两单ABS撬动22亿，河南文旅打了个样

【品橙旅游】近日，河南文旅金融领域，接连甩出两张牌。

先是中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划在上交所审核通过，发行金额9.36亿元，被业界认定为全国首单文商旅综合体证券化样本。

随后，东方-平安-洛阳文旅隋唐洛阳城资产支持专项计划紧跟着获批，发行规模13.01亿元。

虽然底层资产不同，但两单产品走都是资产证券化。郑州项目是一个“社区、景区、街区三区合一”文商旅综合体，洛阳项目则是一个依托国家遗址公园内的核心景区。这两单ABS能给全国文旅行业趟出什么路子呢？

郑州泰和里：城市更新也能证券化

图：泰和里ABS在上交所审核通过 来源：上交所

中铁泰和里项目位于郑州火车站西广场，总建筑面积约7.5万平方米。其特殊之处在于，该项目是依托老旧城区系统性改造而成，提出了“社区、景区、街区三区合一”的运营模式。

项目规划了“一轴四街区六主题”的架构：印巷1923复刻20世纪20年代郑州市井风貌，汇聚50余家特色餐饮；唐宋梦华通过唐风宋韵建筑复刻与实景演艺，营造沉浸式文化体验；火车时代则依托京广铁路历史，打造全国首个火车主题创意公园。此外，项目还引入了河南首个老字号集聚区，汇集50余家非遗老字号，将中原文化与商业消费深度绑定。

从现金流角度看，该项目依托郑州火车站日均超60万人次的客流基础，叠加周边百万级常住人口密度，形成了过境客流与本地消费的双重支撑。社区底商提供稳定的基础租金，文旅场景提供弹性的运营收入，街区商业则有效缓冲了业态收入周期性波动。三种现金流来源相互补充，构成了相对稳健的收益组合。

该产品的原始权益人中铁中产置业为中国中铁全资子公司，具备较强的央企信用背书。值得注意的是，该项目在期间收益分配机制上设置了业绩对赌与超额收益分配条款，将管理人的运营能力与投资者回报进行绑定。

洛阳隋唐城：文化遗址也能证券化

图：隋唐洛阳城ABS在上交所审核通过 来源：上交所

洛阳项目的底层资产为隋唐洛阳城国家遗址公园内的明堂天堂、应天门、九洲池三个景区的运营管理权及收益权。运营收入主要包括景区门票收入、演艺门票收入及其他合理收入。此项目募集资金13.01亿元，优先级利率3.20%，期限采用3+3+3+3+3+3年的结构。

与郑州项目的城市更新逻辑不同，洛阳项目走的是文化IP深度运营的路径。近年来，洛阳文旅集团在隋唐洛阳城景区内布局了《唐宫乐宴》《明堂韶乐》等沉浸式演艺，开发了剧本娱乐线下体验馆和汉服体验场景，并上线了《风起洛阳》VR、无上龙门等数字体验项目。

3.20%的发行利率在文旅资产证券化领域具备一定竞争力。市场之所以给出这一定价，除了资产本身的原有，还有以下方面。其一，差额支付承诺人洛阳文化旅游投资集团隶属洛阳市国资委，国资背景提供了隐性增信；其二，三年一期的滚动期的设计给投资人每三年的回售选择权，具有较强的灵活性。

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郑州VS洛阳，谁更胜一筹？

郑州和洛阳的两单ABS，表面上看都是资产证券化，但是两种完全不同的逻辑。

郑州泰和里的核心逻辑是“城市更新+文商旅融合”。其现金流来源多元，既有社区底租提供刚性收入，景区业态创造弹性收入，街区商业起到平衡作用。依托火车站的过境客流与周边社区的常住人口，项目的客群结构相对分散，抗周期波动能力较强。

但该项目的挑战同样明确。文商旅项目受经济周期和消费趋势影响较大，沉浸式场景的持续吸引力、商户租金支付能力的稳定性、运营数据对9.36亿元发行规模的支撑能力，都需要时间检验。

洛阳隋唐城的核心逻辑是“文化IP+景区运营”。明堂天堂、应天门、九洲池等资产具备不可替代的历史文化价值，同时，沉浸式演艺、剧本娱乐、汉服体验等新业态的布局，为提升人均消费提供了可能。

但洛阳项目的问题同样比较明显。景区人均消费偏低的结构性矛盾，能否通过演艺升级和剧本娱乐等业态获得真正改善？18年的长周期内，运营团队能否持续实现预期的现金流增长？同样，这些都需要时间来验证。

行业能抄作业吗？

河南这两单ABS的意义，不单是于郑州和洛阳合计获得了22.37亿元的融资，更在于它们为全国文旅资产证券化提供了两种可复制的样本。

泰和里项目证明，城市更新类的文商旅综合体可以通过“三区合一”的模式，将居住、旅游、商业三种现金流整合为可量化的金融产品。这对于全国大量正在推进城市更新的二三线城市，具有较强的参照价值。

洛阳项目则表明，文化遗址类景区的门票和演艺收入，可以通过结构化设计转化为期限长、利率合理的证券化产品。这对于那些手握优质文化IP但融资渠道单一的景区，有较强的借鉴作用。

同样值得关注的是，两单产品都在一程度上实现了从“主体信用”到“资产信用”的转变。一定程度上，未来文旅资产的融资能力将越来越取决于资产本身的质量和运营水平，而非依赖母公司或地方政府的信用背书。当然，一定的资产增信措施还是必不可少的，既是保障，也是基础。

对地方而言，郑州和洛阳这两单文旅资产ABS，底层资产性质完全不同，一个是在火车站边上改造出来的文商旅综合体，一个是国家遗址公园里的核心景区。说到底，当下河南正在用资产证券化这把工具，试着探索文旅存量资产的盘活新路径。

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