广东
4月20日，最新一期贷款市场报价利率公布：1年期3.0%，5年期以上3.5%。
从去年5月降了10个基点之后，这个数字已经连续11个月没有动过。等降息的人等了快一年，还是没等到。
今天把这事捋一捋。
01
名义利率没动，实际利率却不低
LPR连续11个月没动，很多人盯着这个数字等它降。
但这里有一个容易被忽略的问题：合同上写的利率是一回事，借钱的人实际感觉到的成本是另一回事。
平时说的利率，是合同上写的那个数，叫名义利率。但名义利率只反映账面上的成本，没有把物价变化的因素算进去。真正影响借钱意愿的，是扣除物价因素之后的实际利率。
算法不复杂：名义利率减去物价涨幅。
可以这么理解：如果物价涨得快，钱在手里就缩水了，用贬值后的钱去还利息，实际负担是变轻的，相当于通胀帮稀释了一部分债务。
反过来，如果物价涨得慢甚至还在跌，钱不仅没缩水反而更值钱了，这时候用更值钱的钱去还利息，实际负担是加重的。
国内现在物价涨幅偏弱。算下来，名义利率虽然只有3%出头，实际利率已经到了5.1%左右。这个数是近十年最高的。
实际利率高，意味着借钱的真实成本比合同数字贵得多。企业觉得借钱投产不划算，老百姓觉得借钱消费没必要。结果是钱大量存在银行里，不怎么流动。
有个数据能说明问题：去年货币供应量增长了8.5%，但经济总量只增长了3.9%。多出来的钱，没进到实体经济里，资金转动的速度一直在往下掉。
02
既然实际利率这么高，为什么不降
这是问题的核心。答案不复杂：降息不是单向的利好，它涉及好几方面的利益。
银行赚的是存贷利差——贷款收的利息减去存款付的利息。这个差价现在只剩1.42%，比监管部门认为合理的安全线1.8%低了不少。利差太薄，银行覆盖坏账和日常运营都吃力。
再降贷款利率，银行的压力会更大。而要稳住利差，唯一的办法就是同步降存款利率。
去年5月LPR降了0.1%，当天六大国有银行就同步下调了存款利率：短期存款降0.15%，三年期和五年期降了0.25%。贷款利率降、存款利率跟着降，算是固定动作。
这意味着，降息的好处给到贷款人，代价是存款人的利息变少。
所以LPR动不动，是在房贷压力、银行经营、储户利益几个变量之间找平衡。
前年存量房贷已经大幅降过一次利率，继续往一个方向倾斜的空间确实有限。
03
当前为什么不急
一季度经济数据出来后，降息的紧迫感降了一些。
GDP增长5.0%，落在全年目标的上沿。出口比预期好，投资和消费也有改善。经济开局还可以，货币政策就进了观察期。
另一个因素是物价。中东局势推高了油价，输入性通胀的风险在增加。这时候降息，需要多掂量一下。
综合来看，LPR按兵不动是当前各方权衡之后的结果。全年就算降，幅度估计也就是10到15个基点，大幅宽松的可能不大。
最后说回咱们东莞
聊了这么多宏观的，最后落个脚。
东莞现在房贷利率：首套3.0%，二套也是3.0%，首付比例都是15%，公积金首套利率2.6%。
这个利率水平放在全国不算高。
不少专家预估今年全国LPR能再降个10个基点左右，但摊到房贷上，其实变化也不会太大。
与其纠结那零点几的利率波动，不如把精力放在选对房子上，该看地段看地段，该挑学区挑学区，算清楚月供承受力，比盯着0.1%的涨跌实在得多。
毕竟，房子是用来住的，利率是用来参考的，日子才是自己过的。
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买房或卖房的朋友均可加！！
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