金茂曲江摘地61亩，西安顶豪“真别墅”回归！

3月6日，金茂以约8.67亿元的总价，摘得曲江杜陵板块两宗共61亩的低密地块。17635元/㎡和17723元/㎡的楼面价，1.2以下的容积率，不高于3层的限高，意味着未来规划必定是叠墅或者合院类高端顶豪产品。

这次拿地，与其说是一场土地交易，不如说是一次关于“未来西安富人住哪里”的战略预判。

Part-1

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一场关于“真别墅”的回归

容积率1.2-1.3的土地，如果放在五年前，开发商大概率会做成“洋房+叠拼”的高低配，以实现货值最大化。但这次地块的规划条件极为苛刻：地上建筑不高于3层。

这意味着什么？这意味着传统的“伪叠拼”（上中下三叠）将无法在此落地。因为一旦做成三叠，中间户的隐私性和舒适度将大打折扣，难以匹配这样的地价和区位。因此，这里未来最可能的形态，是上下两叠的真叠墅，甚至是合院、类独栋产品。

回顾西安近十年的高端住宅史，大平层一直是绝对的主角。从高新到曲江，从揽月阁到浐灞，300平米的大平层层出不穷。但大平层本质上解决的只是“室内空间的扁平化奢华”，它无法提供“有天有地”的终极居住体验。

而金茂这次拿下的地块，恰恰填补了曲江核心区“真别墅”的空白。南侧紧邻曲江第一学校，北侧是曲江第十一小学、第六小学，东望杜陵万亩林海——这种“出则繁华、入则静谧”的地段，配上纯粹的墅级产品，将直接对标甚至超越万众的九曲松间，成为西安顶豪市场的新天花板。

Part-2

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金茂的“逆周期”定力

当前房地产市场并未全面回暖，多数民营房企仍在忙于化解流动性危机，即便是头部央企，也多采取谨慎的拿地策略，聚焦于高周转的刚改项目。而金茂却在此时，以超过1.7万元/㎡的楼面价重仓西安顶豪市场。

这种“反向操作”，恰恰体现了金茂的逆周期布局能力。

对于金茂而言，西安是一座“福地”。从长安金茂府到未央金茂府，再到高新金茂悦园，金茂凭借“十二大科技系统”的差异化产品力，在西安改善客群中积累了极佳的口碑。“金茂府”三个字，几乎成了科技住宅的代名词。

但金茂的野心显然不止于此。过去几年，金茂在西安的产品线虽然口碑过硬，但始终集中在“首改”和“再改”层面，缺乏一个真正意义上的塔尖标杆。而这次曲江低密地块的获取，正好补上了这块拼图。

可以预见，金茂将把其在全国顶豪市场积累的经验——无论是上海金茂大厦的商务基因，还是北京金茂府的科技底蕴——倾注于此。17635元/㎡的楼面价，意味着未来项目的售价大概率将站上5万+乃至更高。这不仅是金茂在西安产品线的升维，更是其品牌价值的一次重估。

Part-3

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曲江最后的“白月光”

从城市发展的视角来看，此次土拍还有更深层的意义：它正式宣告了曲江开发重心的东移。

曲江一期以大唐不夜城为核心，早已饱和；曲江二期南三环沿线，也已被高层住宅填满。唯有杜陵板块，凭借杜陵生态遗址公园的天然屏障，以及三兆村拆迁后腾挪出的近万亩土地，成为曲江最后一片可成片开发的“白月光”。

此次成交的两宗地，恰好位于杜陵板块的核心腹地。周边不仅有曲江第一学校、曲江第六小学、第十一小学等优质教育资源，更有中国唐苑、西安植物园、曲江池遗址公园环伺。这种“左手教育、右手公园”的资源禀赋，在整个西安都极为罕见。

更重要的是，这里的城市界面极为纯粹。没有嘈杂的商业综合体，没有高容积率的安置房，有的只是低密的别墅群和连绵的绿意。这种纯粹性，恰恰是顶级豪宅最稀缺的土壤。

未来五年，随着金茂、万众等头部房企的深耕，杜陵板块将彻底取代南湖周边，成为西安新一代富人区的代名词。而今天金茂的拿地，正是这一进程的起点。

Part-4

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稀缺不动产仍是财富增值的“压舱石”

在经济周期波动的当下，普通住宅的购房者可能因为收入预期下降而推迟购房计划，但顶豪客群的购买力几乎不受影响。对于他们而言，买房早已不是简单的居住需求，而是资产配置的手段。

当股市震荡、理财破净、存款利率下行时，核心城市核心地段的稀缺不动产，依然是财富保值增值的“压舱石”。而像杜陵板块这样“容积率1.2、不高于3层、紧邻名校、对望公园”的孤品级地块，恰恰具备穿越周期的资产属性。金茂看重的，正是这一点。

结语

金茂此次曲江摘地不仅宣告了曲江顶豪市场从“大平层时代”迈入“真别墅时代”，更揭示了房地产下半场的生存法则：只有占据最稀缺的资源，打造最极致的产品，才能赢得最塔尖的客群。

对于西安而言，则多了一座值得期待的顶豪标杆，也多了一张可以比肩一线城市的城市封面。