绿城和宝业，杠上了

青浦徐泾，很久没有这样赤裸裸的贴脸肉搏了。

3月13日，上海2026年一批次土拍，绿城以26.75亿元总价，6.57%溢价率，成功拿下青浦徐泾18-05地块。而一路之隔，则是宝业刚刚公布案名的新项目“虹桥国展里”

这是真正意义上的“一路之隔”：

两个地块出拍相隔不到4个月，如果开发节奏正常，项目面世的时间不会相隔太久；

同样2.2容积率、60米限高，则意味着产品定位大概率有重叠......

绿城VS宝业，大战一触即发。

实际上，火药味已经很浓了。

拿地仅10天，绿城18-05地块规划设计方案就公示了。

虽说“快”很符合绿城这两年的开发风格，甚至有人开玩笑说，绿城已经是新时代“高周转”的榜样了。但这一次，明眼人都能看出来：

这是冲着宝业去的。

绿城明显不愿意落后半拍。

宝业“虹桥国展里”的效果图和户型面积段已经出炉，展厅预计在4月中旬开放。

对于绿城而言，对手明牌，优势在我。

最新公布的报规图中，绿城来势汹汹，想对竞品实现全维度的碾压。

绿城徐泾18-05地块报规图

宝业做全域抬板，地面全架空，人车彻底分流。绿城同样做全域台板，同样是全人车分流。

宝业主打纯改善，主力户型为130-190㎡的3-4房。

绿城则保持和对手一样的高端改善尺度，最大面积段也是190㎡的4房，同时，把最小面积段下探至105㎡，覆盖面更广，可以拉拢更多需求客群。

宝业主打科技住宅概念，社区内规划了下沉庭院、集中绿地、全龄会所。

而绿城，直接上了双下沉庭院+室外泳池，全系两梯两户，每户都有类独立电梯厅。

区位上，宝业东侧代建公园绿地，有生态资源作为加分项，可绿城离2号线蟠祥路站更近，轨交优势明显。

生态PK轨交，都知道咋选。

基本上主打一个，你有的我都有，我有的比你覆盖更广、配置更豪华。

这还怎么玩？

宝业手握的优势，似乎只剩下 “先发”，但从绿城目前 “拿地 10 天即公示报规” 的推进速度来看，这个优势，可能后续也不会太明显。

可以说，这波宝业压力拉满了。

原本这次宝业的不少设计细节，在徐泾都是独一无二的，要怪只能怪生不逢时，对手太强。

今年年初，绿城华东区域刚刚换帅。

原区首赖圣场，调去了绿城生活科技集团，接任者是浙江区域副总兼浙南片区负责人潘思远。

对于潘思远而言，青浦徐泾项目，是上任后的第一个落子，是在华东区域任期内的重要试金石。

时间再拉长，去年3月，执掌绿城7年之久的张亚东突然辞任，在中交干了30多年的总经理刘成云，挂帅绿城中国。

明面上，这波换帅，是为了解决绿城大股东中交，控股不控权‌的问题。

从后续绿城的动作上看，还有深意。

刘成云上任九个月后，绿城开启了一轮轰轰烈烈的大洗牌：

总部方面，确立了“10个中心+2个事业部”的新架构； 区域层面，东北、华中、中原三大区域公司被降为城市公司； 考核上，取消了过往固定的评级模式，转而实行基于利润贡献的动态评估......

管控集权化，风控严格化，圈里人开玩笑说，现在的绿城，冒出一股子“国央企”味儿。

同时，从去年9月开始，绿城在拿地上越来越克制。

2025年1月-8月，绿城的权益拿地金额为527亿元，位居行业第2。

全国拿地三十多宗，仅有6幅地块为底价成交，其余全部为溢价成交，其中不乏多个地王，绿城也因此做实了个外号：

地王收割机。

可收割机在这时，却突然熄了火。

截至2025年12月31日，绿城的权益拿地金额为592亿元，被保利发展和招商蛇口反超，滑落至行业第4。

也就是说，9月-12月，绿城的权益拿地金额仅有65亿元。

这和之前形成了鲜明的反差。

而无论是组织架构调整，还是拿地策略上的变化，种种迹象都指向一点：

稳健，已经成为下一个阶段，绿城发展的第一要务。

大船正在转身。

曾经的规模扩张，也在这时变成了“利润为先”。

从财报上看，利润问题确实也是绿城的要紧事儿。

去年上半年，绿城归母净利润仅2.1亿元，同比暴跌近90%。

这种情况下，作为绿城的重要深耕城市，上海是要做出表率的。

意味着，对于刚刚上任的华东新帅潘思远而言，要做的不仅仅是碾压对手，还得实打实做出利润。

当然，换一个视角，宝业也不会坐等被对手碾压。

这一战对宝业而言，同样意义非凡：

这是这家房企时隔5年，再次落子上海。

2020年11月，宝业以总价3.12亿元拿下临港新片区内纯宅地，也就是后来的“宝业青春里”，只是上市遭遇滑铁卢，截至目前，项目去化仅约50%。

三十年河东，宝业带着全新的产品重返上海，野心勃勃。

一边是新官上任的投名状、企业转向的标志性头炮，一边是来势汹汹的复仇焰火。

这一战，对于宝业和绿城来说，都不容有失。

这不仅仅是一场产品力的较量，更是一场考验开发能力、推盘节奏、定价尺度的全面战争。