湖北
2026年开年，上海土拍市场野心勃勃。
随着第二批次土拍名单官宣，3月上海的宅地计划供应数，来到了4宗。
这4宗地，几乎都是过去“千人抢”的网红地段。
其中，中山公园地块，更是长宁内环近15年来，首次正儿八经的宅地供应。
作为楼市重要的风向标，1月上海已经结束的两轮土拍，表现相对平淡，所有地块均是0溢价成交。
如今在马年开年，集中拿出4块好地，提振士气的意图可以说相当明显。
马年的首场土拍，将于这周五（3月13日）开拍，3宗地分别位于徐汇长桥、嘉定新城以及青浦徐泾。
关于这几宗地的素质，我们在中简单聊过。
总的来说，各有优势，缺陷也明显。
想要卖出溢价，并不容易。
这两天，三块地的意向参拍名单流出，徐汇长桥地块和青浦徐泾地块分别只有一家意向房企，分别是上实和绿城。
反而是素质不算最突出的嘉定新城地块，吸引了象屿、招商、金茂三家房企的目光。
嘉定新城地块最大的优势在于确定性，它不像徐汇长桥地块，有商业配件要求，也不像青浦徐泾地块，市场竞品过多，突出一个稳。
这也侧面说明，现阶段开发商们的决策相当谨慎。
即便是过去的网红地块，也要再三斟酌，再三考量。
从意向参拍名单来看，上海马年首场土拍，预计中的火热景象大概率不会出现。
开门红的重担，可能要落到3月30日出拍的，中山公园地块身上了。
问题来了，这块地究竟怎么样呢？
大区位上确实很强。
长宁内环内，东至长宁支路，南至规划白玉路桥两侧，西至万航渡路（苏州河），北至江苏路桥。
周边龙之梦+来福士，11号/13号线多轨交汇，自驾出行约3公里到静安寺，同时正对苏州河华政段，直线500米到中山公园，学校有江苏路五小和市三女中。
最明显的缺陷，是小区位。
一方面，周边以老小区为主，城市界面整体偏旧，步行范围内，没有大型商场和比较精致的商业街区，经常能看到有网友开玩笑说，在这盖新房属于：
棚户区里雕花。
另一方面，通勤上，虽然11和13号线看起来很近，但要翻桥，本地人出门，很多还是会考虑去中山公园坐2、3、4号线。
几条主路，比如华阳路、万航渡路、长宁支路，路面都不算宽，高峰期可能会比较堵。
总之，瑕不掩瑜。毕竟在上海内环内，一个临河、临公园，同时配套均在线的新房有多稀缺，不用多说。
对于开发商而言，这个地块最大的问题，其实在于定价。
从土拍公示信息来看，地块起拍总价55.6375亿，总计容76215.77㎡，算下来名义楼板价，约7.3万/㎡。
但是，出让条件中，还包括4500㎡的公建配套，这么一扣，能卖的部分，实际成本大大提高，来到接近：
8.1万元/㎡。
关键这块地盯着的人很多，大概率是要溢价的，如果以40%计算，那它的实际楼板价：
将超过11万元/㎡。
保证利润的情况下，定多少合适？
看周边的二手房价，都是几十年房龄的老房了，参考意义很低，唯一能称得上次新的，是长宁88金廷，目前链家上房源均价，大概12万元/㎡左右。
如果参考中环旁的“和樾长宁”，开盘均价在13万/㎡左右，作为内环内的房源，肯定是想卖高一些的。
再参考静安的新盘“康定壹拾玖”，距离地块直线距离约1.5公里，去年开盘，单价定在17万元/㎡。
如此，综合考虑，项目最终定价很可能会：
突破16万元/㎡。
问题是这个价格，市场的接受度高不高？
来到这个价格区间，就是人挑货的时候了，所有原本的小瑕疵会被进一步放大。
关键，如果真来到这个价位段，购房者选择太多了，能看徐汇滨江，可以看浦东世博，甚至虹口北外滩、杨浦东外滩、静安大宁......
但低于这个价格，房企的账，又容易算不清楚。
之前我们也说过，如今开发商的决策已经进入了非常谨慎的时刻。
定价上的困难，一定会考虑。
所以，中山公园地块在土拍市场上的表现，大概率要打破预期。
当然，如今开发商都在追求确定性，长宁长期真空的新房市场，就是一种难得的确定性，这意味着，地块的基础热度，肯定是在线的。
只是，可能不会像大家想象中那么热。
回到3月土拍，不难发现上海的供地策略，愈发精准。
抛开网红属性，长宁地块属于内环内稀缺改善宅地，徐汇地块通过补足商业短板，嘉定地块是低密宜居社区用地，青浦地块则是大虹桥双轨交纯宅地。
虽不同区位、不同类型、不同价位，但都是奔着当地购房者的实际住房需求去的。
就在2月中旬，上海刚刚发布了楼市新政“沪七条”，核心同样也是进一步释放楼市需求。
定义需求、释放需求、击中需求，或将成为2026年上海楼市，乃至全国楼市的重要基调。
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