谢逸枫：富力董事长李思廉被限制出境，何时走出困境？

文/谢逸枫

昔日“华南五虎”之首、“旧改之王”的广州富力地产正在苦苦挣扎，先是2026年春节前后，广州富力地产股份有限公司董事长李思廉在一次出境时被拦截，后是3月15日，降价3300万，富力烂尾酒店二次法拍，首次无人报名导致流拍。

富力地产因流动性、债务、司法、经营和亏损、资产贬值的困境深陷危机，究竟何时走出困境，依然是充满未知数。目前广州富力地产股份有限公司董事长李思廉被限制出境，酒店流拍和资产处置困难，无疑是雪上加霜。

广州富力地产股份有限公司董事长李思廉被限制出境，此事将加剧富力地产信用端压力，影响其债务重组推进与经营稳定性，进一步弱化市场预期。因为作为法定代表人、董事长，债务重组等重大事项需要亲自参加谈判，签文件等。

富力司法困境

事情的起源于2026年3月11日，根据经济观察报报道，2026年春节前后，广州富力地产股份有限公司董事长李思廉在一次出境时被拦截。出入境边防检查人员告知，其被天津市第三中级人民法院限制出境。

天津三中院表示，目前案件仍在办理中，不便透露相关信息。2026年3月11日，富力地产方面称，相关问题已向集团反馈，目前尚未收到相关的回复，仍在跟进最新进展。富力地产香港办公室称对相关情况不知情。

2026年3月11日，根据经济观察报报道，知情人士透露，经初步了解，李思廉被限制出境主要与富力地产相关，但具体原因尚不清楚。其分析可能涉及两个方面，一是富力地产在天津的部分项目因交付问题被业主起诉。

二是富力地产因债务纠纷成为被执行人。执行裁定和限制消费令均有法律文书，但李思廉被限制出境，富力地产及李思廉并未收到相关法律文书，李思廉是在出境受阻后才发现被制出境。

按照国内出入境管理法第十二条规定，中国公民有下列情形之一的，不准出境：（一）未持有效出境入境证件或者拒绝、逃避接受边防检查的；（二）被判处刑罚尚未执行完毕，或者属于刑事案件被告人、犯罪嫌疑人的。

（三）有未了结的民事案件，人民法院决定不准出境的；（四）因妨害国（边）境管理受到刑事处罚，或者因非法出境、非法居留、非法就业被其他国家或者地区遣返，未满不准出境规定年限的。

（五）可能危害国家安全和利益，国务院有关主管部门决定不准出境的；（六）法律、行政法规规定不准出境的其他情形。所以，广州富力地产股份有限公司董事长李思廉被限制出境，应该是与第（三）项有关。

根据法院公告，富力地产在天津共有四起执行案件，其中由天津三中院裁定的有两起，该两起执行案件被执行人与天津三中院审理的一起民间借贷案件的被告主体一致。由于民间借贷案件没有公布判决书，因此无法确定两者之间的关联性。

2025年4月8日，天津三中院开庭审理了上海钻马企业管理有限公司（下称“上海钻马”）起诉富力地产及其旗下公司重庆富力瑜璟、贵阳富力、广州贵丽案件，案由为民间借贷纠纷案。但是未公布判决书，无法确定是否有关联性。

广州富力地产执行案件中，由天津三中院（天津市第三中级人民法院）裁定的有两起。第一是2025年10月28日，天津三中院作出（2025）津03执935号执行裁定，对富力地产、重庆富力瑜璟、贵阳富力、广州贵丽执行金额17.6亿元。

第二是2025年11月14日，天津三中院再次作出（2025）津03执1043号执行裁定，对富力地产等四家公司执行金额815.6万元。2026年2月5日，李思廉及重庆富力瑜璟法定代表人邝念恩被天津三中院限制消费。

至于被限制出境，执行裁定和限制消费令均有法律文书，但李思廉被限制出境，富力地产及李思廉并未收到相关法律文书，李思廉是在出境受阻后才发现被限制出境的。毫无疑问，富力地产在司法层面已全面沦陷。

法院作出限制出境法律文书主要有两种情形，一是债权人或原告向法院提交《限制出境申请书》，经法院审查后作出《限制出境决定书》；二是法院认为必要时依职权主动作出决定。同时，法院还制作《边控对象通知书》。

列明被限制出境对象的姓名、身份证号、护照号、期限及事由，通过法院执行指挥中心推送至国家移民管理局，实现全国口岸同步布控。限制出境期限一般为1年，期满前30日可申请续期。被限制出境对象可依法申请复议。

截至2026年3月，富力及旗下子公司被列为被执行人的案件超百起，涉及金额数百亿，从上海、北京到广州、桂林，遍布全国。此外，桂林富欣房地产开发有限公司（桂林富力城项目）等6家子公司，已先后进入破产清算或重整程序。

在富力地产涉及的2600多件司法案件中，有75.74%的案件身份为被告，15.44%的案件身份为原告。当中有8.94%的案件案由为买卖合同纠纷，50.76%的案件类型为民事案件，76.31%的案件属地为广东。

天眼查显示，截至2026年1月24日，作为广州富力地产股份有限公司的法定代表人之一，李思廉已被多地法院累计发布223次限制消费令。被限制的高消费行为含：1.乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位。

2.在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；3.购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；4.租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；5.购买非经营必需车辆；6.旅游、度假。7.子女就读高收费私立学校。

8.支付高额保费购买保险理财产品；9.乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。限制消费措施自限制消费令发出之日起生效，履行完毕生效法律文书确定的义务后解除。

2026年1月21日，富力地产披露公司被列入失信被执行人名单。公告显示，富力地产因未履行支付24.92万元及利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息和执行费的义务，被临汾市尧都区人民法院列入失信被执行人名单。

该执行案件的立案时间为2025年7月17日，案号为（2025）晋1002执2767号，执行依据文号为（2024）晋1002民初1753号。虽然涉案金额不大，但失信标签进一步恶化了富力信用状况，加剧了民企融资与资产处置难度。

这反映出房企若无法及时改善偿债能力，将面临信用持续崩塌的连锁反应，房地产行业出清在深化。富力地产新增11则欠税公告，欠税余额合计13亿余元，欠税税种包含土地增值税、城镇土地使用税、印花税、房产税等。

富力地产表示，此次被列入失信被执行人名单，对富力地产的日常经营及境内债券偿付能力暂未产生重大不利影响。公司正在与相关当事人积极沟通，并将按照法律法规及时履行相应的信息披露义务。

富力债务困境

2021年10月，广州富力地产一笔30亿元中期票据违约，标志着正式爆雷。2021年下半年，房地产行业流动性危机全面爆发，广州富力地产首次出现年度亏损，净亏损164.69亿元，现金流彻底断裂。

2022年3月，依靠旧改起家的富力地产境内债务到期无法兑付，正式公开宣布违约。当前正深陷债务泥潭。截至2025年底，合并报表范围内存在逾期金额达到1000万元的有息债务，涉及信用类债券、银行贷款、非银行金融机构贷款。

包括其他有息债务四类债务类型，合计逾期本金余额达368.10亿元。截至2025年6月末，总负债高达2643.79亿元，现金及现金等价物仅有6.88亿元。截至2025年底，公司合并报表范围内逾期债务本金余额仍高达368.1亿元。

公司合并报表范围内逾期债务本金余额仍高达368.1亿元，主要是涉及公司信用类债券、银行贷款、信托及融资租赁等多类债务。截至2025年底，富力地产逾期债务高达368.1亿元，公司连续多年巨额亏损，流动性几近枯竭。

尽管较2025年11月底的387.25亿元略有下降，流动性压力严峻。截至2025年11月底，富力地产逾期债务总额高达387.25亿元，其中信用类债券97.69亿元、银行贷款160.43亿元、信托及融资租赁54.14亿元、其他有息债务74.99亿元。

到2025年底，这一数字虽略有下降至368.1亿元，但流动性压力依然严峻。更令人忧心的是，2025年前11个月，富力地产总销售收入仅约127亿元，即使全部用来还债，也仅能覆盖逾期债务的三分之一。

富力当前的危局，是司法困局、债务规模失控、营收利润腰斩、资产处置艰难的四重叠加，每一项都足以让一家房企致命。第一是总债务规模，2638亿巨额负债，资产负债率92.13%，已经超过红线。

其中有息债务逾期本金余额高达368.1亿元，涉及信用债、银行贷款、信托、融资租赁等多种类型。其中，境外债务约50亿美元，境内债券约125亿元。第二是现金流告急。截至2025年6月末，其现金及现金等价物仅6.88亿元。

意味着6.88亿元现金等等价物，完全无法覆盖短期偿债需求，资金缺口达到360亿元多。因此，富力地产的现金流基本枯竭，只能靠降价卖房、卖资产、展期、借高利贷强行续命，但每一个措施都是非常艰难。

第三是债务重组缓慢，仅16.8亿元债券落地，与125亿元债券距离大。境外债务方面，针对约50亿美元境外债务，富力重组方案已获约77%债权人同意，目前正等待香港与开曼法院审批，尚未最终落地。

境内债务方面，针对约125亿元境内债券，富力推出“菜单式”重组方案（现金购回、以物抵债、展期），但仅16.8亿元债券完成重组，其余仍在拉锯，依赖展期续命。毫无疑问，这个过程应该是不短的。

目前富力地产债务重组正在推进中，等待审批通过。境外债务方面，境外债务重组已取得阶段性进展，本金约50亿美元的境外债务重组方案获得法定比例债权人同意，正推进法律审批流程。

境内债务方面，针对约125亿元的境内债券，推出的重组方案涵盖现金回购、以物抵债、应收账款信托等多种方式，目前已有一笔16.8亿元的债券重组成功，其余部分仍在推进中，但缓慢。

就在李思廉被限制出境的消息传出前夕，富力地产的债务危机有新动向。2026年3月，银登中心挂出了一则北京银行股份有限公司上海分行2026年上海众弘置业发展有限公司不良贷款转让项目的信息，转让信息显示，债权金额约9.3亿元。

包括债权本金约7.99亿元，利息1.3亿元、费用28.78万元。这笔债权的借款方上海众弘置业发展有限公司，是富力地产体系内的全资子公司，其抵押物为上海富力环球中心，这已是债权人不得不“断尾求生”的无奈之举。

富力地产2026年1月14日曾公告，未按期偿付“20富力地产PPN001”约11亿元本息。富力地产公告称，“20富力地产PPN001”发行金额10亿元，起息日2020年4月23日，期限6年，债券余额9.9457亿元。

现债券到期兑付日分别是2025年4月23日和2025年5月31日，应偿付本息金额合计11.38亿元。公司已分别于2025年4月29日及2025年6月10日就未按期足额偿付本息事项披露了临时公告。

此次债权处置是富力地产整体债务困境的冰山一角。债务规模看，截至2025年12月31日，富力地产合并报表范围内有息债务逾期本金余额368.1亿元（11月底，逾期债务总额387.25亿元），涉及信用债、银行贷款、非银贷款等多种类。

富力地产债务重组进展看，其中境外重组方案正在推进中。针对其子公司怡略有限公司发行的美元票据等约50亿美元境外债务，重组计划已获得约77%的计划债权人支持，相关工作仍在推进中。

境内重组方案2025年9月推出了涉及约122亿元境内债券的“菜单式”重组方案，提供现金购回（折价20%）、以物抵债（30%比例）、应收账款/资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付及全额留债长展期（至2035年）五种化债方式。

目前，已有一笔本金余额约16.8亿元的债券通过了重组方案。财务状况恶化，富力地产面临巨大的流动性压力。截至2025年中期，其现金及现金等价物仅剩6.88亿元，而总负债高达2643.79亿元，资产负债率攀升至92.13%。

2026年2月底至3月初，公司还新增了多则被执行人信息，执行标的合计超过11亿元。毫无疑问，富力地产的债务规模大、短期债务大，财务状况恶化，流动性紧张，手握的现金仅仅为短期债务的十分之一不到，可谓是山穷水尽了。

经营和亏损困境

富力地产巅峰时期，可谓是规模扩大夸张。2017年，以199.06亿元收购万达77家酒店，打造“酒店帝国”；2018年，总资产超3300亿元，累计交付面积超1亿平米，业主超400万人，业务覆盖全国超100个城市。

富力地产的困境并非一日之寒。2017年那场“世纪交易”——以近190亿元从万达收购73家酒店资产，成为公司战略失误的典型标志。酒店业重资产、低周转的特性，在行业上行期尚可维持，一旦市场转向，便成为吞噬现金流的“无底洞”。

受行业整体下行影响，富力地产业绩出现连年亏损。富力地产2025年三季报、2024年报、2023年报归属于母公司所有者的净利润分别为-64.55亿元、-154.05亿元、-199.47亿元，最近3年平均归属于母公司所有者的净利润为负。

富力地产2025年三季报实现营业总收入89.79亿元，较2024年同期大幅收缩；实现归母净利润-64.55亿元，亏损幅度较上年同期收窄22.78%；总资产2852.62亿元，较上年同期规模收缩。总负债2652.03亿元，资产负债率高达92.97%。

2024年富力营业额为177.01亿元，较2023年的362.39亿元下降51.15%；毛亏损8.24亿元，同比减少142.93%。2024年公司拥有人应占亏损为177.1亿元，较2023年的亏损201.64亿元有所收窄。

债务危机之下，富力经营能力的全面崩塌，连续多年亏损。2021-2024年四年累计归母公司亏损700.79亿元，其中2022年亏损201.64亿元，创历史之最。2025年上半年净亏损40.46亿元，2025年三季净亏损64.55亿元，亏损进一步扩大。

2025年销售收入（按照已经签署的销售协定）共约人民币142.1亿元，销售面积约187.3万平方米。2024年合同销售额112.3亿元，销售面积约83.81万平。截至2024年底，富力在建总建筑面积约1110.5万平，总可售面积约700.3万平。

2024年期内新增土地的总可售面积大约31000平。截至2024年12月31日，富力地产土地储备为总建筑面积约5125.4万平，其中总可售面积约3965.1万平方米，分布在国内外87个城市和地区。

富力地产2023年度业绩报告，公司现实总营业额362亿元，主要来自物业销售，物业销售额278亿元；净亏损199.47亿元。富力地产总协议销售约199.5亿元，销售面积约134.48万平方米；酒店营业额年增长54%，可抵消物业销售额的下滑。

2022年全年，富力地产总销售收入约为384.3亿元，同比减少68.03%；销售面积达约285.1万平方米，同比减少69.72%。而富力2022年度净亏损157.79亿元；归母应占亏损201.64亿元。

2021年富力地产合约销售总额为人民币1202亿元，销售总建筑面积941万平方米，平均售价约每平方米12,800元。其中一线及二线城市贡献67%，三线及以下城市贡献31%，海外贡献2%。

其中销售收入的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。至2021年底，富力地产土地储备为总建筑面积约6471.9万平方米，其中总可售面积约4996.7万平方米分布在国内外94个城市和地区。

富力地产于截至2021年12月三十一日止年度录得净亏损87.39亿元，而截至2020年12月31日止年度则为净溢利约91.46亿元。于2021年12月31日，富力地产的借款总额为1327.0亿元（2020年12月31日，借款总额1597.3亿元）。

资产处置困境

富力继续出售北京、广州、天津等多个城市的非核心项目，大多只能低价成交，远不足以覆盖巨额债务。目前富力地产的债务并非在“裸奔”，最大的底牌和底气是核心一线二线城市市值5100亿元的土地储备。

富力市值一二线城市5100亿的土地储备，主要分布在广州、北京、上海、天津等一二线城市，以及大湾区、京津冀等核心城市，这是富力的核心底牌。但是，大多是未开发状态，要变成现金，得先砸钱投资开发、建设、预售、房子卖出去。

现在富力手里只有6.88亿现金，根本没钱无力投资开发，解决办法来看，一是外部输血，银行和类金融机构等输血，以地抵贷。二是引入合作，国企、央企、城投等，共同开发。三是跟债权人谈“以地抵债”。能否亏损变现，值得观察。

四是卖核心城市的核心项目、物业、土地，价格肯定高，但是等挖空公司的未来，不利于未来公司翻身和发展。如果卖非核心城市、非核心项目、物业、土地，肯定是血亏。毫无疑问，富力是否能够走出困境，东山再起，需要时间。

为了还债务和应对现金流、执行司法困境，富力地产此前不断卖卖卖，各种出售资产的动作不断，包括酒店、商业综合体、住宅底商、物业等核心资产接连登上司法拍卖平台，但是资产处置效果远不如预期。

2022年当年出售广州、北京、福州以及镇江四处酒店资产。2023年又相继出售武汉富力万达嘉华酒店、西安富力万达嘉华酒店以及长沙富力万达文华酒店。2024年将主要海外资产全部变现。

富力2024年以8亿美元（约62.47亿港元）出售伦敦ONE项目，接盘方是有“重庆李嘉诚”之称的张松桥。该项目总发展价值约133.59亿港元，富力仅卖了不到一半的价格。毫无疑问，这个成交价格低于市场价格太多。

2025年被司法拍卖出售长沙富力万达文华酒店（以3.28亿元成交，折价30%）、泉州富力万达文华酒店（以3.3亿元成交，大折价）、郑州富力万达文华酒店（以5.13亿元成交，大折价），这三家酒店成交价格都远低于评估价。

2026年3月，上海富力环球中心被摆上货架。一则北京银行股份有限公司上海分行2026年上海众弘置业发展有限公司不良贷款转让项目的信息，转让信息显示，债权金额约9.3亿元，包括债权本金约7.99亿元，利息1.3亿元、费用28.78万元。

2026年3月，北京银行挂牌转让上海众弘置业（富力全资子公司）的不良贷款，债权总额约9.3亿元，本金7.99亿元，该公司主要负责上海富力环球中心项目。该项目估值约14亿元，但因商办市场低迷，实际变现能力大打折扣。

富力地产间接全资持有的南通富都国际大酒店将于2026年3月15日在京东平台进行第二次司法拍卖。该酒店评估价约2.36亿元，一拍以约1.65亿元起拍因无人报名流拍，二拍拍降价约3300万元，起拍价约1.32亿元。

信息显示，该项目2011年拿地，2014年竣工验收后长期停滞烂尾，富力2018年接盘后因续建成本高、回报周期不确定等问题未续建，该酒店为南通富力广场一部分，仅商办等部分被接盘。