吓一跳！又一批小区房价被严重影响，越来越低！为什么？

过量的安置房，已成为温州楼市难以走出泥潭的重要原因之一。

除了对刚需购房者的分流，它还严重干扰了一二手商品房价格，使其在下行通道上加速滑落。

特别是那些商品房、安置房的混合小区，成了更大的受害者。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

当前的学区房交易旺季，作为新晋鼎流的集新未来社区，价格却已跌至约23000元/m²，较此前的开盘价跌了10000元/m²以上。

除了市场下行、投资客抛售外，集新未来社区内的森悦锦园，也起到了一定作用。

森悦锦园

作为安置房，森悦锦园的品质，与其他商品房地块存在一定差距，但同属集新未来社区，同样享受包括教育资源在内的一切生活配套。

当学区成为购买集新未来社区的首要目标，品质、业主圈层、物业管理等商品房的优势，就没那么重要了。价格更便宜的森悦锦园，自然成了不少人的心头好。

20000元/m²内就能买到森悦锦园，同样就读市实验中学集新小区及附属小学，居住条件也不差，又不看好后市，为什么还要花更多钱买商品房？

森悦锦园

当前，仅仅一手商品房，集新未来社区都还有500余套库存房源（数据来源：市房地产市场信息网）。

其中，未来视界建筑面积约180m²产品，成为库存重灾区，反映出极少有高端客群愿意长期住在这里。

当森悦锦园分流了一二手商品房的购房者，从开发商到投资客，为了尽快抛售房源，只得跟着降价，甚至一些二手房卖家还承担税费。

森悦锦园

从集新未来社区的案例可以看出，安置房对周边一二手商品房的价格，存在严重干扰。

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尽管森悦锦园与集新未来社区其他商品房不在一个地块，但由于这些房源的学区属性过重，导致价格干扰现象的出现。

至于其他小区，若安置房与商品房分属不同地块，比如玉锦麟、鹿城中心等，情况稍好一些。

但是，若商品房与安置房同在一个地块内，价格干扰现象就非常严重了。

府东御峯

比如，位于上陡门的府东御峯，就是一个商品房、安置房混合小区。

当前，府东御峯的二手安置房，成交价普遍在15000元/m²内。二手商品房，价格同样被拉到了“1字头”，甚至有些也在向15000元/m²靠近。

要知道，府东御峯东北方向直线约700米的江山云起，个别房源二手房成交价约23000元/m²，已令人大跌眼镜。府东御峯，单价还要低好几千。

就算府东御峰品质不如江山云起，但这多达数千元单价价差，被安置房所拖累正是主因之一。

府东御峯

还有车站大道的铂金湾，二手安置房也已跌至约15000元/m²，二手商品房跌至20000元/m²出头，与附近横渎、中央绿轴区域等形成巨大价差。

即便对比一河之隔的鹿城中心，铂金湾在享有南向水景、更高品质、地段心理优势（脱离站前东小区）的情况下，二手安置房价格略高于鹿城中心，但二手商品房价格反而略低于鹿城中心，两者之间的价差也更小。

显然，鹿城中心安置房、商品房分属两个地块，安置房对商品房的价格干扰也更小。

鹿城中心（左）与铂金湾（右）

以上只是几个典型案例，而类似的现象，在更多混合小区，普遍存在。

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其实，商品房、安置房混合，在温州已有较长时间。不仅仅混合在同一板块，更是混进同一小区。

商品房与安置房

此前，温州大公馆、万墅、瓯海印象（南府）、市府路壹号、大诚名座、翡翠心湖、大国璟等小区，都或多或少有安置房，但占比总体有限。

在楼市上行期，这些占比有限的安置房，对商品房的二手房价影响不大，甚至几乎不存在多少影响。

即便占比稍高一些的温州大公馆，由于品质在中央绿轴北片领先，二手商品房同样能在中央绿轴区域保持价格领先。

更何况，当时市场上小户型电梯房稀缺，即便建设品质较差的安置房，小户型电梯房依旧很热门。商品房地块里的小户型安置房，就更火了。

商品房与安置房

然而如今，当房价进入下行通道，再加上安置房品质提升、过量建设、价格走低，就暴露出一系列问题，从而对一二手商品房造成了价格干扰。

当存量统筹房源面向拆迁户，最终以低价成交，这些混合小区的商品房，其二手房价就更受伤了。

尤其是那些安置房与商品房同属一个地块，且安置房占比较高的小区，商品房被拖累得更明显，很难卖得起价格。

毕竟当下，购房以自住为主，购房者更在乎人居品质，担心安置房可能带来的一系列问题，影响小区氛围。

既然大量纯粹的二手商品房在售，为什么要花商品房的价格，买进有安置房的混合小区？

除非，这里的商品房，价格更便宜。

商品房与安置房

就这样，安置房凭借庞大的总量、更低的价格，占据了一定比例的市场份额，绑架了整个楼市，导致温州市区的整体房价被安置房左右，从而跌跌不休。

而在这些混合小区，商品房更是被安置房深度绑架。

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除了安置房、商品房混合小区，前些年市区还诞生了一系列含政策性用房的商品房小区。

其中，不少政策性用房，被用于人才房。

不同类型的住房

相比较安置房，人才房的业主群体要好很多，对大部分商品房毫无影响。

不过，这些人才房往往是以商品房七折甚至六折买来的，价格本来就更低。若今后这些人才房投向二手房市场，同样可能对二手商品房带来价格干扰。

有传闻称，人才房的限售期已缩短至5年。倘若真的如此，接下来可能会有部分人才房子二手房市场上挂牌出售。

当然，即便存在价格干扰，人才房的杀伤力不会像安置房那么大。

商品房与安置房

更大的问题在于，除了这些人才房之外，剩下的库存政策性用房，到底会用作哪些用途。

倘若用于安置房、保障房、长租公寓等，将对同一小区的二手商品房，带来更严重的价格干扰。

像集新未来社区，商品房、安置房、人才房及库存政策性用房，同时存在。

多种房源同时存在的集新未来社区

因此，停建安置房、慎用存量统筹房源，刻不容缓。

不同类型的房子，尽可能分地块建，最好分板块建，避免出现相互之间的价格干扰。

否则，市区房价可能还会进一步走低。