草坪变顶豪，香江1号能否扭转香江控股亏损局面？

2026年的广州顶豪市场，正上演着一场热度狂欢。

据克而瑞最新数据统计，一季度广州3000万级以上豪宅成交同比暴涨128.13%，增速领跑一线城市；

保利玥玺湾一套611㎡顶复以1.87亿元成交，单价突破28万/㎡，刷新广州一手顶级豪宅单价纪录；星河湾·半岛五號单日成交4套顶复，揽金超7.19亿元，顶豪赛道的热度可见一斑。

在这场顶豪狂欢中，番禺万博板块的一个新面孔也引发了市场关注：

香江1号。

这个由昔日6万㎡社区草坪转型而来的项目，不仅是香江控股首次正式冲击顶豪赛道的尝试，更被市场视为这家上市房企摆脱亏损困境、实现业绩翻盘的关键筹码。

大草坪变身顶豪

香江1号背后承载的“厚望”

香江1号的诞生地，缠绕着一段关于“承诺与变迁”的漫长纠葛。

2001年，锦绣香江首期入市，约6万平方米的大草坪是开发商笔下“城市绿洲”的核心注脚，是业主休闲时光的载体，更是打动无数购房者的关键记忆点。

彼时的宣传资料里，这片草坪被定义为“社区永久配套绿地”，与数万亩长隆生态森林呼应，构筑起“生态居住”的核心卖点。

从2002到2012年的八期销售周期里，这片草坪始终是项目对外展示的重要名片。

转折始于2012年，大草坪的规划性质开始动摇。十余年间，业主的维权与开发商的推进形成拉锯，直至2019年控规修正方案被批准。

官方的说法是，由于之前电子数据库录入有误，这块草坪被误认为是园地（E3），如今规自局已将其纠正为二类居住用地。

2024年挖机驶入草坪，曾经的“生态配套”正式踏上“顶豪用地”的转型之路。

草坪变豪宅，背后或许也有香江控股的现实考量。

首次年度亏损

香江控股的翻盘之困

近年来，这家以生态住宅、家居商贸起家的企业，在地产赛道上的处境愈发艰难。

据最新的财报数据显示，香江控股2025年预计迎来上市以来首次年度亏损，归母净利润亏损区间在8000万至9800万元；扣非净利润亏损更是达到20000万元至21800万元，业绩下滑态势明显。

从公开财务数据来看，企业的经营压力早已显现。

2025年前三季度，香江控股营业总收入仅11.47亿元，相较于2024年全年37.60亿元的营收规模，下滑幅度显著；截至2025年9月末，公司资产合计162.84亿元，负债合计107.67亿元，在手现金及等价物余额6.41亿元，却要直面12.39亿元的短期负债，融资环境也面临一定压力。

房地产行业“高周转”模式退潮后，香江控股的核心业务持续承压，盈利空间不断压缩。

在这样的背景下，香江1号对于香江控股的意义，不言而喻。

按照市场预估，香江1号货值超百亿，若能顺利去化，将为企业带来可观的现金流与利润回报，有望缓解当前的财务压力，甚至扭转亏损局面。

但这场承载着翻盘期待的顶豪尝试，从一开始就面临着多重考验。

“健康第一顶豪”差异化定位

能否扭转局面？

顶豪市场的竞争，从来都是稀缺资源的比拼。

广州顶豪市场早已形成成熟的价值格局，珠江新城、金融城、琶洲构成的“一江三核”，凭借不可再生的江景、城市中轴资源，成为顶豪定价的核心支撑，也划定了顶豪赛道的准入门槛。

反观香江1号所处的万博板块，尽管近年来商业、产业配套日趋成熟，成为少有成型的CBD，但放到全城顶豪的坐标系中对比，仍有明显差距。

且它缺乏“一江三核”那样的顶级稀缺资源，其生态资源，远未达到顶豪所需的“资源独占”高度。

这也是为什么，香江1号从定位开始，就选择了一条差异化路径。

项目打出“广州第三座全球顶豪”“健康第一顶豪”“1号艺术资产”的定位，核心紧紧围绕“健康”“艺术”“科技”三大关键词展开，而这恰好是香江控股最为擅长的领域。

香江控股脱胎于家居商贸领域，其地产板块历经二十余年布局，产品主阵线始终聚焦于生态大盘这一赛道。

从广州锦绣香江，到全国多地同系项目，均锚定中端至中高端改善客群，主打生态宜居、高性价比的大众改善产品。做顶豪，算是头一回。

较于传统顶豪比拼的江景、城芯资源，“健康”是香江最熟悉、也最有底气的优势，将其作为顶豪定位的核心，既是对自身基因的延续，也是对资源短板的巧妙弥补。

而“艺术”标签的植入，则与香江控股董事长翟美卿的个人资源深度绑定。除了知名企业家、慈善家的身份，翟美卿还是香江书画艺术馆馆长，曾以艺术家的身份举办过个人画展。

但必须正视的是，这种与传统顶豪价值叙事截然不同的定位，最终能否获得市场的认可与青睐，仍是个未知。

而且，顶豪项目的打造，从来都是一场“烧钱”的游戏。从产品打磨、配套建设到后期运营，都需要持续的巨额资金投入。

鹏瑞1号土地出让时的最低总投资要求便高达160亿元，实际投入可能更高，单会所投入就达10亿，而香江1号无论是全球顶奢设计团队的聘请，还是高端配套的打造，同样需要充足的资金支撑。

但从香江控股当前的财务状况来看，其资金实力能否支撑项目的持续投入，仍存在较大疑问。

资金链的紧张，也体现在项目的房源状态上。阳光家缘官方信息显示，香江1号已取证的楼栋中，不少房源处于抵押状态。

在行业内，开发阶段通过资产抵押获取周转资金，本是较为常见的操作，但对于定位高端的顶豪项目而言，大规模房源抵押，也从侧面反映出项目背后资金层面的实际状况。

对于香江控股而言，香江1号无疑是一次关键的“豪赌”。

在当下顶豪市场激烈的竞争中，香江1号能否扛起香江控股的翻盘大旗，打破企业的亏损困局？

最终答案，还需要时间与市场来给出。

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