【规划解读】马场地块，才是改写广州豪宅市场格局的真正底牌！

马场地块，将重新定义广州的顶豪标准，推动珠江新城区域功能能级跃升！

珠江新城最后一块核心宝地——广州马场地块，以243轮激烈竞价、近9小时鏖战、236亿元成交的史诗级土拍落下帷幕，创下广州楼面价新纪录。

3月2日，越秀集团与北京华联（SKP）在正式签署合作协议，具有“全球店王”之称的SKP落户马场地块，速度之快让人瞠目。

这块承载城市期待的绝版地块为何备受市场追捧？它将如何发挥“地王晕轮效应”推动新一轮楼市发展并重塑顶奢商业格局？

《房地产导刊》对话广州市规划业内的资深专家，从城市规划的角度，深度解读马场地块的价值与未来。

独一无二！

深耕马场地块背后意义非凡！

Q

马场地块的土拍，不仅是广州楼市的风向标，更有可能成为全国楼市的风向标，意义非凡。您怎么看待这场土拍背后的意义？为什么马场地块这么重要，这么受欢迎？它在城市整体空间格局中承担什么定位？

马场土拍不仅是一场资本与土地的博弈，更是天河核心城区价值与市场信心的一次集中爆发。从楼市层面来说，它打破了近年来市场对核心区资产定价的观望情绪。在行业深度调整期，头部国企敢于重仓，标志着房地产发展模式正从“高周转的规模扩张”转向“核心资产的价值深耕”；从城市层面来说，它证明了即便在增量放缓的背景下，通过高质量的存量更新，一线城市核心区依然具备强大的资本吸引力和价值爆发力。

马场地块位于广州市天河区核心地段，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州中央活力区空间缝合与功能升级的战略支点，是珠江新城最后一块宝地，多家房企竞逐马场地块背后看中的正是该地块所属城区天河独一无二的区域价值。

马场地块位于“珠金琶”几何中心，片区集聚了高新技术园区、两大世界级商圈及城市级优质文体设施等战略资源。马场地块作为珠江新城CBD功能拓展的核心承载区，将着力培育消费活力、文体活力与创新活力，与珠江新城形成“双客厅+双长廊”的空间结构。马场地块的规划定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，通过功能复合与空间重塑，打造面向未来的城市产业空间形态，成为推动珠江新城区域功能能级跃升的核心引擎。

A

Q

很多人认为马场地块将产生“地王晕轮效应”，带动珠江新城，尤其是珠城东区的价值判断和市场预期上涨，您怎么看？马场要重点发展哪些主导产业与功能业态，才能够最大程度支撑起珠江新城东的发展定位，并开启珠城东区新红利时代？

“晕轮效应”必然存在，但其辐射半径和强度取决于马场地块自身的价值高度。“地王晕轮效应”短期会拉升周边预期，为片区价值托底，但长期红利需要依靠引入马场地块的高能级功能业态。

要支撑珠城东区发展，必须打造三大支柱：一是顶奢消费和特色文化体验，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源及潮流体验，打造世界顶奢消费中心；二是数字技术应用、数字金融和创新型专业服务，进一步提升对创新人才和高端产业的吸引力，与琶洲、金融城错位竞合；三是高端圈层服务，配套国际化资源，通过高能级产业锁定高净值人群，才能开启可持续的东区新红利时代。

A

顶豪+顶奢！

改写广州豪宅市场格局的真正底牌

Q

马场地块拍出了广州乃至全国史诗级天价，它将如何改写广州豪宅市场格局？之后的豪宅项目如何与现存的珠金琶主流豪宅拉开差距？

马场地块将从价值内核上重新定义广州的顶豪标准——不再局限于传统意义上的资源占有，而是转向时间效率与生活体验的深度集成。过去珠江新城的主流豪宅多依托一线江景或公园绿地，居住与商业、办公、休闲功能相对分离。而马场地块的豪宅是嵌入超级综合体之上的垂直生活体，楼下即为顶奢商业、高端餐饮与便捷交通，让顶奢消费、商务接待和日常休闲实现“下楼即达”。对于追求时间价值的新一代高净值人群而言，这种效率上的优势比单纯的景观资源更具吸引力。

未来的马场豪宅与现存珠金琶豪宅的核心差距，将体现在生活方式的集成度上：如果说现有的主流豪宅是城市繁华的“旁观者”，那么马场地块的豪宅则是城市繁华的“参与者”与“享用者”，这才是它改写广州豪宅市场格局的真正底牌。

A

Q

马场地块官宣引入SKP这一顶级商业IP，您认为SKP作为顶级商业项目，与马场地块未来发展如何适配？

匹配这一核心地块的商业项目必须具备顶奢号召力、效益创造力和资源整合力三重核心能力。首先它需要拥有强大的品牌资源，能够引入全球头部奢侈品牌的旗舰店进入广州核心区；其次必须具备极高的精细化运营水平，满足产业引进协议中高端时尚百货运营方需在6年内实现累计销售贡献不低于300亿元的硬性指标；还要有与城市地标共生共荣的战略眼光，愿意投入资金打造与片区“超级城市绿链”相融合的城市中央公园形象。

放眼全球视野，只要具备顶级商业的运营功底与成功经验，能够为广州精准落子一座世界级的城市封面，SKP这样的“解题者”值得我们报以期待。

A

打通珠金琶

多维度规划破局交通难题

Q

马场地块是珠江新城东区最后一块大规模核心用地，也是打通珠金琶的核心关键，马场地块将如何发挥枢纽锚点作用，把片区联动从物理连通升级为功能、产业、价值一体化，并推动广州中央活力区整体能级跃升？

马场地块的关键价值，在于为“珠金琶”黄金三角打通关键的连接环节，实现三者在空间、功能和价值上的深度整合。它将实现三大维度的贯通：一是物理连通，通过建设地下空间、空中连廊等立体化的步行系统，实现主要商务区之间的物理贯通；二是功能互补，串联起总部金融、消费体验、数字经济等完整产业链；三是价值一体化，通过高端商业和公共服务的共享，实现人流、资金流在黄金三角内的无界流动，从而提升整个广州中央活力区的全球资源配置能级。

A

Q

马场地块位于华南快速、黄埔大道等交通大动脉的交汇处，未来将建成一系列的商住综合体。在目前核心区的交通拥堵已是常态的状况下，项目将能通过怎么样的规划避免项目建成后成为“超级堵点”影响居民的日常出行？

马场地块将通过多维度的交通规划，系统性破解潜在的拥堵风险。一是优化道路设计，构建高效的“外联通+内循环”交通体系。片区规划新增四条干道并预控下穿隧道，强化华南快速两侧的联系，同时加密内部支路并设置地下车库环路，形成“外联通、内循环”的高效路网；二是强化公共交通衔接。片区引入4条城市轨道交通，从现状的1线1站增至4线2站，实现与珠江高质量发展带及海珠、番禺、黄埔等区域的无缝衔接；三是精细化设计慢行系统。地块构建地下、地面、二层连廊相互贯通的立体步行网络，保障全天候的舒适通行；这一系列组合举措将大幅提升片区的交通承载能力，确保马场地块在汇聚巨大客流的同时，仍能保持畅通有序的城市运行节奏。

A

广州马场地块的价值早已超越一块土地本身。这场史诗级的土拍背后，是市场对广州未来发展的坚定信心，更是广州对高端功能聚合、产城融合更进一步的探索。

马场地块将以“人民文体新客厅、国际商都消费地”的定位，一步步勾勒出广州中央活力区的全新模样。它不仅重新定义了广州顶豪的价值内核，更以高能级的产业布局、一体化的片区联动，为珠江新城乃至整个广州的城市发展注入新活力！

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。

小编微信丨fangcnet2020

目前已有超万人加入房导俱乐部群，欢迎扫码，申请通过即进群！

1场圆桌，权威解读！为何万人预约，争睹这2公里超级珠江？

未来城市，塔尖论道！创意产业强势驱动广州打造国际消费中心城市！

城市客厅大咖说｜大手笔投入！临空经济宜居“新风口”来了