深夜一纸协议，海口1810亩巨无霸城更，突然变局

没有任何预兆，某个深夜，一则联合签约公告悄然出现在一家外界几乎不熟悉的企业官方账号上。消息虽然发得低调，但在海口地产圈却像一颗石子投入平静水面——涟漪迅速扩散开来。

签约的主角，是中万实业与北控集团。签约的标的，是海口江东新区俊美片区城市更新项目的新增部分——558亩土地的前期服务合同。

这件事为什么值得关注？因为俊美，早已不是一个普通的城市更新项目。

Part 1

先说说俊美，为何被称为"最强城更"

如果把海口近年来所有城市更新项目排一个队，俊美片区大概率稳稳占据第一梯队的位置。

规模上，整体占地面积已扩容至1810亩（约120.69公顷），总建设规模167.92万平方米，计容建筑面积148.49万平方米——放眼整个海南，这个体量都称得上"巨无霸"。

资金体量上，项目总投资额约91亿元，预计未来货值可达136亿元，资产增值空间相当可观。

区位上，俊美片区坐落于江东新区国际综合服务组团的核心地带。向东直通江东CBD，向西辐射国兴CBD；北侧紧邻白驹大道，而白驹大道恰好是海口"一轴两翼三带四园多点"产业空间布局中，国兴大道的自然延长线。

换句话说，这里是两个CBD之间的连接器，地理位置的战略意义不言而喻。

教育资源上，根据2025年秋季海口中小学划片入学方案，俊美片区完整覆盖北师大海口附属学校小学部及初中部的招生范围。

在家长圈里，"北师大附校"四个字本身就足以让任何一个楼盘立刻多出大量潜在客户。目前，片区内在售的海控翰林府凭借这一教育标签持续热销。

正因如此，早在官宣之前，市场上就一直流传着某家"实力深厚的房企"已深度介入、规划调整工作进展顺利的消息。

而这一次，另外两匹"黑马"突然入场，搅动了原本看似尘埃落定的局面。

海口市江东新区俊美片区城市更新简介

Part 2

签约的是哪块地？厘清一个关键细节

在解读这次签约之前，有一个细节必须说清楚，否则很容易产生误判。

今年4月1日，美兰区政府发布了一份招募公告，其中明确提出：为确保项目实现经济平衡，对俊美城市更新的实施范围进行调整，新增JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01-D10三个地块及周边区域，使俊美城市更新总面积从原来的1252亩扩容至1810亩，净增558亩。

中万实业与北控集团此次签署的，正是这新增558亩地块的《前期服务合作协议》，而非整个俊美片区。

这意味着：此前市场上盛传的那家深度介入俊美项目的房企，针对的是原有的超过1200亩地块，双方并无直接冲突。

未来俊美片区的开发格局，大概率会呈现出多家企业分区操盘的态势——这与其体量巨大、难以由单一主体独吞的客观现实完全吻合。

Part 3

中万实业：低调潜行的"本土派"

对于大多数人来说，"中万实业"这个名字有些陌生。即便在海南地产圈内，这家企业长期以来也保持着刻意的低调。

然而，翻开其官方账号，却发现动作一点都不小。除了这次的俊美新增地块，中万实业已公开披露的项目布局还包括海口金沙湾项目、江东区域项目，以及万宁的一处项目，三个项目合计总投资规模达76亿元。

76亿的投资盘子，放在当下的海南市场本应早已声名远播——偏偏一直没有项目正式启动入市的消息传出，这种反差本身就耐人寻味，也解释了为何外界对这家企业始终带着几分疑惑。

图源中万实业海南有限公司公众号截图

从股权结构来看，根据天眼查穿透，中万实业（海南）有限公司为民营企业，控股股东为中叶星（海南）贸易公司，持股比例100%，实际控制人疑为赵训聪。

值得注意的是，该公司在2025年9月完成了一次重要的股权变更：原控股股东中食科创（背景为国资背景的中国轻工集团）将股份悉数让出，由中叶星（海南）贸易公司接手。这次变更意味着此前的国资成分已基本退出，企业性质完成了从"有国资背景"到"纯民营"的切换。

然而，民营背景并没有削弱这次入局的分量，因为另一位联合体成员的出场，直接补足了"国资信用"这一砝码。

Part 4

北控集团：国资背书，品质加持

如果说中万实业代表的是深耕海南的本土资源整合能力，那么北控集团的加入，带来的则是完全不同层面的价值。

北京控股集团是北京市属国有企业，旗下北控置业拥有超过3000万平方米的成熟开发经验，项目足迹遍布全国多个一二线城市。从土地一级开发到高端综合体落地，北控有着一套经过大量项目打磨的完整体系。

根据中万实业的官方表述，双方联合体的分工定位较为清晰：中万实业发挥本土资源优势，负责在地协调与资源整合；北控则以丰富的开发经验为依托，主导产品品质的把控方向。

双方的目标，是将俊美新增的558亩土地打造为"第四代垂直生态智慧住区"，以"公益赋能+生态宜居"为核心驱动，并争取在2026年内实现首期土地挂牌。

事实上，中万实业对这片土地早有谋划。其官方账号此前曾发文提及"瀚海沁洲·贰号"项目，从位置判断，该项目正处于558亩范围内、紧邻JDZH-01-D10地块西侧，属于商住一体化的高端综合项目定位。不过，随着北控集团的加入，这个案名大概率会被重新规划，项目的最终呈现也将在更高的起点上展开。

图源中万实业（海南）有限公司公众号

Part 5

三块地，数据里藏着什么？

回到这次签约最核心的标的——新增的三宗居住类用地，数字背后有几个值得深入解读的信号。

JDZH-01-D08地块，占地约32.41亩，容积率上限2.0；JDZH-01-D09地块，占地约44.11亩，容积率上限1.5；JDZH-01-D10地块，占地约46.45亩，容积率上限同为1.5。三宗地块合计可规划计容建筑面积约13.38万平方米，建筑限高统一控制在24至36米之间。

1.5至2.0的容积率，对应24至36米的限高，指向的产品形态是清晰的：小高层住宅。这个组合在海口市场上属于相对稀缺的舒适度配置，再叠加周边的滨河生态资源，未来产品的居住体验有相当的想象空间。

更值得关注的是，这一片区的土地稀缺性正在被政策持续强化。

2025年版《海口城市更新专项规划》明确，至2035年规划实施总规模约55.79平方公里，另有约15.60平方公里作为战略预控空间。海口市"十五五"规划纲要则点名将俊美片区列入重点推进的城市更新改造项目名单。

政策支持的确定性，无疑大幅降低了项目推进过程中的不可控风险。

Part 6

一个悬念，留给家长圈

除了房企和地块，还有一件事正在被越来越多的家长密切关注。

2025年11月，俊美片区城市更新详规进行了局部修改，在美灵南二路以北、琼山大道以东的区域内，新增了一处中小学用地，占地面积约45亩。

这处学校用地，距离北师大海口附校本部直线距离仅约400米。

问题随之而来：这45亩新增中小学用地，究竟是为北师大海口附校提供扩围空间，还是另有其他学校计划引入？

以目前的地理关系来看，在如此近距离的范围内再引入另一所学校，逻辑上并不顺畅。

大多数人的判断是：大概率服务于北师大附校的扩建需求。但这一点至今没有官方口径落地，仍是家长圈最热议的悬念之一。

一旦这一疑问得到正面确认，俊美片区的教育资源价值将进一步跃升，对未来项目销售的加持效应也将相当显著。

Part 7

格局未定，好戏才刚开始

当然，此次签约本质上仍属于前期服务阶段，距离土地正式入市、最终拿地主体确定，还有一段距离需要走完。

按照海南城市更新的惯常路径，前期服务商大概率会顺势转化为最终的开发主体，但这并非铁律。此前白龙北城市更新项目就曾出现前期服务商中途退出、操盘主体易手的情况，不能不引以为鉴。

真正的结局，要等到土地公开挂牌那一刻才能揭晓。

但可以确定的是，随着中万+北控签下新增地块前期服务合同，俊美城市更新的整体推进已进入实质性轨道。加之去年10月海口重点土地推介活动已将俊美新增地块列入其中，种种信号叠加指向同一个方向——

俊美，正在加速驶入发令枪响前的最后冲刺阶段。

这个1810亩的庞然大物，迟早要成为海口乃至海南城市更新历史上无法绕开的一个样本。而那些还在观望的人，或许已经没有太多时间可以继续等待了。

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