北京
文 泽平宏观
3月楼市成交环比2月改善，小阳春哪些城市销售好？根据我们监测的数据，冰火两重天，二八分化，一线城市成交热度排序：上海>北京>深圳>广州，二线城市中成都、杭州热度领先。
1、总体判断：3月楼市呈“冰火两重天”，二八分化
人口流入的核心城市核心区“小阳春”成色足，其中学区房需求迎来一波集中释放，整体二手房成交好于新房。但核心城市的远郊区和人口流出的城市成交依然偏弱。价格上，整体以价换量为主，仅少数城市核心区出现点状价格环比上升。
2、一线城市成交热度排序：上海>北京>深圳>广州
上海：核心区小阳春成色足。由于2月“沪七条”放宽限购、近期更新留学生落户等政策，叠加产业优势不断吸引各地人口，共同推动核心区成交回暖。3月二手房成交好于新房，新房、二手房成交套数同比分别为-2.2%、6.3%。
北京：核心区域好房子去化加快。3月二手房成交套数同比3.4%，优质房源消化较快。价格上，核心城区少数房源价格微涨，远郊板块去化压力较大，市场动力由本地积压刚需与置换需求主导。
深圳：二手房成交提速、新房结构性复苏。3月市场活跃度较2月有所提升。价格上，新房核心区高端盘价格坚挺，郊区仍以价换量，二手房均价连续3个月跌幅收窄。
广州：核心板块改善盘热度上升。3月新房成交套数同比20.7%，核心区优质豪宅价格稳中有升。
3、二线城市：成都、杭州成交热度领先
人口流入的强二线城市如杭州、成都、苏州等成交环比改善，核心区好房子率先销售回升。而普通二线城市新房成交平稳去化，远郊区域去化有一定压力。
成都：核心区改善市场为主要驱动力。3月核心区改善新盘放量，去化周期缩短；二手房市场热度更高。价格上，核心区优质房源议价空间变小，远郊继续以价换量。
杭州：呈“量升价弱、分化加剧”特征。3月核心板块新房去化加快，二手房表现更佳。核心城区房价相对平稳，优质房源议价空间收窄。
4、展望
4月核心城市 “小阳春”热度能否延续，尚需观察。如果人口持续流入、放开限购、利率下行、存量房收储加快、经济回暖等，核心区有望延续复苏态势，优质房更佳。反之，楼市继续去库存。
我们十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。
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