详解两会政策引导：1.3万亿长钱进场，推动存量、养老与REITs趋于闭环

作者 | 张旭 编辑 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：2026两会定调“十五五”不动产新局，行业从“防风险”全面切入“增量价值创造”。

2026年全国两会落幕，中国经济正式跨入“十五五”开局之年。如果说过去几年地产行业的核心诉求是“防风险、保交楼”的生存底线，那么今年的政府工作报告则给出了明确的转段信号——从“止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场”。政策导向正为具备精细化运营能力和长期主义视角的参与者重塑营商空间。

表：“十四五”与“十五五”规划房地产相关内容对比

核心维度

“十四五”时期 (2021-2025)

“十五五”时期 (2026-2030)

总体目标

完善城镇化战略，让全体人民住有所居

加大保障与民生力度，实现更高水平住有所居

住房制度

加快建立多主体供给、租购并举制度

健全制度，进入政策实施的“深水区”

发展模式

探索新发展模式，控制杠杆风险

加快构建新模式，完善基础制度与配套政策

重点任务

保交楼、化解风险、稳定预期

建设“好房子”、提供“好服务”、高质量城市更新

市场态势

快速扩张期转向稳定期

存量提质增效为主，供求关系重大变化

财政金融精准滴灌，三大风口与退出机制确立

把握财政与金融资源的投向，是决策的基石。两会释放的政策信号，已明确规划了未来的资金流向与产业重心。

1. 房地产与存量盘活：国有资本介入与供给侧产品迭代

中央经济工作会议和政府工作报告明确了“控增量、去库存、优供给”的核心指导方针。其核心逻辑在于：严格控制新增建设用地，鼓励地方政府和国企收购存量不良资产与去化困难的项目，同时倒逼市场主体向高溢价、高品质的“好房子”转型。

• 存量收储加速：政策鼓励地方国企下场收购存量商品房，转做保障性住房。这不仅是去库存的宏观诉求，更是为面临流动性压力的企业提供必要的流动性支持。

• 供给侧产品迭代：住建部反复强调“好房子”（安全、舒适、绿色、智慧）标准。未来的市场竞争中，低得房率、产品力薄弱的刚需项目将面临严峻的市场淘汰压力；唯有满足多样化改善需求、具备高附加值与优质物业服务的产品，方能掌握市场定价权。

2. 城市更新：摒弃大拆大建，1.3万亿“国债”支持县域下沉

城市更新已全面摒弃传统“大拆大建”的粗放型开发模式，进入精细化的内涵式发展阶段。

• 盘活县域更新新蓝海：两会期间，人大代表呼吁打破中央预算资金的人口规模壁垒，建立“县域城市更新专项通道”。这意味着，广袤县域的地下管网改造、老旧厂区翻新等，将成为工程建设与运营服务企业的新的市场空间。

• 财政资金提供长期支撑：2026年安排的1.3万亿超长期特别国债，明确支持“两重”和“两新”建设。这一长周期、低成本的资金，是实现城市更新项目财务平衡的核心支撑。

3. 养老与银发经济：长期资本注入的万亿级产业

全国超30个省份将银发经济写入政府工作报告，这标志着养老已从基础的社会保障转变为具备庞大刚需的市场化产业。面对我国突破3.2亿的60岁以上人口，需求端正经历深刻的结构性升级。

• 产业链全面拓宽：产业重心从单一的机构养老设施建设，向居家适老化改造、认知障碍专业照护、及“时间银行”等互助养老模式的全方位产业链升级。

• 养老金融深度赋能：养老产业的核心痛点在于投资回报的不确定性和周期长。现行政策明确引导保险资金、社保基金等对绝对收益率要求适中、但追求稳定现金流的“长期资本”，直接注资康养医疗和适老化改造项目，解决产业发展的资金错配问题。

4. REITs与金融工具：构建“投融管退”的完整闭环

证监会明确表态将加强债券、REITs和资产证券化市场建设，这为重资产运营提供了关键的底层机制保障。 不动产运营的核心风险在于资金的长期沉淀。REITs的扩容，旨在将缺乏流动性的重资产，转化为可在二级市场交易的证券化产品，从而有效盘活存量资金。配合房地产融资“白名单”的扩容与主办银行制的落地，“人房地钱”要素联动机制终于确立了实质性的金融底座。

实操冷思考：资金来源与模型测算，实操层面的四大暗礁

如果说宏观政策引导为行业拓宽大路，微观主体“算经济账”则是发动机。存量不动产的而此次开发、运营、退出的商业模型不够精细化，盲目入局，极易面临巨大的沉没成本。

在政策利好的大环境下，实操层面的落地执行仍面临复杂挑战。从业主体必须审慎评估以下四大“暗礁”。

暗礁一：资金统筹与“肥瘦搭配”的财务可持续性

存量房收储与老旧小区改造，高度依赖地方财政支持。在地方财政收支处于紧平衡的背景下，“资金从何而来”是首要难题。 当前的实操路径多采用“肥瘦搭配”模式，即鼓励社会资本将缺乏盈利能力的公益性项目（如老旧小区管网改造）与具备持续现金流的经营性项目（如新建地下停车场、充电桩、商业租赁）打包统筹实施。

实操风险提示：此模式在执行中极易引发产权与收益分配争议。经营性资产的产权归属及长周期（如20年）的特许经营收费权，是否能获得稳固的法律及跨部门政策保障？若地方政策出现调整导致“肥瘦剥离”，社会资本仅承担公益改造成本，项目将面临严重的现金流断裂风险。

暗礁二：重建设、轻运营的历史惯性亟待扭转

长期习惯于高周转模式的开发企业，往往缺乏赚取长周期、低利润率的运营收益的组织基因。

• 城市更新的“改后失管”：部分区域投入巨资完成老旧小区硬件改造，但未能建立长效、专业的物业运营机制，导致环境迅速回落至改造前水平，资产价值无法维持。

• 养老产业的供需错配：市场中存在部分高端适老科技产品脱离老年人实际支付能力与使用习惯的现象；同时，高端机构床位空置与普惠型服务短缺并存。

结论：缺乏精细化运营体系的支撑，一切重资产的硬件投入都可能再次演变为低效资产。

暗礁三：REITs发行要求与底层资产资本化率的现实博弈

尽管政策大力推进REITs发展，但资本市场的核心定价逻辑依然是真实收益率。以下表格揭示了不同业态的财务底线与破局挑战：

不动产业态分类

核心排雷与破局逻辑

长租公寓/保租房

痛点：资产获取成本高企，租金增长空间受限。

破局：需依托政府全额贴息，或在不良资产处置中以深度折扣获取底层资产。

商业/办公楼

痛点：经济周期波动导致空置率上升，租金溢价能力承压。

破局：极度依赖核心地段优势及具备绝对市场号召力的顶尖商业运营团队。

康养/养老设施

痛点：初始资本支出庞大，专业人力成本刚性上涨，客单价提升困难。

破局：引入保险资本作为夹层投资，并探索长护险等政策性资金覆盖部分运营成本。

产业园/仓储物流

痛点：招租去化高度依赖地方招商引资力度与区域产业周期景气度。

破局：深度绑定产业链链主企业，拓宽除空间租赁外的供应链金融等增值服务收入。

暗礁四：宏观政策落地与跨部门协同的时间差

宏观制度设计的初衷良好，但在基层具体执行时，常面临跨部门数据壁垒或考核指标冲突。

政策导向

基层执行痛点

实操案例与风险提示

预售制改革/现房销售

行业主管部门推行改革，但金融系统信贷投放趋于谨慎。

房企被要求现房销售，但开发贷审批未能同步拉长周期，易导致项目建设期资金链承压。需前置锁定专项融资支持。

二手房“带押过户”

跨金融机构数据未完全互通，存在业务存贷指标博弈。

交易双方分属不同银行时，原贷款行可能因考核压力延长审批流程，增加交易流产风险。

存量房收储作保障房

涉及严格的审计程序与国资保值增值考核机制。

地方国企在市场化收储中面临“国有资产流失”的问责顾虑；资产方则对折价率存在抗性。僵局的打破有赖于顶层免责容错细则的出台。

结语：在精细化运营中挖掘长期主义收益

“十五五”不仅是宏观经济规划的时间维度，更是中国不动产行业新旧动能转换的历史性分水岭。依靠杠杆扩张和土地红利的粗放型发展周期已经彻底结束。

无论是配合地方政府推进存量资产盘活、筹划基础设施REITs发行，还是深耕县域城市更新与养老产业，未来的市场红利将只属于一类企业：那些真正建立起“精细化运营”体系、能够熟练运用现代金融工具，并深刻洞察中国人口与经济结构转型周期的长期主义者。摒弃短期博弈，以耐心资本和专业运营迎接资管新时代。