商业不动产REITs系列｜全球视野下中国酒店REITs的发展路径与挑战

在商业不动产REITs系列首篇内容中，我们全面剖析了商业不动产REITs的整体发展态势与关键要点，为读者搭建起对该领域的宏观认知框架。而酒店资产作为商业不动产中极具特色与潜力的业态，正随着市场环境的变化与政策支持的加强，迎来全新的发展契机。本文作为JLL今年商业不动产REITs深度洞察系列的第二篇，将聚焦酒店类资产，深入解读中国酒店公募REITs的政策框架、发展路径以及面临的挑战与机遇的同时，结合全球酒店REITs的发展经验，为酒店行业的投资人、业主方、专业运营机构等多方参与者提供决策参考。

中国酒店REITs政策解读及挑战

2025年12月31日，证监会发布【2025】63号文件，明确将商业不动产纳入公募REITs试点范围，标志着我国REITs市场在资产类型与制度体系上的进一步拓展，也为酒店等经营性不动产的证券化提供了重要政策基础。

从驱动因素来看，商业不动产REITs的推进具有多重政策与市场逻辑：

· 宏观层面，发展不动产公募REITs是落实“盘活存量、做优增量”和“提高直接融资比重”等政策导向的重要举措，有助于完善多层次资本市场体系，提升资本市场服务实体经济的能力。在此背景下，引入酒店等经营性不动产资产，有助于丰富REITs市场业态，推动市场规模与结构的持续优化。

· 中观层面，当前国内优质酒店资产仍以央国企及平台公司持有为主，在经济高速发展阶段成为沉淀资产。在经济结构调整与高质量发展阶段，相关主体存在通过资产证券化实现存量资产盘活、优化资产负债结构及提升资本运作效率的现实需求。通过REITs实现资金回收，并在监管要求下用于主营业务相关投资或偿债安排，有助于形成“投融管退”的良性循环机制。

· 微观层面，相较于以稳定租金收入为主的传统不动产或基础设施类资产，酒店资产具有更强的经营属性，其收入与宏观经济及运营能力关联度较高。在此基础上，酒店REITs在一定程度上呈现出收益弹性与流动性特征，为投资者提供了差异化的资产配置工具，同时也对信息披露、运营管理及风险定价提出了更高要求。

截至3月31日，已申报商业不动产REITs项目中，与酒店资产相关有3支产品，其特点与表现也存在差异：

当前，存量酒店资产通过公募REITs实现上市仍面临若干关键问题。在监管部门与交易所持续完善制度安排、优化审核与市场机制的背景下，结合已申报项目实践，未来对酒店REITs影响较为显著的因素主要体现在以下几个方面：

1.收入结构及资产类型特征。

从已申报项目来看，不同类型酒店在REITs框架下呈现出差异化特征。例如，有限服务酒店由于附属业态相对简化，收入结构更为清晰，在一定程度上有助于提升运营效率与单位面积产出；而高星级或全服务酒店则因业务构成更为多元，其收入来源及成本结构相对复杂，例如餐饮、宴会、婚庆业务等与客房业务相比，现金流更具不确定性，这就对运营管理能力提出更高要求。

此外，大部分由国际品牌公司管理的酒店，其管理合同中明确规定印章和账户由运营方管理，这与当前公募REITs要求由基金管理人管理印章和账户的规定存在差异，这也给国际品牌酒店进入公募REITs市场带来了极大挑战。

2.现金流稳定性与可持续性。

作为以现金流为核心支撑的金融产品，公募REITs对底层资产现金流的稳定性与可预测性具有较高要求。从监管关注重点及市场实践来看，房价水平、出租率表现及其变动趋势、预测期内现金流增长情况、土地年限等均为重要考量因素。这也体现出REITs产品在定价与信息披露中，对资产长期经营能力与抗周期性的高度重视。因此，酒店也需要非常注重周期性投入，从而保持长期高效、稳定的运营，及自身的市场竞争力。

3.扩募能力与资产持续注入机制。

从产品运作角度看，公募REITs普遍具有通过扩募实现规模扩张的内在需求。围绕这一目标，底层资产的可持续获取能力、资产筛选标准以及交易执行能力，将在很大程度上影响REITs的长期发展空间。这一过程对酒店资产管理能力提出了更系统性的要求，包括资产获取、投后管理及组合优化等多个维度。同时也从另一侧面要求承担REITs底层资产管理人角色的基金公司或部分证券公司增加酒店资产管理领域的知识储备，为酒店REITs的未来发展奠定基础。

在此背景下，海外成熟市场在酒店REITs领域的运营管理模式及资产管理经验，或可为中国市场提供一定参考。但考虑到不同市场在制度安排及发展阶段上的差异，相关经验仍需结合本土实践加以审慎借鉴。

全球酒店REITs镜鉴

美国：全球酒店REITs主导者，成熟生态引领发展

纵观全球市场，美国是酒店REITs（Hospitality REIT）的主导市场。自1960年代REITs在美国制度化以来，经过数十年发展，已形成监管完善、资本市场活跃、酒店产业成熟的生态体系，叠加稳健的经济基本面和消费能力，酒店REITs的长期发展有着坚实的基础。

目前，美国共有15支酒店REIT产品，资产组合覆盖城市核心、度假及会展目的地等多类区域，层级档次也涵盖从奢华/高端酒店到中端及经济型住宿的全谱系品牌，但资产基本集中于美国境内，少量延伸至加拿大和墨西哥。产品均以传统酒店/度假村为主，且大部分基金专注于投资特定类型的资产，例如：

· 1993年成立的Host Hotels & Resorts, Inc.，主要专注于以丽思卡尔顿、安达仕等为代表的核心商圈和顶级度假目的地的高档/奢华层级品牌酒店资产， 共含76家酒店资产，是美国规模最大的酒店REIT，市值达133亿美金，2025年毛利率高达52.6%。

· 2007年成立的Apple Hospitality REIT, Inc.，主要专注于以Residence Inn、Hampton Inn为代表的中档、长住、有限服务酒店。该基金共含217家酒店资产，过去12个月股息分派率达7.8%，高于同一时期美国其他的酒店REIT。

主要借鉴经验

酒店资产全谱系布局

覆盖从奢华/高端到中端及经济型酒店的全谱系品牌，体现了对不同档次酒店的运营管理能力、品牌运营能力及资产组合优化能力。

标准化管理流程

明确投资定位与标准化运营流程，有助于实现稳定收益和规模化运营。

在亚太，酒店REITs发端于21世纪初，目前主要集中在日本和新加坡，其他国家和地区均处于起步发展、试水参与阶段。

日本：亚太酒店REITs先行者，特色策略助力成长

日本目前共有5支酒店REIT产品，均布局境内。作为亚洲最早发展REITs的国家，日本各基金产品及覆盖的资产类型也更为丰富多元：

值得借鉴的是，Hoshino Resorts REIT（HRR）与Hoshino Resorts Group星野度假村相互赋能发展。对于拟收购酒店，由星野度假村集团先行收购、待该等设施现金流改善并趋于稳定、且中长期已具备稳定盈利基础时，再由HRR接手收购，此策略促进自身的外部增长与收益稳定性。

与之类似，2025年8月上市发行的Kasumigaseki Hotel REIT，也是利用同集团兄弟公司的开发及运营能力，优先收购内部资产。该基金最核心的差异化策略在于其可变动的租金模式（而非固定租金模式）——原则上酒店经营毛利（GOP）的84%作为租金支付给REIT。因此在2025年该基金旗下资产运营171天的情况下，首期分配金额为每股2978日元，同期其他酒店REITs的分配金额大多处于4500-5000日元区间。

新加坡：亚太酒店REITs创新地，多元优势铸就特色

新加坡的酒店REITs种类则更加丰富，且基金资产包覆盖全球，产品创新活跃。目前上市的5支基金各具特色：

值得注意的是，相较于数据中心、物流园区等热门资产类型，在新加坡的酒店REITs能普遍实现更高的分派率，仲量联行认为，主要原因涵盖以下三点：

1.酒店资产风险显著高于其他物业类型，投资者因此要求更高的收益率作为补偿；

2.酒店收入变动速度快，区别于办公或工业地产等长期固定租金的收入模式，对市场和经济周期波动更为敏感；

3.由于收益相对不稳定，投资热度并不高，导致股价偏低，进而推高分配收益水平。

基于对美国、日本、新加坡三国酒店REITs的深入研究，仲量联行梳理发现以下全球REITs市场的关键趋势，值得重点关注：

1.资产类型多元化

传统酒店在资产包中虽占主导地位，但其比例逐渐缩小。服务式公寓、养老社区、学生公寓以及学生公寓以及短租平台（vacation rentals）和共居产品（co-living）的兴起，正在扩展酒店REITs的市场边界，同时更进一步推动更多创新的管理模式与收入结构。

2.市场格局分化

各国REITs市场基本呈现“一超多强”格局，少量REITs掌控大部分高价值资产，而中小玩家则深耕细分领域、另辟蹊径，通过创新的投资策略和商业模式实现可观收益率。

3.专业管理成为标配

各基金不论从专业角度还是风险管控角度，都需要专业的酒店资产管理公司，商业地产至少具有HOPSCA所代表的，即酒店、办公、公园、商场、会议、公寓等业态，作为管理人的基金公司不可能拥有全领域、全才的专业资产经理人，专业的第三方资产经理人将逐渐取代传统的业主代表角色。

4.机构投资者主导

养老基金、主权财富基金等金融机构是市场主要投资者，倾向于选择规模庞大、治理透明、专注核心地段优质资产的头部REIT。个人投资者受限于金融知识和产品获取渠道，参与度相对不高。

5.直接投资渠道占比高

直接投资在酒店REITs交易中占比最高，该渠道提供更高控制权、定制化方案及非公开市场交易机会，但对资源投入、专业能力及尽调深度要求极高。专业经纪商在此过程中发挥关键作用，在交易及跨境投资中不可或缺。

如今，AI加持下的科技发展日新月异，全球各个的REITs产品也在不断拥抱创新，头部企业正大力投入技术应用、数据分析与可持续发展，提升资产表现。同时，实践数字平台与房地产通证化（tokenized real estate）投资正推动酒店资产投资的普惠化，正逐步降低准入障碍，推动更广泛的市场参与。

结语

随着国内政策红利的持续释放、市场机制的不断完善，以及投资者教育的深入，中国酒店REITs有望形成独具特色的发展路径。更重要的是，酒店REITs的发展将为中国酒店业注入新的活力——不仅有助于盘活存量资产、优化资本结构，还能推动行业向专业化、精细化、可持续化方向转型。对于投资者而言，这意味着更丰富的资产配置选择；对于酒店运营商而言，这代表着更灵活的资本运作空间；对于酒店行业而言，这标志着一个更加成熟、透明、高效的资产管理新时代的到来。

路虽远，行则将至。中国酒店REITs的航船已经启程，在政策东风与市场浪潮的双重推动下，必将驶向更加广阔的蓝海。

本文数据来源于公开市场信息，由仲量联行整理分析，仅供参考。投资有风险，入市需谨慎。

仲量联行深耕中国商业地产市场超过50年，持续参与全国多个首发及扩募的基础设施公募REITs项目，服务内容覆盖底层资产估值、市场研究及行业咨询、物业工程尽调、项目股权评估、现金流预测等专业服务。今年，聚焦商业不动产公募REITs，我们将持续围绕酒店REITs实操路径和进入SPC后酒店的专业资产管理、办公与零售地产资产筛选标准、以及物业资管能力如何匹配REITs持续披露要求、商业不动产REITs产品发行后的深度解读等关键议题，持续输出深度内容。

*本文小标题插画部分为AI生成后二次创作