狂飙中的香港楼市：这一次，与撤辣时有何本质不同？

2026年开年，香港楼市以狂飙之势拉开新一年的序幕。

根据香港中原地产的数据，今年一季度香港一手成交实际已达6300宗，创2013年一手新例后同期新高，买卖登记量与成交金额更是双双刷新历史同期纪录——新房买卖登记累计录得5373宗，涉及总金额高达628亿港元，分别同比大涨38%、94%，涨幅惊人。

港岛南区、九龙核心区的新盘一经推出便遭疯抢，超额认购数十倍成为常态，“大手客”豪掷数亿批量扫货、新盘单日套现超十亿的场景屡见不鲜。

这股火爆势头，不禁让人回想起2024年香港楼市“撤辣”初期的喧嚣。

但看似相似的热度背后，藏着截然不同的市场逻辑——与撤辣时相比，如今的香港楼市在市场驱动力、买家结构、价格支撑以及可持续性上，都存在着本质区别。

壹

2024年2月28日，香港宣布全面撤销推行了14年的楼市“辣招”，额外印花税、买家印花税和新住宅印花税同步取消。

这一政策松绑力度空前，以一套总价1000万港元的房产为例，撤辣前非香港永居人员至少需缴税300万港元，撤辣后降至37万港元。

购房门槛骤降，被压抑多年的购买力瞬间释放。

撤辣不足十天，一手市场已录得超过1500套成交，远超2024年头两月合计700套的销售量。撤辣首月，一手新盘交投量突破4000宗，而撤辣前一个月仅有229宗。

彼时，香港楼市的成交逻辑非常简单——政策松绑释放了短期红利，税费降了，赶紧上车抢占政策窗口期。

正因如此，那一轮井喷式行情具有典型的“一次性特征”，买家入市多是追逐短期政策红利，并未理性评估房产的长期投资价值与市场周期，因此成交热度高度集中在撤辣后数周内，后续增速便迅速回落。

与撤辣时的行情相比，2026年香港楼市回暖的驱动逻辑从单一政策转向多维基本面，是地缘政治、金融周期、人口结构三重红利深度共振的结果。

从资金面来看，美以伊战争等地缘冲突升级，全球避险资金加速从风险地区撤出，香港凭借稳定的法治环境、自由的资本流动与成熟的金融体系，成为国际资本公认的“安全资产避风港”，中东、欧洲等地家族办公室与大额资金持续涌入，为楼市注入源源不断的外部购买力。

从金融面来看，香港自2024年底正式进入降息周期，银行最优惠利率持续下行。2026年3月，有中小型银行将H按息调低至H加0.6厘，实际按息降至约3.01厘，按揭成本大幅降低。同时，香港定期存款收益走低，资金从储蓄端进一步转向房产端。

另一个关键变量是租金。

自2023年以来，香港住宅租金从底部累计涨幅达15.8%，租金回报率稳步改善。当租金回报率稳定在3.5%左右，高于按揭利率时，便出现了“供平过租”的局面——买房供楼比租房还便宜。

低利率叠加高租金，房产的持有回报率明显改善，叠加香港租金指数连创新高，而香港定期存款收益走低，进一步驱赶资金从储蓄端转向房产端，吸引了长线配置资金入场

贰

驱动逻辑的差异，直接决定了两轮楼市热度中买家结构与需求本质的不同。

从需求结构来看，2024年撤辣初期，在投机心理的主导下，买家以短期投机者为主，套利特征明显，完全忽略市场行情、租赁价值与房产区位。

根据当时的媒体报道，多个新盘的投资客占比达到30%至50%，甚至有楼盘投资客比例高达50%。在撤辣后的售楼会场上，有内地客一次性买下9个单位。

这类买家的户型偏好集中在400万至600万港元的中低价位，集中在新界偏远区域、启德部分期房等区域，追求短期快进快出。

所以，当时的市场热度主要由短线投机资金支撑，缺乏真实刚需与长线资金的托底，一旦政策红利消退，市场极易快速降温。

反观2026年香港楼市的回暖，需求结构已实现质的转变，呈现出“自住+投资+租赁”多元共振的格局，每一类需求都具备坚实的支撑逻辑，更为理性且可持续。

首先，自住需求有了坚实的底盘支撑。

香港三年来推出的各项人才计划成效显著，截至2026年2月底，各项人才入境计划累计超过41万宗申请获批，超过27万名人才已抵港。这批高学历、高收入群体带来真实的自住、租赁与置业需求，从根本上改善了香港人口结构，筑牢楼市刚需基本面。

其次，投资需求从“短线套利”转向“长线配置”。

地缘冲突的升级使得国际资金将香港房产视为“全球安全资产”，核心诉求是保值与抗风险，即便短期房价波动，也不会轻易离场，成为市场的“压舱石”。中东、欧洲等地家族办公室与大额投资者加速入场，投资金额集中在5100万港元-1亿港元。

同时，内地买家金融素养明显提升，他们敏锐捕捉到免税、利息下行与高租金回报叠加带来的窗口期，将香港房产视为长线投资标的，不再是“买一套自住”，甚至出现一次性购入多套的情况。

2026年一季度，“大手客”入市案例创下2008年以来同期新高。

此外，本地改善型需求持续释放，持有多套房产的投资者开始“旧换新、小换大、远换近”，进行资产优化升级，成为市场活跃度的重要支撑。

这些买家不再仅仅追逐低价新界盘，而是开始注重优质地段和资产的长线配置价值。

再者，租赁市场的持续火热也在反哺购房需求。租金指数连续多月创历史新高，越来越多的租客在计算后选择“转租为买”。

这一趋势表明，本轮需求的上升并非单纯的政策刺激，而是基于真实居住成本和收益的比较后做出的理性决策。

叁

驱动逻辑与需求结构的差异，最终体现在市场表现上，两轮热度的“含金量”截然不同。

从市场表现来看，2024年撤辣后首月，新房成交量环比暴涨超200%，但主要集中在低总价偏远房源，核心区优质盘源成交占比极低。

同时，成交虽活跃，但更多是“以价换量”——价格尚未形成有力的上涨通道。

相应地，市场库存压力依然严峻。截至2025年1月，香港一手房挂牌量高达23121套。

所以，随着投机资金获利离场，叠加2024年下半年加息预期反复，市场快速降温，成交量与房价均出现回落，回归调整态势。

2026年，香港楼市的最大变化在于供需格局的根本改善——一手房挂牌量已从2025年1月的23121套降至16369套，表明市场正在有效消化过剩库存。

同时，新的土地供应创下14年新低，低于同期销售量。

价格方面，楼价指数连涨9个月，2026年2月环比涨1.59%，一季度涨幅有望追平2025年全年；核心区优质房源涨幅领跑，部分早入手房源涨幅达15%-30%，二手市场出现“收楼即赚”的案例。

更重要的是，本轮的上涨是在租金先行、持有回报率改善的前提下发生的——房产持有回报率已能带来逾4%的持有回报，低利率预期下房产投资的吸引力明显增加。

这标志着市场从“买政策底”进入了“买价值底”的新阶段。

综上所述，2024年“撤辣”行情是单一政策刺激下的短期投机狂欢，驱动单一、买家非理性、需求脆弱、后劲不足，而本轮回暖则呈现出典型的周期式特征。

支撑楼市的多重因素，譬如降息周期、人才流入、租金上涨、库存去化——均为中长期变量，而非一次性政策红利。

花旗研报指出，预计2026年香港楼价升幅可达8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期。第一太平戴维斯也认为，香港住宅市场正“全面步入一个量价温和上行、预期持续改善的新时期”。