借名买房执行异议之诉的裁判困境与出路｜实务方圆

借名买房执行异议之诉的裁判困境与出路

——以51篇执行异议之诉裁判文书为研究样本

执行程序作为实现公平正义的终局环节，其效率与公正的平衡直接关系群众司法获得感。2025年7月施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）突破以往形式审查的局限，要求法院穿透权利外观，审查认定案外人权益能否排除强制执行。借名买房引发的执行异议之诉恰是典型场域。司法实践中对借名行为权利属性的认知不一，亟需从理论层面厘清。本文以中国裁判文书网2020年至2024年的51起借名买房执行异议之诉案件为样本，通过深入剖析借名人的权利属性及裁判争议，尝试提出规则构建路径。

2020年至2024年最高人民法院及各地法院“借名买房”执行异议之诉裁判结果

一、理论根基：民事权益的属性之争

房屋登记权利人与实际出资人相分离的特殊形态，既涉及借名人合法财产权益的保护，又关乎申请执行人债权实现与交易安全维护。准确界定借名人所享民事权益的法律属性是妥善化解此类纠纷的关键。在借名买房人执行异议之诉的理论探析中，关于借名行为所负担的权利性质主要有以下观点：

主流观点认为，借名行为仅在当事人之间产生债权债务关系。根据该观点，房屋所有权依法归属于出名人，借名人仅享有请求办理所有权转移登记的债权请求权。若出名人处分房屋，除相对人非善意构成无权处分外，原则上认定为有权处分。这一观点与我国不动产物权变动以登记为生效要件的规定高度契合。

另一种观点则更注重实质公平与真实意思表示。该观点认为借名人虽未完成登记，但其基于真实的借名合意与实际出资，应认定为房屋实际所有权人。支持者援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条的规定，认为在不动产登记错误情形下真实权利人可直接主张物权确认请求权。

还有学者提出了折中观点，认为在承认登记具有物权推定效力的前提下，要区分法律物权与事实物权。借名人享有的事实物权虽不具备登记外观，但在权利性质上仍属于物权范畴，原则上能够对抗出名人享有的法律物权以及申请执行人的一般金钱债权。第三人基于对登记的信赖而取得物权并完成登记，则可对抗借名人的事实物权。此外，还有学者认为借名人作为借名交易的发起者和主导者，处于防范相关风险的最佳位置，其通过选择借名方式获得利益，自应承担相应的风险后果。相比之下，申请执行人作为“外部债权人”，难以查明房屋背后的真实权属状况，预防借名交易风险的成本过高，因此在执行程序中应优先保护善意申请执行人的一般金钱债权，除非其明知或应知借名事实存在。

二、司法实践：裁判分歧的实证分析

（一）核心分歧的实践表征

本文通过“借名买（购）房”“执行异议”“最高人民法院”“高级人民法院”等关键词组合，系统梳理2020年至2024年最高人民法院及各高级人民法院审理的借名买房人执行异议之诉案件51起（其中最高人民法院9件，高级人民法院42件）。上述裁判文书中，支持借名人排除强制执行的案件有18件（其中最高人民法院4件，高级人民法院14件）；不支持的有33件（最高人民法院5件，高级人民法院28件）。

通过梳理分析裁判要旨发现，案件分歧主要集中于“借名人能否排除强制执行”：支持借名人诉讼请求的裁判主要是以物权真实权利状态为裁判核心、以申请执行人信赖利益保护为审查重点、以借名人物权期待权保护为价值导向；不支持的裁判主要是因严格恪守物权法定与公示公信原则保护信赖利益或基于过错责任推定原则认定借名人应自担风险。

（二）分歧产生的深层原因

第一，权益类型模糊。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》虽确立了案外人基于实体权利提出执行异议的制度框架，但对于除所有权之外的“实体权利”具体涵盖范围、权利构成要件及法律效力层级等关键问题，未作明确界定。这种立法表述的开放性，导致司法实践中对该类权利的认定标准不一，不同地区法院在处理同类案件时易出现裁判尺度差异，影响司法裁判的统一性与权威性。

第二，制度层面障碍。物权法定原则与登记公示制度突破面临制度障碍。《解释》虽强调实体判断，但未明确“实体权利”的认定标准。实践中，法院对《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编与合同编的适用选择存在差异，导致裁判依据出现分野。根据物权变动“登记生效主义”原则，诉争房屋登记在出名人名下，且借名人系基于自主合意形成权利外观与实际权属分离状态，既不符合民法典规定的更正登记适用情形，亦不具备提起异议登记的法定事由。

第三，价值导向冲突。实践中，部分借名人将借名所购房屋作为唯一居住场所，涉及基本生存权益保障问题。如关于“非因自身原因未过户”“合法占有”等关键事实，各地法院认定尺度不一。如部分法院将“规避限购政策”一律视为“自身原因”，而另一些法院则区分“合理规避”与“恶意规避”，导致相似案件出现不同认定结果。

三、规则建构：原则与例外的平衡路径

结合《解释》的立法精神与司法实践需求，笔者认为，借名人所享有的权利属性应界定为“债权”，权利的实现需“附一定条件”。

首先，借名行为在出名人和借名人之间产生债权债务关系，根据借名行为的约定，借名人可以请求出名人协助办理房屋变更登记，其请求权是债权请求权。

其次，该权利仅在满足特定条件时具有排除强制执行的效力，具体包括：借名目的合法、实际占有房屋、非因自身原因未过户等关键内容。

最后，该权利可对抗名义权利人及恶意第三人，但不能对抗善意取得的物权人或享有担保物权的债权人。这一界定既尊重物权公示原则，又避免实质公平的丧失，与《解释》“实体判断与程序保障并重”的理念一致。

在此结论的前提下，笔者认为，审理借名买房人执行异议之诉，应确立“债权属性为原则，生存居住为例外”的审查框架，并细化相应的裁判标准。

（一）基本原则：借名人通常不能排除强制执行

1.借名人具有法律上的可归责性。借名买房行为本身具有一定的风险性与非正当性，借名人基于利益权衡自主选择将房屋登记于他人名下，应当对该行为可能引发的法律后果有合理预期。从公平原则出发，若借名房屋未面临强制执行，其可获取相应利益；一旦房屋被纳入执行范围，借名人亦需自行承担风险。需明确的是，借名买房约定仅在借名人与出名人之间产生合同约束力，不具有对抗申请执行人的法律效力。当借名房屋被依法强制执行后，借名人可依据约定，向出名人主张违约责任，要求返还购房款、赔偿装修费用等实际损失。即便出名人无财产可供赔偿，该风险亦应由借名人承担。此种责任分配机制既保障了借名人的合同救济权利，又维护了市场交易秩序，避免因过度倾斜保护而破坏公平原则。

2.申请执行人具有信赖利益保护。依据物权公示公信原则，善意无过错的申请执行人基于对不动产登记簿记载内容的信赖实施交易行为，其合法权益应受法律保护。需注意的是，登记公信力的保护范围仅限于善意第三人，若申请执行人明知或应知借名登记事实仍参与交易，则不适用该保护规则。在司法实践中，除非有充分反证推翻申请执行人对不动产登记的合理信赖，否则应依法认定其信赖利益的正当性，切实维护动态交易安全。

（二）例外情形：生存居住权益的优先保护

1.优先保护生存居住权益。生存居住权益作为基本人权的核心内容，始终是法律保障的重要价值取向。自2002年起，最高人民法院就通过司法解释确立了生存居住权益优先于建设工程价款优先受偿权的裁判规则。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进一步细化了商品房买受人排除强制执行的实体要件，要求同时满足“书面合同合法有效、唯一居住用途、已支付过半价款”三项条件。尽管借名买房法律关系与商品房买卖存在差异，但住房承载的生存居住权益本质相同，理应获得同等程度的法律保护。人民法院在审查借名人主张的生存居住权益时，需设置更为严格的认定标准，确立“四要件审查标准”：

一是借名协议真实合法；

二是借名人在查封前已合法占有房屋；

三是已支付全部或大部分价款；

四是房屋用于家庭基本居住且无规避执行情形。

满足上述要件的，可认定借名人权益足以排除执行。

2.与担保物权发生冲突时的价值衡量机制。当借名人主张的生存居住权益与申请执行人享有的担保物权发生冲突时，需通过价值衡量机制确定权益保护顺位。尽管担保物权基于物权法定原则具有优先效力，但生存居住权益作为基本人权的重要体现，在特定情形下应当突破物权优先规则获得例外保护。从立法精神来看，民法典确立的“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”等规则均体现了对生存居住权益的优先保护导向。司法实践中，人民法院应综合考量借名买房人的权益性质、当事人过错程度、生存必要性等因素，在维护担保物权人合法权益的同时，最大限度保障借名人的基本生存权利，实现法律效果与社会效果的有机统一。

来源：人民法院报

编辑：芷清