浙江
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上周末我在审阅3月份VIP月报时，有一个意外发现。我注意到300-500万的二手成交中，板块之间价格差缩小了，与我们的直觉大不相同。
在目前的成交结构中，300-500万的二手房是标准的改善产品，成交主力是交付10年之内的次新房。
按照直觉，我们肯定会认为此类产品鄞州卖得最贵，江北的要便宜一些，没落的海曙，就只会更低了。
再细化到板块，明湖无疑会站在塔尖，然后是鄞州公园，再然后是江东，最后才是段塘或者姚江新城。
但真实的成交价，根本不是这么回事。
为了方便大家直观的看到价格分布，老司机先放一张月报里的截图：
这是今年3月，宁波六区300-500万二手房成交最多的楼盘，也是这个价位段的典型代表。每个楼盘成交都在4套以上，其平均价格的偶然性很小，具有很强的参考性。
我们来看看各板块的价格。
首先是明湖，臻和院成交6套，均价25844元/平，湖光印成交5套，均价29046元/平，上湖城成交5套，均价27281元/平，水岸春晖成交4套，均价24755元/平。整体25000-29000元/平之间。
但最高的价格不在明湖，而在江东。誉品成交4套，均价33978元/平，龙湖天曜成交4套，均价30776元/平，春熙云镜成交5套，均价28287元/平，整体价格明显高出明湖。
再看江北姚江新城，尚江府（望江府）成交6套，均价27284元/平，江望晴雨成交5套，均价31640元/平，整体高于明湖。
江北的湾头，清秀澜湾成交4套，均价23027元/平，这个明显比明湖低，万象华府二期成交4套，均价28363元/平，也对齐明湖的同类价格了。
最后来看比较弱的海曙段塘，海语府成交4套，均价28870元/平，海曙金茂府成交5套，均价27492元/平，没有明显比明湖便宜。
从这个价位段的二手房来看，明湖的价格神话，似乎并不存在。
相较于新房价格的绝对领先，明湖在二手市场上并无明显优势，为什么会出现这种情况？
这就必须要说到新房和二手房不同的定价逻辑。
新房基本上卖的是期房，实在不济卖到了现房，基本也是一个准现房的状态，交付后的真实形态，特别是开发商撤出后，完全交由物业公司管理的形态，客户是看不到的。
那些美轮美奂的样板区、富丽堂皇的会所、包括泳池、健身房、私宴厅等都会保留到项目售完，这都是定价的加分项。
新房的基本定价逻辑是卖梦，在成本或者竞争的基础上，通过广告、现场和服务的造梦，创造销售的溢价。
所以新房是最容易在新板块上卖出高价的，哪怕这个板块现状一无所有，但只要梦造得好，可信度高，人们就愿意高价买单。
但二手房的定价逻辑截然不同，二手房卖的是现实，房子什么样，环境怎么样，配套怎么样，包括供求怎么样，都实实在在摆在那里，根本没有造梦的机会，再说，房东也没有造梦的能力。
所以二手房卖不出溢价，只能卖出随行就市的价格。
明湖的二手房无法延续新房的神话，根本原因就在于明湖的现状无法兑现新房的溢价。缺乏商业、生活便利性差、人气不足、明湖尚未建成，都是原因。
而价格高的誉品、天曜，都在江东的闹市区，生活配套极其成熟；姚江新城为什么还能卖到3万元+？因为有非常硬核的江岸线和青藤书院；近3万元的东悦府，依托的也是东部新城核心的成熟；甚至大家都不看好的段塘，靠着十足的烟火气，也能站稳28000元的价格区间。
很显然，在二手市场上，地段成熟度和房价的相关性，比新房明显要高。
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