企业为控制固定支出与运营风险，普遍优先选择续租而非新租。尽管新租需求中不乏新成立企业（占比49%），但其在整体市场中仅占44%的份额，难以扭转需求疲软的态势。这共同勾勒出当前企业“稳健经营、谨慎决策”的清晰画像。

从各级商圈看，核心商圈的续租面积比例为53%，略高于新租的47%；次核心商圈亦呈现续租占主导的格局，续租面积占比高达65%；而新兴商圈的新租占比为63%。这种差异揭示出新兴商圈凭借高性价比吸引了更多新租需求，而核心商圈及次核心商圈则依靠区位优势及成熟配套，与入驻企业维持了较高的续租率。

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备注：1.成交信息仅供参考；2.图片来源于网络

市场回顾

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备注：图表数据为2025年全年值

在2025年北京写字楼大宗交易市场的自用型收购中，TMT以71亿元的成交额成为绝对主力，反映出头部TMT企业对核心区位优质写字楼资产的坚定布局。教育行业以33亿元的成交额形成第二梯队，折射出头部教育机构对长期稳定办公空间的需求。医药和制造业分别录得了24亿元和23亿元的成交额，体现出在政策与资本的双重加持下，该类企业正通过收购写字楼以推动长期发展战略的达成。

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备注：1.图表数据为2025年全年值；2.成交信息仅供参考；3.图片来源于网络

自用型收购方的交易标的多位于核心商圈。从成交额看，超50%落位于核心商圈，反映出具备稀缺区位的优质写字楼资产仍是自用型收购方的首选。与此同时，次核心商圈与新兴商圈凭借楼宇品质优良、性价比突出等优势，正吸引更多自用型收购方在此布局写字楼资产，分别贡献了13%和14%的成交额。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体表现

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

2025年第四季度，受企业降本诉求强烈、租赁需求修复节奏偏缓的影响，北京甲级写字楼业主继续推出优惠租金、延长免租期等措施吸引租户入驻。在此背景下，本季度北京甲级写字楼租赁市场的平均有效租金延续下行态势，降至209元/平方米建筑面积/月，环比下降4.8%。空置率为17.4%，虽较上季度小幅回落0.2个百分点，但并未缓解市场去化压力。

本季度北京甲级写字楼租赁市场出现多宗超10000平方米的成交，成为市场亮点。从行业分布来看，本季度大面积租赁成交主要集中于TMT、金融等行业，其中有一宗超20000平方米的成交，其租户为集成电路的龙头企业。这一现象凸显了在“科技自立自强”的宏观导向下，受政策倾斜的高精尖行业，正成为北京甲级写字楼租赁市场的核心需求方。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

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备注：1.有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2.租金单位为元/平方米建筑面积/月

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

北京各商圈租赁成交亮点

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备注：1.有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2.成交信息仅供参考

国贸中服地块供应情况

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备注：成交信息仅供参考

大宗交易市场概况

北京写字楼大宗交易市场表现

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2025年第四季度北京写字楼大宗交易市场活跃度显著提升，单季成交额达31亿元，较上一季度的7.5亿元环比大幅攀升。本季度成交额实现爆发式增长的原因是位于国贸商圈核心区的世茂大厦被扬子江药业收购，成交额近23亿元，占本季度写字楼大宗交易总成交额的73%。这一交易反映了具备稀缺区位的写字楼资产，在当前市场环境下具备显著竞争力。

按成交额看，本季度86%的成交额来自于自用型收购方。除世茂大厦外，另外一个被自用型收购方收购的标的位于丽泽商圈的核心区位。该商圈具备扎实的产业基础，自用型收购方在此布局写字楼资产，可有效匹配其长期发展的战略规划与资源需求。

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2025年第四季度，北京写字楼大宗交易市场平均售价环比下跌21%至29659元/平方米建筑面积，创下全年最低水平。本季度售价急剧下行的原因可归结为两点：其一，在世茂集团加快债务重组的背景下，扬子江药业通过法拍以折价收购世茂大厦，该项目成交额较市场评估价折让约30%，对应平均售价仅为32121元/平方米建筑面积；其二，位于亚奥商圈的锦创中心被河北某钢铁企业以17067元/平方米建筑面积的平均售价收购，远低于市场水平，成为拉低本季度写字楼大宗交易平均售价的关键因素。这亦说明，即便如今收购方对资金的投入更趋理性克制，但只要资产价格具备足够吸引力，收购方依旧会将其纳入收购范围。

北京大宗交易市场成交案例

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备注：1.成交信息/项目信息仅供参考；2.图片来源于网络