广东
我是紫沐，这是我第484篇日记。
关于今年的市场环境和买房时机，之前文章已经写得很清楚。
接下来会写几个短篇，跟大家聊聊不同区域的具体选筹，先从荔湾开始。
荔湾最近要开盘的项目，是石围塘板块的国贸保利海上印。
吹风价5万/㎡，我个人觉得是有点虚的。
学铁商三大项，只有地铁优势，属于11号线石围塘站上盖。
但没有商业综合体，城中村级别的生活配套，没有配建学位，都注定短期没啥好的生活体验。
有人说，保利海上印虽然实力一般，但出场时机选得好。
荔湾现在很缺新规小户型。
综合素质比较好的，像东沙和花地湾的小户型，基本只剩尾货。
直接竞争对手建鑫如意芳华，水平半斤八两。
强一点的像珠实聚龙湾壹号，总价和定位又高一个台阶，错位了。
所以天时地利之下，保利锦上印凭借110%得房率+0飘窗，还真可能杀出一片好成绩。
这逻辑，乍看没问题，但漏个一个重点：
谁说现在买房，一定要买新房？
优质二手板块，比如广钢，怎么就被忽略了？
配套成熟、生活方便，还有已经出了好成绩的名校...除了产品旧点，其他全方位碾压保利海上印。
不管是出于生活改善，还是为了孩子读书，广钢明显都是更好的选择。
所以荔湾买房，切记别被话术忽悠。
很多二手房的综合竞争力，是不比同板块新房弱的，而且丰俭由人。
别被煽动焦虑，不要追高。
如果不着急住，想继续观望，那今年荔湾土拍也有不少亮点。
如果对江景感兴趣，可以蹲东沙商贸港地块。
这两块地跟保利珠江天悦和保利珠江印象，是同一个位置，都有一线江景资源。
东沙虽然还在起步期，环境像个乱糟糟的工地，但确定性属于荔湾头部，比较稳。
如果是普通刚需考虑性价比，那就蹲芳村客运站地块。
就在坑口地铁站旁，考虑到地块面积和容积，大概率也是刚需-刚改为主。
既有地铁上盖，又有成熟的商业和学校，低总价上车会很舒服。
如果想回归老荔湾，那就蹲中山八路地块。
老城区的配套不用担心，上限很低，但下限挺高，自住没啥问题。
虽然从开发商的角度，老荔湾常年缺新盘，更容易赚到钱。
但从买家角度，我其实更偏向新荔湾。
规划、配套、地段价值，还有圈层，都要靠谱很多。
随着今年广钢1号商业地块挂牌，整个新荔湾的宜居程度还会上升。
追求即买即享受、或者近两年有学位需求，可以优先选广钢。
追求性价比的，可以看看花地湾。
要江景，就多留意白鹅潭和东沙。
不用太迷信东进南扩，荔湾的前景不会差。
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