碧桂园扭亏为盈，房地产真的见底了么？

历经多年煎熬之后，有“凤厂”之称的碧桂园（02007.HK）宣布扭亏为盈，多多少少让人有些意外。

碧桂园发布的业绩预报显示，2025年取得利润约在10~22亿元之间。这是近三年中碧桂园首次终结亏损，也是昔日行业标杆“碧恒万融”中惟一实现盈利的公司。尚处在化险过程中的“凤厂”能够取得如此业绩，殊为不易。杨氏家族几年的努力，也算换来些许回报。毕竟2024年碧桂园亏损还高达351.45亿元。

扭亏为盈加上前几天传出的“召回旧部”的消息，很多人觉得，碧桂园完全缓过来了。

应该看到，碧桂园的状况确在好转，但完全康复尚需时日。这一次的“扭亏为盈”，大概率是会计记账层面可以将债务重组后“少还钱”的部分计入利润形成的。

具体来说就是：企业通过资产或债务结构的调整，在账面上确认了一笔利润，但这笔利润并没有带来真实现金流入。债务被豁免、资产公允值上升等，都会形成大额非现金收益。

2023年，碧桂园债务违约，此后便进入漫长的削债化险阶段。2025年9月之前，债务重组工作一直没有实质性进展，致使财务表现极为糟糕，2023年一度巨亏2009.62亿元，而此次扭亏，是发生在2025年9月境内外债务重组取得实质性进展之后。

一般而言，债务重组一旦达成，企业账面利润的产生逻辑很直接：原本确认为负债的金额（或部分金额），在重组中被债权人部分豁免、展期或以低于账面价值的方式清偿，企业不再需要承担这部分偿付义务。

会计处理上，这意味着负债规模下降，而减少的那一部分负债不会回到现金流出中，而是直接计入当期损益，形成一笔“债务重组收益”。因此，企业利润表上会出现一笔可观的盈利，实际上是由于“少还了钱”，通过会计确认转化为利润。

2025年9月，碧桂园有8笔境内债券重组方案获得通过，总额133.2亿元。到了年底，腾跃建筑（碧桂园旗下公司）的16腾跃02完成重组。这9支债券共约137.7亿元。按照债务重组方案做出的估算，境内债务重组获得支持通过后，债务本金削减可达50%以上，利率能够降到1%。

境外债重组情况也是类似，于2025年12月30日生效。177亿美元的境外债务，可以压降到117亿美元，融资成本将降至1%至2.5%。根据债务重组方案估算，重组收益可以在财务账面上确认至约700亿元人民币。

内外共举，债务规模大幅压减，这些都可以入账，然后依照会计准则记为收益最终形成利润。碧桂园2025年的扭亏为盈，大概率就是这么来的。这说明债务重组进展确实对碧桂园产生了正面影响，对整个行业来说，也传递了令人振奋的信号。

但就此判断其经营状况完全改善，还为时尚早。

如果剔除债务重组“少还钱”带来的收益，碧桂园2025年仍然还是亏损。这一点，等到碧桂园发布2025年完整年报的时候，应该会看得更清楚。

一个公司，甚至一个行业是否从低谷中彻底逆转，主要看标杆公司主营业务的表现。至少从现在看，碧桂园主营业务尚未看到大幅改善的迹象。2025年全年，实现权益合同销售金额约330亿元。这个数据，仅仅是2021年的大约6%。我们没写错，确实只有约6%。

如此状况之下，剔除债务重组收益后不亏损是很难的。不过，话说回来，当下房地产业凋零环境之下，能少还钱已经是巨大的进步。

作为曾经的宇宙第一大房企，碧桂园也被视为观察地产行业是否见底的窗口。虽然利润转正，但主营业务的改善十分有限，这也是其他房企面临的共性问题。例如另外一家香港上市的非国有房企，2025年虽然归属母公司净利润仍有10亿元，但剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，转为亏损，亏损额约15~20亿元。这主要是源于房地产市场总体环境导致的销售冷遇所致。

在更多不同规模的房地产企业的主营业务中，我们也看到了类似的情况。这说明，房地产行业整体还处在“磨底”的过程中。当下，绝大部分非国有房地产企业还处在努力“恢复正常经营秩序”的阶段之中。

目前，碧桂园的主要精力仍放在保交楼方面。

客观而言，保交楼阶段，企业很难恢复到过去那种正常经营状态。资金归集调配和使用等，都需优先保障项目交付，而且受到属地政府监管政策的各种限制。过去四年中，累计完成交付185万套，如果一切顺利，2026年底，保交楼任务应该能够基本完成。

这是碧桂园能够转为正常经营的前提。按照碧桂园自己提出的标准，首先是经营性现金流回正，最终是整体现金流回正、利润转正。资产负债表由此才能彻底改善。用杨惠妍的话说就是：保交楼为先，债务重组为要，保主体为本。

做完了前两点，碧桂园这个“主体”才能保住。其他出险房企也是如此。

无论如何，碧桂园的利润转正总算是开了个好头。

值得强调的是，虽然今年全国两会没有大家期待的房地产新政策出来，但有关部门和地方政府并没有停止给房地产疏通血脉，盘活结节。比如前不久上海等地降低了商业地产的首付比例。最近，有些城市出台了住房贷款贴息政策。

而销售方面，也传来了好消息。以一线城市为代表，二手房成交出现了明显的回升，叠加新房项目，有了“小阳春”的迹象。土地市场，比如广州马场项目，争夺相当激烈。

我们相信，未来的180天~240天，将进入本轮楼市调整以来新的购房窗口。

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