越秀“大秀一把”，236亿，楼面价8.5万，拿下广州新地王

壹

正月初九，马年楼市第一炮，在广州打响。

位于广州天河珠江新城马场一期地块，历时9个多小时，经过243轮激烈竞价，最终由越秀以236.04亿元总价摘得。

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据悉，本次竞拍共吸引多家国央企参战，包括越秀、保利、华润、广州地铁、广州城投、广州建筑、珠江实业等实力房企。而越秀和保利更是上演了“世纪大PK”，一直竞拍到最后一刻，直到尘埃落定。

一番龙争虎斗，让该地块折合住宅楼面价达到8.57万元/㎡，综合溢价率26.6%，取代越秀于2023年12月竞得的海珠琶洲西区AH040331地块（7.57万元/㎡），不仅一举刷新广州住宅楼面价纪录，更成为2026年全国土地市场首个标志性地王。

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贰

为何这块地，会引发各大房企“血战到底”？

究其根本，则在于这块地是一块天生的“靓地”。

要知道，马场1期地块位于‌广州天河区珠江新城东区‌，西侧毗邻珠江公园，被业内称为“珠江新城最后一块宝地”，地理位置极为优越，其‌‌占位珠江新城、金融城、琶洲黄金三角几何中心，城市顶级资源高度聚合。

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地块周边汇集了双地铁（5号线潭村站、13号线马场站）直达，规划配建36班小学、生态公园与公共服务设施，商业、商务、居住、文体功能闭环成型，是广州中心区少见的全配套、高兑现地块。

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更关键的是，珠江新城开发已逾二十年，宅地长期断供，片区高端改善需求持续积压，同板块二手豪宅长期稳居价格高位，地块入市即自带强需求。

马场地块作为珠江新城成片开发、业态完整的核心地块，其稀缺性具备不可再生、不可替代的属性，既是房企展示品牌实力的封面舞台，也是穿越市场周期、锁定长期收益的压舱资产，自然成为头部房企必争之地。

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那么越秀又为何会“一战到底”？

则在于“优势满满＋手握王牌”。

其一，深度参与前期规划，前期优势显著。越秀长期深度参与片区统筹与地块前期工作，对规划条件、开发节奏、成本管控了然于胸，拿地即具备快速落地、高效开发的先手优势。

其二，财务稳健、弹药充足。作为资金面安全边际极高的房企，越秀融资成本可控、现金流充沛，足以支撑百亿级投入与长周期开发，在持续竞价中更具耐力与定力。

其三，顶豪产品与综合体运营能力成熟。越秀已在琶洲、天河等核心区打造多个高端标杆，具备大平层产品打造、精装品质、圈层服务与商业自持运营的完整能力，能够匹配8.5万+楼面价对应的产品定位与价值兑现。

其四，城市运营主场，政企协同高效。越秀深耕广州数十年，参与多项城市重点项目与城市更新，在报建审批、资源统筹、公共配套落地等环节效率更优，更适合操盘这宗兼具居住、商业、办公、教育、生态的超大型城市综合体。

其五，手握顶奢之王SKP，助力区域价值跃升。越秀和SKP深度绑定，几乎是明牌。一旦华南首座SKP落地马场，天河商圈将强势升级，和 K11、太古汇形成顶级商圈集群，填补广州长期缺失的重奢空白，住宅、商务价值都会被彻底打开。

而SKP的落地不仅能大幅提升地块商业价值与资产溢价，更能联动住宅、办公形成价值闭环，让项目从单一豪宅升级为城市顶奢综合体，这是其他竞争对手难以复制的独家优势，也是越秀敢血战到底的核心底牌。

明白了这些深层次原因，就会明晰马场地块对于越秀而言绝非一宗普通土储，而是守住广州主场、登顶顶豪赛道、巩固城市运营地位的战略决战。

叁

其实，马场地块能够实现“群雄逐鹿”实属意料之中，皆因广州豪宅市场的全国级吸引力已爆发，有眼光的各大房企自然不会放过这块战略要地。

根据统计数据显示，2025年广州3000万元以上豪宅成交达400套，较2024年的258套增长55%；5000万元以上顶豪产品成交115套，首次突破百套，远超2024年的39套及2023年的24套，创下历史新高。

更值得一提的是，位于广州天河面粉厂地块的保利·玥玺湾于去年11月7日开盘，当日销售额约106亿元，成为2025年全国首个“开盘即破百亿元”的豪宅项目。

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这些鲜活的数据背后，是广州作为国际交通枢纽、粤港澳大湾区核心引擎，数字经济、金融、高端制造等产业蓬勃发展，持续催生高净值人群。而珠江新城、金融城、琶洲黄金三角聚合顶级资源，所形成财富磁场，吸引了大湾区乃至全国买家在此进行资产布局。

需要指出的是，在马场地块之后，2026年广州仍有不少好地“马上来”，包括珠江新城、金融城、琶洲、沥滘等核心板块的稀缺宅地将陆续入市。每一块都足以搅动顶豪格局、刷新市场预期。

由此可见，2026年的广州豪宅市场注定精彩。

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